房屋买卖应及时办理过户手续
【基本案情】：
原告李岩和被告李娟是姐妹，被告张望是李娟的前夫。
2000年春，李娟和张望购买了云南省昆明市“昙华商业小区”2幢1单元的房屋一套，房屋产权登记在被告张望名下。经过李娟和张望的协商，他们将房屋卖给原告李岩，并于2005年11月交付给李岩使用，李岩于当日将房款18万元全额付清。当时并未办理过户手续。李岩在此房中居住至今。该房的水电费、物业费等费用均由原告缴纳。后来，李岩多次要求李娟和张望履行协助过户义务，均遭拒绝。所以，李岩向法院提起诉讼，请求法院判决两被告履行将云南省昆明市“昙华商业小区”2幢1单元的房屋的产权过户义务。
2009年6月，张望与李娟因感情不和离婚。而今张望拒绝承认房屋已经出售给李岩，认为是前妻李娟擅自处理的结果。因此提出反诉，要求李岩腾退房屋并且返还房产证原件。
【原告认为】：
2005年，李娟和张望想要购买北京珠江绿洲的四套房屋，但是购房款不够，所以张望全权委托妻子李娟出售石家庄及昆明的房屋。2005年11月，原告李岩支付给李娟18万购房款，李娟向李岩出具了一份《卖房款收据》，内容为：“经双方同意，决定将登记在张望名下的位于云南省昆明市‘昙华商业小区’2幢1单元的房屋卖给妹妹李岩，并将房产证交给李岩，李岩从今日起可以搬入此房居住。已收到李岩支付的全部房款18万元。保证根据李岩的要求随时协助办理过户手续，今后该房的各项费用由李岩交纳。”这张收据证明了原告李岩并不是租用该房屋，而是支付了买房款。所以原告要求过户。
【被告认为】：
张望认为，因为自己事业集中在重庆、北京等地，昆明的房屋一直闲置，所以前妻李娟就将房子借给李岩居住至今。2009年张望与李娟离婚时也并不认可房屋已出售。房屋买卖未经过被告张望的同意，是李娟擅自处理了与张望的共同财产。被告张望对此并不认可。所以要求李娟腾退房屋。
【徐律师观点】：
本案的争议在于张望是否知晓房屋买卖的事实。对于这一点，有以下几个理由可以说明被告张望确实知道房屋买卖的事情。
一、有证据证明18万的购房款已经支付（原告李岩提交了相关的一系列汇款凭证，李
娟也出具了相应的收款凭证。虽然数额上有少许出入，但是已能证明购房款已经支付）。18万元为购房款，说明是房屋买卖关系，而不是如张望所说是房屋租赁的关系。
二、原告李岩提交了两被告的儿子、女儿的证言，证实2005年张望和李娟为了购买北
京的房子将云南昆明市“昙华商业小区”2幢1单元的房屋卖给李岩，用李岩所付的钱凑足了北京房子的房款。
三、诉争房屋的房屋产权证、土地证、原始售房协议书、房款发票等相关文件原件都在
原告李岩手中。如果如被告张望所述只是借房子给李岩居住，这些文件不需要由李岩保管。
四、在2009年两被告离婚时，如果房屋是借给原告李岩的，仍属于夫妻共同财产，在
离婚时应当进行分割。而双方的离婚协议上并没有对于诉争房屋作出处理。而且离婚后三年张望也没有向原告主张权利。
所以，被告张望对于房屋买卖是知情的。李娟对房屋的处理并不是擅自处理夫妻共同财产，而是有权处分。虽然李岩和两被告并没有签订正式的房屋买卖合同，但是从李娟向李岩出具的《卖房款收据》来看，其内容已经相当完备，对于房屋的地点、价款、过户都有规定。依据《合同法》第十条，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”合同并不要求一定要有书面形式。只要买卖双方达成要约和承诺的合意，承诺生效时合同就成立了。况且李岩已经按照约定支付了相应的对价，并且实际占有使用该房屋，买卖行为已经完成，合同应当被履行。所以卖方也应当履行自己的义务，协助办理房屋过户手续。
本案的争议之所以会发生，主要是因为原告李岩在购买房屋的当时并未及时办理过户手续。过户手续之所以重要，是因为它是不动产所有权取得的要件。依据《物权法》第九条第一款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”只有办理了房产的过户手续，所有权转让的效力才会发生，这样权利人的权利才能够得到全面的保障。
徐律师建议，签订了房屋买卖合同之后，履行了付款义务的一方要尽快督促卖方办理房屋过户手续，从而使不动产的转让早日发生物权效力，巩固自己的权利。
【法院裁判】：
法院在审理过程中基本采信了徐律师的观点，判决：
1、被告李娟、张望于本判决生效后十五日内协助原告李岩至房屋权属登记部门办理云南省昆明市“昙华商业小区”2幢1单元的房屋的产权过户手续；
2、 驳回被告张望的全部反诉请求。
（此案例为真实案例，文中出现当事人名字均为化名）
