【出处】中国民商法律网
【关键词】房地产市场调控
【写作年份】2010年


【正文】

　　房地产市场的健康发展，是事关国民经济发展全局、百姓基本生存条件和社会稳定和谐的大事，其重要性不言而喻。正因为如此，针对年初以来许多城市房地产价格过快上涨的势头，我国中央政府先后出台了一系列调控房地产市场的政策、措施，如《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、国务院批准住房城乡建设部、发展改革委、财政部等七部委制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等。经过中央和地方政府的努力，国家统计局6月份公布的最新统计结果表明：5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点，环比涨幅为连续14个月新低。其中，北京地区5月房价同比上涨14.3%，环比下降0.1%。也就是说，和今年4月相比，5月北京房价略有下降。从国家统计局公布的数据来看，这也是连续15个月以来北京房价首次下降。据此，房地产调控政策在调控过快上涨的高房价、抑制投机性购房方面似已取得了阶段性成绩。但进一步的分析可知，各地房地产价格涨幅的收窄是以商品房成交量大幅减少、房地产企业股票市值大幅缩水为代价而取得的，老百姓的居住性购房需求、有房可住的刚性需求并没有因此番调控措施的采取而有大的改善，相反，房地产及对房地产投放海量贷款的银行板块股价大跌，带来了股市的大幅走低、加大了金融风险，也增加了我国经济向好发展的局面的不确定性。因此，如何进一步改进和完善房地产市场的调控问题，实在是我们每个关注国计民生的中国人不能不关心的切身的大问题。

　　笔者认为，目前我国房地产价格过快上涨，并非全国各城市普遍快速、非理性上涨，有些城市尤其是一些中小城市其价格上涨仍在合理范围之内，是我国经济发展、交通人居环境改善、城市化进程中的逻辑必然，非理性的只是一些省市特别是一些大城市（如海南省海口市、三亚市，北京市等）。对房价的上涨，我们也不能仅看各城市的平均涨价水平，政府所宜做的是应保障低收入者有足够优质廉价的廉租房可租、中等收入者有合适价格水平的普通商品住宅可购，至于高档住宅、豪华别墅政府完全不用也不宜介入而应听凭市场调节，同时国家还可以通过税收手段从中获得可观的销售税收收入，如营业税、印花税、城建税、教育费附加等。因此，房地产宏观调控应当有保有压、差别化对待。缘此，笔者的看法是：有学者建议由地方政府制定房地产指导价来调控当地房地产，搞所谓“限价房”，其操作会相当不易——如为参考价、缺乏强制性，市场很难跟着走，如为强行价，则有搞死房地产市场、重回计划经济之虞；如果提高房贷利率、普遍收紧房地产信贷，对于房价理性的城市则无异于加雪于秋，妨碍工业化、城市化进程之果；如对首套、二套、三套购房实行差别化信贷政策（通过首付款数额大小、利率高低、禁止贷款等措施实现），因我国人口众多、地域辽阔、住房信息未能完全联网，各商业金融机构很难对申请贷款家庭的成员情况、房源情况掌握确实，即使能够掌握其营运成本也势必大为加大，因而很难在未来的信贷实践中具体落实；若按有学者建言对房产销售开征住房暴利税，则在目前住房需求刚性、流转税易于转嫁的情形下，反有推高房地产价格之后果，过去我国具有类似功能的土地增值税在税收征收实务中难于执行、形同虚设可为殷鉴。

　　要有效解决房地产市场“一调就死、一放就涨”这一难题，笔者以为，可以采取的方法主要有两个：一是由全国人大授权地方人大以特定税种的立法权，在房价高企速度过快的城市率先推出对持有阶段常年征收的物业税，以增加住房所有人基本生活所需住房以外的超标住房、多套住房的持有成本，抑制和降低投机性购房的需求，并以此形成地方政府稳定可靠的财源；二是加快、加大廉租房、公租房（相对于依普通市价租赁的住房而言仍然是廉租房，或曰广义廉租房）建设的步伐与力度，切实为城市低保人群、进城务工的农民工和其他中等偏低收入者（如新就业的大、中专毕业生等）提供充足便利、优质廉租的廉租房。因为大量廉租房的存在将相应降低对一般商品用房的租房要求，从而降低购置多套住房出租盈利的动机，进而可相应降低普通商品房的价格，使中等收入者买得起称心如意的自用住房。至于高档住宅、豪华别墅，价格再高，也无需调控，因为其购买者是付得起高价钱的高收入者，国家没有必要对其价格进行调控，国家所宜做的只是开征持有环节的物业税，以调节个人对房地产资源的过度耗用。

　　从而，如何既不加重百姓负担、不加重地方政府财政负担而又能高速、经济地筹措到巨额的资金，以建设足以对房地产市场价格发生影响的廉租房（包含公租房，下同），就成为问题的关键。笔者思考多日，似已得到一个无需花费地方政府既有财政一分钱、无需新增百姓一分税，即可大量建设优质廉租的廉（公）租房的解决方案。大致思路为：以房价增长过快城市的地方政府的名义发行廉租房建设长期债券筹措廉租房建设基金，用于廉租房的建设和运营管理，以未来一定时期廉租房出租收取的租金作为该债券本息的偿付来源，以该等类似性质的长期债券为发端，积极推进我国长期证券市场的建立、健全，便利长期债券随时变现，降低此等债券发行成本，增强其对社会资金的吸引力。换言之，即将未来可得稳定现金流（廉租房租金）作为基础担保，将未来收益打包实行资产证券化，来筹措建设足够数量廉（公）租房的资金来源。

　　如以北京市为例，设建设廉（公）租房的成本为3000元/㎡，可考虑发行30年期的长期债券，平均每年需要偿付本金100元/㎡，另设年利率为10%(远远超过银行存款利率，当具极强吸引力，具体利率大可酌情降低)、房屋建成后维修、管理费用亦为10%，折合每年120元/㎡，折合每月10元/㎡（约为北京现行租金的1/4~1/5）。如以低收入者单人租20㎡、三口之家租50㎡计，月租金分别为200元、500元。按北京市2010年最低工资标准960元计算，租金占最低收入者个人收入的比重为20.84%。而在具体制度操作上，我们完全可以根据符合租房标准的租房者的收入等级设计出高低不同的租金，如月工资2000元~3000元的刚毕业大学生租金20元/㎡、1500元~2000元工资者10元/㎡、960元~1500元工资者5元/㎡、低保人群2元/㎡甚至更低等，只要加权平均数能够达到10元/㎡即可支付债券本金、利息。由于房屋建设用地使用年限为70年，则如将债券期限延长至60年，则相应租金占最低收入者个人收入的比重可再减少至10.42%。以70年租金收入，支应3000元/㎡的建设成本及利息（也即支应30年或60年的长期债券本息），其风险几乎趋近于零，让百姓有房可住、让政府得心应手调控房地产市场可以说不再是梦。

　　由此带来的好处是：（1）可以根据需要，有效地、因地制宜地调控各城市的房地产价格；（2）可以不动用地方政府一分钱的既有财政，调动地方政府建设廉租房的积极性；（3）无需增加任何税收，也就无需加重百姓负担，同时反而给百姓增加一条稳妥可靠的投资获利的渠道；（4）可以为住房公积金、社保基金、保费收入甚至银行资金等提供一个安全的投资渠道，保证保值、增值；（5）可根据城市化进程中大专院校毕业生、进城务工农民工和城市低保人群的多少，适时筹措资金建设充足而又优质廉价的廉租房，解决基本生存条件问题；（6）此一模式，更可进一步推进到城市地铁、国家高速铁路等领域，而无需国家财政负担，让更多的财富留在百姓之手，用于消费、用于创业投资；（7）可推动我国的观念更新、金融财税制度创新，推进我国长期债券市场的发展与繁荣。

　　不过，这一措施的有效实施需加解决的问题是：（1）修订《预算法》，废除禁止地方政府发债的规定；（2）强化地方权力机关对发债、对预算调整的审批，增强预算收支的透明度，强化对预算收支过程的监管和对项目工程的评估验收；（3）明确当地党、政一把手对廉租房用地分布、廉租房房型结构设计、房屋暨社区配套设施质量、相应物业暨租金管理等的领导责任，严格责任追究，保障廉租房优质低租，租客满员、便利；（4）合理设计债券期限、利率、计付方式等，依法确保债券本息的及时、足额支付；（5）加快推进长期债券市场的基础设施和相应制度建设，公正司法，确保债券交易便利、变现快捷，从而增强其对投资者的吸引力。




【作者简介】
朱大旗，中国人民大学法学院教授。