德阳市中级人民法院民事判决书

原告（反诉被告）：于XX，６７岁，退休职工，住xxx。
被告（反诉原告）：董J，３５岁，无业，住xxx。
被告（反诉原告）：董Y，４２岁，工人，住xxx。
原告于XX因与被告董J、董Y发生房屋买卖纠纷，向四川省广汉市人民法院提起诉讼，董J、董Y同时反诉。
原告于XX诉称：原告按照与二被告签订的房屋买卖协议，在收到二被告交付的房价款并由二被告占用房屋后，曾依约多次找过二被告都未找到，致使至今仍未办理房屋产权转移变更登记手续。鉴于该房屋占用的土地是划拨土地，依法不能转让，且房屋产权仍未变更，请求确认原、被告之间的房屋买卖协议无效，判令二被告给原告返还房屋和占用该房期间收取的租金３．３万元，并负担本案诉讼费用。
二被告答辩并反诉称：被告已经按照与原告签订的房屋买卖协议履行了交付价款的义务，后因原告搬家不通知被告，导致与原告失去联系，致使该房屋的产权和土地使用权变更登记手续至今仍未办理。原告的违约行为，侵害了二被告合法权益，所诉房屋买卖协议无效的理由不能成立，协议应当继续履行。反诉请求判令原告给二被告支付违约金５０００元，赔偿二被告的其他损失，并承担办理该房屋的占用土地的使用权变更登记义务。按照协议的约定，土地使用权出让金应当由原告缴纳。
四川省广汉市人民法院经审理查明：
１９９７年１２月１１日，原告于存库与被告董J、董Y签订了一份房屋买卖协议，约定：坐落在广汉市雒城镇桂花街１０３幢１０－－１１轴底层的门面营业房一间，是于存库私有财产，现由杨X租用；在征求杨X同意后，于存库现将此房作价１２．２万元卖给董J、董Y；房屋买卖中发生的土地使用权出让金，由于存库负担；税金及过户费，由董J、董Y负担；公证费双方各负担一半；房屋出卖后，原租赁协议继续有效；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金５０００元。
１２月１１日，双方办理了房屋买卖协议的公证手续。同日，被告董J、董Y付给原告于存库现金１２．２万元，于XX出具收条后将房屋交给董J、董Y。董J、董Y以出租人身份，继续出租该房至今。
涉案房屋是１９９３年９月原告于XX从广汉市建设开发总公司购买的商品房。该房屋占用的土地，是划拨取得。广汉市土地管理部门证实，广汉市人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。在于XX和被告董J、董Y办理房屋买卖协议的公证时，于XX尚未取得该房屋占用土地的使用权证。办理公证手续１０日后，于XX以自己的名义取得了面积为８．３０平方米的划拨土地使用权证。由于双方当事人在签订房屋买卖协议后都搬过家，而且互不通知，以至失去联系，该房屋的产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理。１９９９年３月２日，董J、董Y单方到房屋行政管理部门申请办理房屋产权变更登记手续时，因于存库阻止，未能办成。
上述事实，有房屋买卖协议、公证书、现金收条、划拨土地使用权证等书证和证人证言、双方当事人陈述证实。
四川省广汉市人民法院认为：
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”坐落在广汉市雒城镇桂花街１０３幢１０－－１１轴底层的门面营业房一间，是原告于存库的私有财产。该房屋占用的土地虽然是划拨取得，但当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。于XX通过与被告董J、董Y签订协议转让房屋，签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”原告于XX与被告董J、董Y签订的房屋买卖协议虽然依法成立，但在没有办理上述规求的手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。
应当指出，所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语，是指双方通过签订协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。原告于XX以产权没有变更为由主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。
城市房地产管理法第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”原告于存库出卖的房屋，是依法经批准开发的商品房，国家允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。对此情况，签约双方都非常了解，因此在协议中有由于存库交纳土地使用权出让金，办理该宗土地使用权合法转让手续的约定。签订房屋买卖协议时，于存库虽然尚未取得该房产占用土地的使用权证，但这仅仅是取得迟早，并非不应或者不能取得的问题。况且事实证明，在协议签订后仅１０天，于存库就取得了划拨土地使用权证。虽然此时于存库对该土地还只有划拨土地使用权，但不影响他在补办土地出让手续后出售私有房产。于XX以签订协议时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让为由，主张房屋买卖协议无效，其理由也不能成立。
综上所述，原告于XX与被告董J、董Y签订的房屋买卖协议，依法成立。最高人民法院在《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”于XX在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由表示翻悔，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，不予支持。双方在协议依法成立后，因搬家时不履行相互通知的义务以至失去联系，不能及时按约定办理房地产权属变更登记手续。对此，双方都有过错。董J、董Y反诉请求判令于存库承担违约责任，亦不予支持。双方当事人应当依照法律的规定，按照协议的约定继续履行。据此，四川省广汉市人民法院判决：
一、原告于XX与被告董J、董Y订立的房屋买卖协议依法成立。
二、原告于XX于判决生效后３０日内，履行房地产转让中卖方应承担的转让登记义务。
三、转让房屋占用范围内的土地使用权出让金，先由被告董J、董Y垫付，然后按照约定凭有效票据，由原告于存库在１０日内一次性给二被告付清。其他费用，由二被告负担。
四、驳回原告于XX和被告董J、董Y的其他诉讼请求。
本诉和反诉案件受理费、其他诉讼费共计９１６０元，由原告于XX负担８０００元，被告董J、董Y共同负担１１６０元。
于XX不服一审判决，仍以原起诉的理由向四川省德阳市中级人民法院提起上诉。被上诉人董J、董Y则答辩要求维持原判。
四川省德阳市中级人民法院经审理认为，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”参照这一规定，上诉人于XX在一审提起诉讼之前，早已分别办理了涉案房屋的产权证和土地使用权证，成为该房屋的合法产权人。于XX以合法产权人的身份与被上诉人董J、董Y签订的房屋买卖协议，依法成立。根据“地随房走”的原则，于XX在出售自己的房产时，其以划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后，也是可以转让的，故于XX的上诉理由不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判处恰当，审判程序合法，应予维持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定判决：
驳回上诉人于XX的上诉，维持原判。
二审案件受理费８６６０元，由上诉人于XX负担
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