购房人的优先购买权纠纷
【争议焦点】
购房人相对于抵押权人和建筑承建商的优先权是指要求解除合同返还房款的权利，还是要求继续履行合同的权利；购房人主张优先购买权的前提是什么？
【基本案情】
广州市某山庄在建设之初已经抵押给银行，其开发商又与建筑承建商签订承包合同要求承包商店子建房。取得《商品房预售许可合同证》以后，开发商与购房人签订商品房买卖合同，合同中约定的付款方式有一次性付款、分期付款和按揭付款。房屋建成后，开发商向全部购房人交付了房屋。某日，该楼盘数十户小业主同时收到法院执行通知，告知其所购房屋被银行/建筑承包商申请查封、拍卖，并要求各业主向法院起诉主张权利。小业主收到执行通知后，纷纷委托律师向法院起诉，要求开发商继续履行合同，办理房地产证，要求法院保护其物权期待权。诉讼中银行称开发商未向其披露未办理合同备案登记的业主的购房合同情况，该部分购房交易未征得其同意。
【判决结果】
法院依据法释[2002]16号批复的规定，对案件进行了审理，认为部分业主的合同在房管局办理了备案登记，其合同权利应当受到保护，对于其中已经缴纳了大部分房款的业主，以及愿意缴纳95%的房款的业主，法院判决支持其诉讼请求，判决开发商按合同约定办理房地产证；对于合同未在房管局办理备案登记、且开发商未通知银行房屋交易情况的购房合同，法院认为其违反了《担保法》的规定，属无效合同，劝购房人自行撤诉，否则法院判决无效。
【律师分析】
购房人起诉要求法院按法释[2002]16号批复的规定，保护其优先权利的前提条件是其签订的购房合同有效。购房合同是否登记备案是合同生效的必要条件，而告知抵押权人是合同生效的必要条件。但是合同登记备案必须征得抵押权人同意，否则无法办理备案手续。
【律师提示】
购房人在签订《认购书》之后，应当督促开发商办理合同备案手续，以保证合同依法有效。在发现所购房屋已经抵押给银行时，应当及时催告银行出具同意函。如果银行不同意交易，应及时要求开发商退还房款，不要等到开发商面临全面诉讼，无力退还房款时，再和其他债权人一起参与分配财产。