原告谢某诉称，其于2000年5月16日向房管局申请房地产权属登记办证，并提交了相关材料。但房管局以谢某提交的建筑许可执照的兴建方已由谢某变更为李某，且李某于2000年5月23日向其提出书面异议为由，拒绝给谢某办理房产证。谢某不服，以房管局行政不作为向法院提起行政诉讼。

        被告房管局辩称，其对房屋现场查勘、丈量时发现，该房屋右边一间由李某使用，李某对谢某确认房屋产权提出了明确的异议。依据有关规定，该房屋产权纠纷尚未解决应暂缓给谢某办理权属登记。

        法院认为，谢某向房管局提交的建筑许可执照的兴建方已由谢某变更为李某，并由城市建设局加盖公章确认，且李某已向房管局提出书面异议，房管局认为谢某的申请不符合房地产权属登记办证的条件，依照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，不予办理是合法的，法院予以支持，驳回原告谢某的诉讼请求。
   
评析
        一、什么是具体行政行为，什么是不作为行政行为

        行政行为是享有行政权能的组织（行政主体）运用行政权对行政相对人所作的法律行为。具体行政行为是指行政主体针对特定行政相对人所作的行政行为。行政相对人是指行政法律关系中与行政相对的另一方当事人，即行政主体行政行为影响其权益的个人、组织。本案中的行政主体是房管局，行政相对人是原告谢某。不作为行政行为，是指行政主体消极维持现有法律状态，通常表现为不履行法定职责的行政行为，如对相对人的请求不予答复或拒绝颁发许可证等。本案中原告向房管局申请办理房地产权属登记，房管局未给予办理并未书面告知当事人，属于不作为的具体行政行为。

        二、房管局不应为谢某办理登记。

        物权的发生即物权的取得，指物权与特定主体的结合，包括原始取得和继受取得两种。物权的原始取得，指由于一定的法律事实，法律确认财产所有权法律关系的最初发生。它不是所有权主体的变更或取代，不须以他人的权利为前提或依据。物权的继受取得，是指基于一定的法律事实，导致所有权主体的变更，新所有人继原所有人而取得所有权。继受取得必须以原所有人的权利作为前提和依据，是从原所有人传来的，因此也称作传来取得。所谓房屋初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。”本案中，谢某提交的建筑施工执照已变为李某，其主体已发生变化，因此，本案谢某提交的证明文件不符合上述规定，房管局未对谢某的申请予以登记是正确的。

         三、对有纠纷的房屋不应登记。

        申请房地产权属登记的房屋产权必须来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷。本案中李某对谢某申请办理权属登记的房产提出异议，经房管局工作人员对房屋现场查勘、丈量证实确有纠纷存在。建设部《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条规定：“登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。”照此规定，如房屋权属存在纠纷、争议的应不予登记。因此房管局未对该房办理权属登记是正确的。法院驳回原告谢某的诉讼请求也是正确的。

        四、是否登记房管局都应书面告知申请人。

        房管部门接受当事人的申请后无论是同意登记，不予登记或暂缓登记，都应该书面告知当事人。接到认为不应该登记的申请却不理不间或者未进行口头告知，显然也不适当甚至构成行政不作为，现在很多地方的房管部门对此并不重视，值得注意。《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条规定：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）”。

        提示：登记机关在办理登记时应审查当事人提供的要件主体是否一致，逻辑关系是否清楚，对有纠纷的房屋应暂缓登记。
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