刘某化名周某承租了王某的房屋，在刘某商谈租房事宜时，借口要求复印该房的所有权证及王某身份证等相关资料，将所有权证原件在此时调包，即王某现持有的所有权证系假证。后刘某伪造王某身份证等证件，将该房以市场价格卖给杨某，并到房管部门办理了过户手续。杨某取得了该房屋的所有权证书。同年，王某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼，要求确认杨某房屋买卖合同无效，同时注销杨某的房屋所有权证，返还房屋。
 
   　 判决：法院经审理后认为，杨某在不知刘某无处分权处置该房屋的情况下，通过合法手续取得房屋所有权，系该房屋的善意取得人，刘某与杨某买卖合同有效与否不影响杨某善意取得房屋的所有权，故驳回王某要求确认买卖合同无效，收回房屋的诉讼请求。2004年刘某因诈骗罪被判有期徒刑12年，已无力偿还其诈骗债务。
 
    　分析：首先，刘某的行为符合本条规定的情形，即提交虚假的申请人身份证明材料，骗取房屋转移登记，其应当承担法律责任。但是，对于因此造成的损害，房屋登记机构是否应当承担赔偿责任，要具体看房屋登记机构是否严格按照规定进行了审核，以及根据现在的工作能力和条件是否足以避免登记错误的发生。在本案里，刘某通过欺骗拥有了真实的房屋所有权证，加上伪造的身份证，以证明自己是房屋的真正权利人。房屋登记机构对于造假的身份证没有有效的仪器和方法进行检验，证明所有权存在的房屋权属证书也是真实的，而且登记机构在房屋登记过程中严格执行了规定的审核程序，在这种情况下，登记机构无力避免登记错误的发生。因此，虽然刘某已经无力赔偿真正权利人的损失，但法院并没有判决登记机构承担赔偿责任。当然，如果在登记过程中，房屋登记本来可以避免登记错误的发生，但由于自己的工作失误未能避免，对原权利人的损害，登记机构要承担相应的赔偿责任。
 
    　其次，因杨某对房屋构成善意取得，使得原权利人王某无法追回其房屋。在传统民法上善意取得主要是指动产，是无权处分他人动产的让与人，将其占有的他人的动产交付于买受人后，如买受人取得该动产出于善意，则其可取得该动产的所有权。而《物权法》第一百零六条规定了善意取得这种所有权的特殊取得方式，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；几除法律另有规定外，如受让人受让该不动产或者动产时是善意的，且以合理的价格进行转让，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，这种情形下，受让人取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。这就表明我国的善意取得制度不但适用于动产也适用于不动产。构成善意取得房屋的条件是：善意取得人必须是出于善意，在房屋转让前，并不知道转让人是无权处分人，即足以信赖转让人是房屋登记簿上记载的房屋权利人；以合理的价格进行转让，首先转让必须是有偿的，即赠与不构成善意取得，其次，价格必须合理，不能明显低于房屋价值；房屋转让已经进行了房屋登记。如果房屋受让人构成善意取得的，虽然转让人是无处分权人，仍然取得房屋的所有权，因此，房屋原权利人无法追回房屋所有权，只能向无处分权人请求赔偿。房屋受让人是否构成善意取得，应当是由人民法院通过司法程序来进行判断，房屋登记机构是无权进行确定的。 徐涛律师15327446830   QQ574659129