雍和大厦开发商将一处商品门面房卖给一家公司之后，又出售给另一个单位使用。东城法院近日一审判决开发商的行为构成违法，判令解除双方签订的《购房协议书》，双倍赔偿原告已付购房款近1100万元，并赔偿原告利息损失33万元。
    教授购房遭遇钱房两空
    2004年，西北工业大学教授郑明德以名下的金华汉新技术公司名义在北二环雍和宫附近的雍和大厦购房，作为公司办公写字楼。金华汉公司与开发商永利多房地产公司签订了《购房协议书》，购买位于大厦一层东北角的商业门面房一套，门面房建筑面积230㎡，当时销售单价为每平方米2.5万元。协议约定，金华汉公司一次性付款，当日交付房款的95%即546.25万元，其余的于入住后交纳。
    到了2005年5月，大厦已投入使用，但一层东北角商业门面房却迟迟未能交付。郑明德找到开发商，对方答复说房子不归他了，而且所收房款不退。原来，《购房协议书》中有这样一条规定，“金华汉公司须在签订协议书7日内，即2004年5月21日前与开发商签订《商品房买卖合同》，如金华汉公司在上述期限内未与开发商签订正式的购房合同，开发商有权出售房屋，所收房款不予退还。”由于金华汉公司一直未与开发商签订正式合同，开发商认为他们有权另行出售且所收房款不退。
    此后，开发商于2006年8月将此门面房出售给一家银行作为营业厅。郑教授认为对方“一房两卖”构成商业欺诈，2007年5月，金华汉公司一纸诉状将永利多房地产公司起诉到东城法院，要求解除《购房协议书》，开发商返还购房款以及承担已付房款一倍的赔偿责任。
    开发商难圆其说被判赔
    庭审中，开发商辩解说，根据协议，双方应在签订《购房协议书》的7日内再签订《商品买卖合同》，否则被告有权另行出售房屋，所收房款不予返还。原告至今未与被告签订买卖合同，因此违反协议规定，应承担相应的法律后果。《购房协议书》并未明确约定原告购买房屋的具体位置，原告所称的门面房从未得到他们的认可。原告所支付的购房款为定金，原告存在违反《购房协议书》的行为，无权要求返还该款。
    对此，法院经审理认为，双方之间签订的协议书合法有效。被告虽提出，根据协议约定，双方应在7日内再签订《商品买卖合同》，否则被告有权另行出售房屋，所收房款不予返还，但由被告工作人员填写的协议书又将7日内的最后日期明确为《购房协议书》签约当日，即2004年5月21日，这导致合同内容互相矛盾。对此，开发商解释为笔误，但未能举证。此外，在庭审中，被告也认可原告在付款7日内要求签订合同，但因被告未同意，导致合同未能签订。
    针对所购房屋具体位置未能达成一致意见的问题，法院认为，被告工作人员已在《购房协议书》中的空白处用钢笔明确填写了具体面积位置见附图和估算的房屋面积等内容，足以说明双方对此已有明确约定。在原告无法提供该附图时，被告有义务提供，但其未向法庭提供。另外，根据交易习惯，买卖双方应在明确了交易的具体内容后，买方才会于签约当日支付绝大部分购房款。据此，法院认定双方买卖房屋的具体位置应为原告主张的房屋。而被告在双方发生争议后仍将该位置的房屋出售他人，导致合同不能实现，被告应对其行为承担相应的民事责任。
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    5种情形可双倍赔偿
    传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚，我国《消费者权益保护法》第49条确立的双倍赔偿开创了我国惩罚性赔偿责任制度的立法先河。但是，对于商品房买卖合同纠纷案件能否适用惩罚性赔偿责任，一直都有争议，主要原因商品房买卖合同金额巨大，判决双倍赔偿会导致利害关系失衡。
    2003年4月，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将“惩罚性赔偿原则”引入到商品房买卖合同纠纷的处理中来。规定对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，可以适用惩罚性赔偿原则。
    解释规定了可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该商品房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 徐涛律师15327446830   QQ574659129
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