房地产基础知识
房地产基础知识
房地产开发基础知识
一. 对行业的基本认识：
1. 房地产：
l 通常也被称为不动产。是房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
l 房地产在物质上有如下三种存在形态：
单纯的土地
单纯的房屋
土地和房屋的综合体
l 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。
2. 房地产的类型：
l 居住用房地产
l 生产用房地产
l 经营用房地产
l 行政用房地产
l 其他专用房地产
3. 房地产的特征：
l 位置的固定性：土地是自然生成物，其位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，这使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。
l 地域的差别性：房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的房屋价值也会有所不同。体现在销售上，就是常见的“一房一价”。
l 高值耐久性：建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很长，往往是既十年甚至上百年，其作为消费品价值也比较昂贵。
l 保值增值性：在国家政治、经济形式稳定的情况下，房地产价格呈不断上升的趋势，也就是说房地产具有保值和增值的性质。这主要十由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。人们对土地需求的不断增加，使房地产产品价格呈上升趋势。
4. 房地产业：
l 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，并由从事以上活动的各类单位所组成，属于第三产业。
l 房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。
l 这个行业包括了房地产开发建设、流通和消费服务领域的各种经济组织，它们之间相互联系，相互依存，形成了一个有机的整体。
特别提示：建筑业是指建筑安装施工行业，是建筑产品的生产部门，它完全是物质生产部门，属于第二产业，不属于房地产业范畴。
5. 建筑物：
l 定义：
l 广义：人工建筑而成的所有东西。
l 狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。
l 特别提示：建筑物的定义不同于构筑物，构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。
l 分类：
l 房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。
l ——按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑
——按层数分：低层（1～3层）、多层（4～6层）、中高层（7～9层）、高层（10层以上）、超高层（建筑总高度超过100米）。
l ——按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。
6. 商品房：
l 在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
7. 房改房：
l 是指机关、团体、企业和事业单位按照，《国务院关于深化城镇住房制度的决定》要求，严格执行房改房价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位的职工居住。也叫已购公房。
8. 经济适住房：
l 指国家、当地政府和房产企业为解决本地中低收入家庭住户紧张问题而修筑普通住宅，在同一地段，同一质量的情况下，其造价成本比普通商品房要低，这主要是因为它的土地是通过划拨方式取得的，也就是说，没有地价成本。其买卖价格受到政府行为的干预或制约。目前来说，政府对经济适用房价格的限定为“开发成本×1.03”，也就是说，允许开发商赚取的利润为3%。
二. 关于土地：
注意：我国城市土地均为国家所有
1. 土地的的分类：
l 按用途分：
A）. 生活居住用地
生活居住用地一般包括居住用地、公共建筑用地、道路广场用地、公共绿化用地等。其中居住用地指住宅小区内的居住建筑用地、道路用地、绿地和公共建筑用地；公共建筑用地指为整个城市服务的商业、文教体育、医疗卫生和行政经济机构用地；公共绿地指为全体城市居民服务的公园、游园、动植物园、陵园以及城市林荫道绿地和滨河绿地等；道路广场用地是指城市主要干道网、广场和停车场等用地。
B）. 工业用地
工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施脏乱工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
C）. 对外交通运输用地
对外交通运输用地是指对外交通运输设施的用地，包括铁路、公路线路及各种站场用地、港口码头用地、民用机场用地及防护地带等用地。
D）. 仓库用地
仓库用地是指专门用来存放生活资料和生产资料的用地，包括国家储备仓库、地区中转仓库、工业储备仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库以及露天堆栈等用地。
E）. 大专院校、科研机构用地
其中包括大专院校、中等专业学校、具有独立用地的科学研究机构、试验站等用地。
F）. 风景游览用地
风景游览用地是指城市风景游览区绿地，包括园林部门和文化部门管理供游览的风景区、森林公园及名胜古迹用地等。
G）. 市政公用设施的用地
市政公用设施用地通常指设置公用设施和工程构筑物的用地，包括水源地、自然来水厂、污水处理厂、变电所、煤气站、消防站、各种管线工程及其构筑物、防洪堤坝、火葬场及墓地等用地。
H）. 卫生防护用地
卫生防护用地主要指居区与工厂、污水处理厂、公墓、垃圾场等地段之间的防护绿化或隔离地带，水源防护用地以及防风、防沙林等用地等。
I）. 特殊用地
特殊用地通常指文物保护区、自然保护区、军事用地、监狱、看守所等一些特殊用途的土地。
J）. 其他用地
其他用地即不属于以上所列项目的其他城市用地，包括市区边缘的农田、菜地、苗辅、果树林地、牧场及城市内一部分不易划出的零星空地等。
不同性质、规模的城市用地的构成也各不相同。如工矿城市中，工业、运输和仓库的用地往往成为城市用地的主体；大学、科学城中，科研机构、实验基地和大专院校的用地构成了城市用地的重要部分；风景旅游城市中，风景区、园林和各种自然及人文景观用地在城市用地中占有相当的比重。
l 按获取土地的方式分：
A）. 出让用地：
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是土地使用者有偿取得土地使用权的一种方式。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，一经设定即成为一种物权，在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权力范围内享有对土地的使用权、转让权、抵押权等民事权利，任何单位和个人不得非法干预。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
B）. 划拨用地：
土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制，其转让、出租和抵押必须符合法律规定的条件。根据《土地管理法》第54条和《城市房地产管理法》第23条的规定，只有国家机关用地和军事设施用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地可以以划拨方式取得。
B）. 国有土地租赁：
国有土地租赁是指国家将国有土 出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付资金的行为。国有土地租赁也是国有土地有偿使用的一种方式，是出让方式的补充。根据国土资源部《规范围有土地租赁若干意见》的规定，对于经营性房地产开发用地，不能以国有土地租赁方式提供土地使用权。
2. 土地所有权
土地所有权是指土地所有所有者在法律规定的范围内，对其拥有土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是土地所有制的法律表现。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制和集体所有制，城市市区土地属于全民所有，即国家所有。农村和城市郊区土地除国家所有的以外，属于集体所有，宅基地、自留地、自留山属集体所有。因此，我国不存在土地个人所有制形式。
l 土地占有权：
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权利。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此，土地所有权人并不一定就是土地占有人。
l 土地使用权：
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占用就无法使用。土地使用权作为一项独立的权能已同占有、收益权一起从所有权分离出来。但这里讲的土地使用权是专指土地所有者在法律规定的范围内，依自己的意志使用土地。在我国，一般只有集体土地所有者才能直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。
l 土地收益权：
土地收益权就是基于土地的使用权百取得的利息和孽息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。
l 土地处分权：
土地处分权就是依法对土地处置，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归宿。
3. 因出让取得的土地使用权
国家将一定年期的国有土地使用权批准给受让人，受让人以支付土地使用金为代价而取得土地使用权。该种土地使用权是独立意义的物权，是从土地所有权中分离出来的一项权利。它所包含的一定程度占有、使用、收益和处分权能，具体表现为土地使用权人对土地的使用权、出租权、转让权、抵押权以及基于物权的请求权。
l 土地的使用权：
土地使用权人（受让方）对享有土地使用权的地块有开发利用权。土地使用权人因其取得地块的不同可以享有对土地的种类不同的利用权。出让土地的主要用途是：①居住用地；②工业用地；③教育、科技、文化、卫生、体育用地；④商业、旅游、娱乐用地；⑤综合或者其他使用地。
l 出租权：
土地使用权在权利存续期间对土地有出租之权。土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物及其它附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
l 出让权：
土地使用权人在土地使用权存续期间内，有权将其所享有的土地使用权转让给他人。土地使用权转让时，新的受让人取得了原土地使用人的土地使用权。原土地使用人不再享有权利和负担义务。
l 抵押权：
土地使用人可以就其土地使用权设定抵押权。土地使用抵押，就是债权人对享有土地使用权的债务人或第三人的土地不转移占有，继续由债务人或第三人使用收益，在债务不履行时，变卖债务人或第三人提供的土地使用权（担保物），而就其价金优先受清偿。
l 请求权：
当土地使用权受到侵害时，土地使用权人具有物上请求权，即：受到不法妨害时，有停止妨害请求权；有妨害的危险时，有妨害防止止请求权；造成损害时，有损害赔偿请求权。
4. 出让土地使用权的终止：
l 土地使用权期限届满。
土地使用权的存续期是土地使用权的设定行为规定的期限，出让合同规定的期限届满，土地使用权终止。
l 土地使用权收回：
土地使用权收回，是政府以管理者的身份，对组织或个人进行的行政制裁或行政处理措施。
l 土地灭失，使土地使用权随之终止。
l 抛弃土地使用权：
抛弃一次性支付出让金的土地使用权，对土地所有人有利，因此，一般来说，土地使用人可自由抛弃土地使用权，但需经办理注销登记，才发生土地使用权终止的效力。
l 没收：
没收财产是一种刑罚方法，是将犯罪分子个人所有的财产的一部分或全部强制无偿地收回归国有的方法。没收财产的判决确定，是发生土地使用权终止的结果。
5. 土地使用年限：
l 居住用地70年；
l 工业用地50年；
l 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年；
l 商业、旅游、娱乐用地40年；
l 综合及其它用地50年。
6. 地籍：
l 是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。
7. 地籍管理：
l 是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。
三. 房地产经营常识：
1. 房地产市场的种类
l 一级市场——土地使用权的转让
l 二级市场——开发房屋的首次出售
l 三级市场——开发房屋或土地的再次或多次转让，也就是所谓的二手房市场。
l 问：美城现在的业务处于哪个市场？
2. 房屋所有权：
l 是所有人在法律规定的范围内，对所有房屋行使的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。
3. 个人产权房：
l 个人产权房是指公民个人对其所有的房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，可以直接进入房产交易市场交易的房屋，俗称 “私房”。
4. 房产交易：
l 是指房屋所有权的交易，是房屋所有权的转让、抵押和租赁。
5. 房产权的转让：
l 指房屋权利人通过买卖，赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。
6. 房屋租赁：
l 是指房屋所有权人将房屋出租（包括室内设施、设备就地出租）给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。
7. 房地产交易所：
l 是指经过政府特许和批准的房地产买卖的常设市场，是房地产市场的重要形式，也是房地产经济上和产权上的保证机关，它不仅为房地产买卖比方当事人提供了从事的各种交易和联系的场所，而且发挥了中间媒介作用。
8. 房地产登记：
l 是指依法享有土地使用权、房屋所有权和房地产其他权利（如抵押、设典、租赁等）的自然人、法人和其他组织，即房地产权利人，经向房地产管理机关提出申请并经审核后发给房地产证书，从而依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处置权的一种法律制度。
9. 银行按揭：
l 银行按揭实际相当于由银行代买方一次付清，然后由买方分期还给银行。在还清贷款以前，产权证由银行持有。当然，在办理按揭贷款时还需要相应的一系列手续。目前，在国内，按揭贷款通常称之为银行按揭贷款。
10. 个人住房抵押贷款：
l 是指公民个人为购房而向银行贷款时须以房地产商品为抵押保证的贷款。
11. 住房抵押保险：
l 是公民购房向银行贷款时必须要办理的一道程序。当购房者向银行申请住房抵押贷款时，贷款银行是要以投保作为借贷必要条件的，其主要目的是保障贷款银行的利益，降低贷款风险，即当借款人连续3个月无法按合同履行还本利息时，保险公司先予以赔偿还债务，保险公司按照规定有权处置抵押房产。
12. 个人住房按揭贷款：
l 指购房人向房地产开发商先交部分楼款（一般不少于20%），其余部分以所购住房为抵押。并由房地产商提供担保的贷款。（是购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定按期按时向银行偿还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款的担保）。
13. 住房公积金：
l 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储蓄。
14. 商品房预售：
l 是指取得商品房预售许可证后，未取得房地产权证前，由房产开发商向社会公开出售的房屋称之为预售商品房。即使房屋已建好，但在验收合格直至取得房产证（由房产商取得，俗称大产证）前，仍称为预售商品房。
15. 期房：
l 是指开发商从取得预售许可证开始到取得统一房地产证（大产权证）为止，这期间的商品房叫期房。
16. 现房：
l 已建好，通过验收合格，并办妥统一房地产权证的商品房叫现房。
17. 准现房：
l 准现房是指房屋主体已封顶，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
18. 二手房：
l 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
l
19. 房屋拆迁：
l 是指建设单位和个人（即拆迁人）根据建设规划要求和政府批准的用地文件，在取得许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并依法予以补偿、安置被拆迁人的行为。
20. 契税：
l 房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订的契约按总价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。契税具有证明不动产所有人产权合同性的作用。
21. 房产拍卖：
l 是房产买卖的一种特殊方式。拍卖是由卖家以房产作为拍卖物，在某特定场合由众多的可能买家竞逐承价的一种买卖方式。
22. 五证：
l 《建设用地规划许可证》，由市规划局核发；《国有土地使用证》，由市国土资源和房屋管理局核发；《建筑工程规划许可证》，由市规划局核发；《建筑工程施工许可证》，由市建委核发；《商品房预售许可证》，由市国土资源和房屋管理局核发。
l 开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得前四证是拿不到《预售许可证》的。
23. 两书：
l 《住宅质量保证书》：为保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，国家建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中对房屋质量进行约束，共有四条内容：
工程质量监督部门核验的质量等级；
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
正常使用情况下各部位、部件保修内容与保养期；
用房保修的单位，答复和处理的时限。
l 住宅使用说明书：
对住宅的结构性能和各部分的类型、性能、标准等作出说明。同时指出，如因住房使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发商不承担保修责任。这是国家建设部为保障消费者权益作出的规定。
24. 一表：
25. 大产权证和小产权证：
l 房产证有两种，一种是通常所说的“大产证”，即房产商首先要取得的产权证，是房产商拥有房屋产权的证明，这只能由房产商来办理。
l 另一种称为“小产证”，即每个购房者拿到的房产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部门办理。
l 二者的关系是房产商只有取得了“大产证”，才能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证”。
四. 物业管理常识：
1. 物业管理的概念：
l 指物业管理公司接受业主的委托，依照委托合同及国家有关法律、法规，以社会化、专业化，经营型方式对物业以物业区域内卫生、绿化、交通、治安和环境、容貌管理项目进行维护、维缮与整理，并向业主和用户提供全方位综合性的有偿服务。
2. 物业管理服务费：
l 物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。
l 物业费的收取标准由物价局制定，制定依据包括物业管理公司的资质等级、服务内容、小区等级标准等。
l 目前在西安，多层住宅物业费多为0.45—0.70元/㎡·月，小高层、高层住宅多为0.90—1.30元/㎡·月；商住楼1.60—3.00元/㎡·月；写字楼3.00—8.00元/㎡·月。
3. 业主委员会：
l 是指物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，更是全体业主的代表，是所辖区域内物业管理的核心。
4. 维修基金：
l 又称大修基金，根据规定，公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。维修基金设立的具体标准和办法由各市人民政府规定。目前，在西安，多层房屋2%，高层房屋为销售总价的的3%。
5. 公共设施
l 公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。
6. 共用部位
l 共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
7. 共用设备
l 共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
8. 前期物业管理：
l 前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。
l 一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。
l 由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。
l 然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。
9. 业主公约：
l 又称业主公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。
l 这是物业管理中的一个重要文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。
l 一般来讲，物业入住率达到30%以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。
建筑规划基础知识：
一. 建筑识图：
1. 平面图：
l 是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。
2. 总平面图：
l 建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并表明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的内容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。
3. 层平面图：
4. 户型图：
l 是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。
l 一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们的联想和识别。
5. 立面图：
l 是将建筑的不同测表面，投影到铅直 投影面上而得到的正投影图。它主要表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等。根据建筑型体的复杂程度，建筑立面图的数量也有所不同。一般分为正立 面、背立面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以 按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形状复杂的建筑尤为适宜。在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。
6. 剖面图：
l 是依据建筑平面图上标明的剖切位置 和投影方向，假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图。沿建筑宽 度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图；将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部布置情况，反映建筑的结构形式、分层情况、材料做法、构造关系及建筑竖向部分的高度尺寸等。
7. 顶面图：
8. 标准层：
9. 建筑工程施工图
l 简称“施工图”，是表示工程项目总体 布局，建筑物的外部形状、内部布置、结构 构造、内外装修、材料做法以及设备、施工 等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、 要求具体的特点。它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完整的建筑工程 施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。
10. 建筑施工图
l 简称“建施”。它一般由设计部门的建 筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。
11. 建筑工程图
l 建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的内容、深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。
二. 规划常识：
1. 容积率：
l 建筑容积率=规划建筑用地范围的总建筑面积/规划建设用地总面积
l 多层容积率一般控制在1.5以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。
2. 建筑密度:
l 建筑密度=规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积
l 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
3. 绿化率：
l 绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积
l 绿化率自然越高越好，一般在35%左右。
4. 用地性质：
l 规划用地的使用功能。
5. 用地面积：
l 规划地块划定的面积。
6. 用地红线：
l 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。
7. 道路红线：
l 城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
8. 日照间距系数：
l 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋高度的比值。
l 我们处于北半球，所以“遮挡房屋”指的是南边的房屋。
l 西安市规定，多层不低于1：1.35，高层不低于1：0.8。
9. 建筑间距：
l 两栋建筑物外墙之间的水平距离，也就是常说的楼间距。
l 确定南北楼间距的依据，就是日照间距系数。
l 东西间距：
——当住宅楼属条式住宅时，两栋多层条式住宅的侧面间距不宜小于6米；
——如果是高层住宅时，高层住宅与其他各种层数住宅之间的侧面间距不宜小于13米；
——当属于塔式或点式住宅时，无论是高层塔式住宅，还是多层和中高层点式住宅，且相邻的两栋建筑侧面都开了窗口，此时，在具体规划设计时，两栋住宅间的侧面间距则应充分考虑视线干扰问题，侧面间距应在13米的基础上适当的加大。
10. 日照标准：
l 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。
l 1994年2月1号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。
11. 居住区用地：
l 住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。
l 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。
l 公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。
l 道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。
l 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。
12. 命名规定：
l 花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总用地面积的45%，休闲场地面积不少于总用地面积的15%。
l 小区：建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。
l 组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。
13. 配套设施：
l 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
14. 建筑小品：
l 指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
15. 三通一平：
l 通水、通电、通路、平整场地。
16. 七通一平：
l 通水、通电、通路、排水、热力、电信、煤气、平整场地。
三. 建筑的构造：
1. 基础：、
l 定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。
l 按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。
2. 地基：
l 定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。
3. 墙体和柱：
l 竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。
l 墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。
4. 门窗：
l 门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。
l 窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。
5. 地面、楼板和梁：
l 梁是跨过空间的横向构件。
6. 楼梯：
l 一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。
l 楼梯的宽度一般在1.2米左右。
l 住宅楼梯的倾斜度一般在15～20度。
l 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。
l 2.80米层高的住宅每跑9个台阶。
7. 屋顶：
l 屋顶分平屋顶和坡屋顶。
8. 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。
四. 建筑结构：
1. 砖木结构：
l 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的，像大多数农村的屋舍、庙宇等。这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。
2. 砖混结构：
l 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。
l “混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。
l 这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
3. 钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙、框剪结构）：
l 即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。
l 钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架—剪力墙结构等。目前２５—３０层左右的高层住宅通常采用框架—剪力墙结构。
l 框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。它的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，便于拆改，缺点是抗震性较差，室内明梁、明柱多，且尺寸大。
l 剪力墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。
l 框剪结构：也就是框架－剪力墙结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。
4. 钢结构：
l 主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。
五. 建筑形态：
1. 房屋层数：
l 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
l 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
2. 地下室：
l 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。
3. 假层：
l 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
4. 阁楼（暗楼）：
l 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
5. 跃层：
l 完整的两层空间，有上下两个楼面，外观看是一套房子。上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼楼梯。
l
6. 复式楼：
l 受跃层式住宅设计购想启发，由香港设计师李鸿仁设计，是一种经济型住宅。
l 每户仍分上下层，但实际只有一层，不具备完整的两层空间，是在层高较高的一层楼中（层高为3.3米），增建一个夹层。
l 局部夹层作书房，卧室等，用楼梯连接。
7. 错层：
l 指一套房子的厅、卧、卫等处于几个高度不同的平面。
8. 高层建筑：
l 我国建筑防火规范将10层以上的居住建筑和高度超过24米的公共建称为高层建筑。我国建筑设计通则将高度超过100米的建筑称为超高层。
9. 板楼和塔楼（点式楼）：
l 概念：
——从建筑物的面宽与进深的比例来看，比例大于2的，可以称为板楼。建筑与比例小于2的， 可以称为塔楼。
——从建筑物平面上的体形来分析，一般情况下，塔楼较倾向于方形，板楼较倾向于矩形。
——在建筑单体的特点上，塔楼一般有一个集中的“交通核”，即包括楼梯、电梯等在内的一套系统。板楼明显特征在于，建筑单体至少有两个相同单元以上的重复才能叫板楼。
——板楼与塔楼在建筑高度上也有区别。板楼包括低层、多层、小高层、高层、超高层等。塔楼以高层为主，其它类型较少。
l 板楼优点：
——板楼一般南北通透或东西通透，因而通风好，室内空气的流通性强。
——板楼大多进深较小，采光日照质量较好，因此出现黑房间的机率小。
——板楼公摊面积小，得房率高，特别是多层板楼，对每户来说，仅有一个楼梯间是公摊面积，这也受到购房者的欢迎。
——板楼对外采光面多，因此更易做成明厨明卫，符合中国因有的居住习惯。
——板楼每一个交通核负担户数少，一般为两户最多三户，因此每户具有很好的独立性，符合现代人的居住心理需求。东西长，南北短的
l 板楼缺点：
——建筑密度低，房价高：板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。
——板楼体形一般比较庞大，立面比较呆板，感染力不强。
——板楼小区庭院空间由于日照系数决定，因此带来狭长楼间无日照花园的局促。
——对于纯板楼小区来说，小区的视线、通风效果较差。
—— 社区外部环境较单调，行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感。
——高层板楼消防问题不易解决，由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施，造成高层板楼交通面积加大。
——高层板楼搞震性能较差，出现特殊情况时人员生命安全受到危胁。
l 塔楼优点：
——节约土地资源，房价较低：由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。
——空间结构灵活，宜于改造：塔楼多采用框架结构或框剪结构，户内分隔墙很多都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。
——结构强度高，抗震性好：高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。
——塔楼在户型上，容易设计出较好的小户型，具有更大市场适应性，受到部分购房者的青睐。
——对塔楼小区来说，整体通风效果好，视野也较好。
——塔楼小区绿地空间比较较自由灵活，容易形成大面积集体绿地。
——塔楼小区外部空间环境丰富，建筑布置自由灵活，容易设计出有感染力的小区景观。
l 塔楼缺点：
——每户面积较小，大多仅有两个采光面，而且是相邻的
——面积使用率不高，存在灰色空间：塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“黑房”或“灰色空间”。
——塔楼户型通风效果不好。
——由于塔楼设计户数多，相邻户型干扰较大。
——户型容易出现东西向及北向户型，日照较差。
——相邻住户容易形成局部对视，即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视，影响了私密性。
l 一般来说，塔楼适合高层，板楼适合多层和小高层，二者有着不同的适用范围。一般容积率在2.5以上，用塔楼，容积率在2.0左右，可以用板楼，容积率在2.0以下，可以用多层.的板楼。改良后的塔楼的综合优势（如蝶塔、薄塔等）要优于板楼，更重要的是，板塔互有优势。板楼和塔楼将在在相互竞争中共同存在，满足不同范围的需要。
10. 蝶式楼：
l 准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名。
l 蝶式楼的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点：。一、较好地解决了塔楼通风和采光的问题。二、较高的使用率。有效压缩了电梯间的面积，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。
l 缺点：蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，户型不方正。另外，与西安居住习惯不符的是，蝶式楼往往有“斜房间”。
六. 面积相关：
1. 房屋建筑面积：
l 房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。
2. 住宅使用面积：
l 是指住宅分户内可供实际使用的净面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。
3. 得房率：
l 得房率指住宅使用面积除以建筑面积，其百分比越高，得房率就越高。
4. 商品房销售面积：
l 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。
l 商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和。
5. 套内使用面积：
l 指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。
6. 套内墙体面积：
l 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
7. 阳台建筑面积：
l 指阳台地面底板外沿在水平的投影。
8. 套内建筑面积：
l 指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
9. 分摊面积：
l 也就是公共面积，是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括1、层高超过2.2米的设备层或技术层，大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、
l 套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
l 因为这些面积归多户共同使用和拥有，也就要分摊给各户，所以又叫做分摊面积。
l 不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室；2、供出租或出售的固定车位或专用车库；3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
l 共有建筑面积的分摊方法是：1、商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊；2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
10. 分摊系数与公摊率：
l 分摊系数＝整幢建筑物的分摊面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。
——分摊系数的含义：其实就是1㎡的套内建筑面积的房子，所对应的应分摊的共有建筑面积的数值；
——比如说，分摊系数如果为0.15，就是每1㎡的套内建筑面积所应该分摊的共有面积就是0.15㎡；那么，一套套内建筑面积为100㎡的房子，它应该分摊的共有建筑面积就是15㎡，这套房子的销售面积就是100+15=115㎡ 。
l 公摊率：
——公摊率=（分摊面积/房屋销售面积）×100%
——我们观察到，上面的公式中，房屋销售面积其实就=套内建筑面积+分摊面积，所以，
公摊率={分摊面积/（套内建筑面积+分摊面积）}×100%
——公摊率的含义：它其实反映的是分摊面积在销售面积中所占的比例；
——还是拿上面那套115㎡的房子来说，它的公摊率=（15/115）×100%=13.04%；
——在相关的法律法规中，在建筑行业里，在相关的法律文件中，其实并没有公摊率这个概念。它其实是开发商等房地产经营企业为了便于客户直观地了解他将要卖的房子里有多少平米是分摊的面积而杜撰出来的一个概念。
l 分摊系数与公摊率的换算关系：
——分摊系数是国家相关部分在测量的基础上核算出来的，那么，在已知分摊系数的情况下，如何核算公摊率：
前面我们说了，分摊系数其实就是套内建筑面积为1㎡的房子，所对应的分摊面积的数值；那么这套房子的销售面积就是“1+分摊系数”㎡，它的公摊率={分摊系数/（1+分摊系数）}×100%。
11. 面积测量：
l 面积预测：
——商品房在期房销售阶段，房子还没有实际盖好，但因为要进行销售，就必须有一个可用于销售，而且要在《商品房买卖合同》中约定的面积数值，这个面积就是预测面积；
——对面积的预测，由开发企业报请房地局指定的测量事务所进行，测量事务所进行面积预测的依据是项目的施工图纸（蓝图）；
——面积预测的成果体现为测量事务所出据的《预测成果表》，该表标明了每套房子的房号、套内建筑面积、阳台建筑面积、分摊面积、分摊系数。此表就是商品房在期房销售阶段的法定面积依据。
l 面积实测：
——房屋竣工后，测量事务所要对房屋实物再进行一次面积实测，实测得到的面积就是房屋的实际面积；
——面积实测的成果表现为测量事务所出据的《面积测量成果表》；
——实测面积主要应用于两个方面：首先是客户购买面积的最终确认，跟预测面积相比，两者的误差不能超过绝对值3%，在此范围内的误差，按当时的购买价格实行多退少补，如果超过了这个范围，客户可以要求退房；另外，这个实测面积也是将来客户房产证上实际标明的面积；物业费等按面积计算的费用也以实测面积为依据。
七. 户型空间：
1. 层高：
l 指下层地板面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。
l 国家相关法律法规规定，可销售的房屋，其层高超过2.2米的部分可以按照投影面积销售，低于2.2米的部分不算面积，也就是不能销售。房地局进行面积预测、实测以及产权证上标注的面积，也按此标准执行。
l 西安常见的层高：住宅2.8—3.1米，以2.9、3.0米最为常见；写字间2.9—3.2米，以3.0米、3.1米最为常见；商铺根据其商业业态的不同，差别比较大，但一般来说比住宅和写字间高一些，以高层住宅的底商（裙楼）来说，1层常见3.5—4.8米，2层常见3.5—4.2米，3、4层常见3.2—3.8米。
l 指下层地板面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。
2. 住宅开间：
l 即房屋的宽度，也被称作房间的面宽，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
l 在西安，住宅开间一般在3.0——4.5m，最为常见的是3.3、3.6、3.9、4.0、4.2m。
l 在宣传中，一般超过3.8m就可以号称“大面宽”，超过4.2m就可以号称“超大面宽”；
l 砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
l 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
3. 住宅进深：
l 在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
l 进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。住宅房间的进深一般在4—6米。
4. 住宅净高：
l 净高=层高-一层楼板厚度
5. 玄关：
l 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
6. 露台：
l 露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
l 露台由于没有屋顶，所以在销售中不算面积。
7. 阳台：
l 一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2m以上，分全封闭（全算面积）和不封闭（算50%面积）。
l 与露台根本的区别在于，阳台有屋顶。
8. 飘窗：
l 突出于建筑物外墙边沿线的窗户。
l 一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80㎝以内，可以有窗台，也可以落地，全封闭，不计算面积。
房地产开发流程：
一. 立项审批：
1. 项目立项申请报告书（原件一份）
2. 项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3. 建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4. 项目建设投资概算（一份）
5. 银信部门出示的资金证明（原件一份）
6. 企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7. 项目地形图（一份）
8. 有关职能部门的意见。
二. 规划设计
1. 由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。
2. 建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。
3. 市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三. 建设工程报建：
（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
3、国土部门核发的《国有土地使用证》；
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；
9、建设资金证明；
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工公开招标申请表；
3、建设工程监理公开招标申请表。
（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设工程施工邀请招标审批表；
3、建设工程监理邀请招标审批表；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、其他申请邀请招标理由证明。
（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；
4、工商部门签发的私营企业证明；
5、法人营业执照；
6、建设工程直接发包审批表。
（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》；
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
4、施工合同及其单位资质证书复印件；
5、监理合同及其单位资质证书复印件；
6、施工图设计文件审查批准书；
7、建设工程质量监督申请表；
8、法律、法规规定的其他资料。
（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料：
（１）工程施工安全监督报告；
（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；
（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；
（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；
2、施工单位提供的资料：
（１）安全生产、文明施工责任制；
（２）安全生产、文明施工管理目标；
（３）施工组织设计方案和专项技术方案；
（４）安全生产、文明施工检查制度；
（５）安全生产、文明施工教育制度；
（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；
（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；
（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；
（９）建设工程施工安全生产责任书；
（10）建设工程施工安全受监申请表；
（11）法律、法规规定的其他资料。
（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
2、工程监理中标通知书和工程监理合同；
3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5、质量监督申请安排表；
6、安全监督申请安排表；
7、建设工程质量监督书；
8、建设工程施工安全受监证；
9、施工许可申请表；
四、建设工程竣工验收
（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；
2、工程竣工验收申请表；
3、工程质量评估报告；
4、勘察、设计文件质量检查报告；
5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；
8、建设单位已按合同约定支付工程款；
9、施工单位签署的《工程质量保修书》；
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
11、规划部门出具的规划验收合格证；
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
13、质监站责令整改的问题已全部整改好；
14、造价站出具的工程竣工结算书。
（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告；
2、《施工许可证》；
3、竣工验收备案表；
4、工程质量监督报告；
5、工程竣工验收申请表；
6、工程质量评估报告；
7、工程施工安全评价书；
8、工程质量保修书；
9、工程竣工结算书；
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
11、法律、法规规定的其他资料。
（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；
（2）工程类别核定书；
（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；
（4）工程施工承发包合同；
（5）施工组织设计方案；
（6）图纸会审记录；
（7）工程施工开工报告；
（8）隐蔽工程验收记录；
（9）工程施工进度表；
（10）工程子目换算和抽料（筋）表；
（11）工程设计变更资料；
（12）施工现场签证资料；
（13）竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：
（1）建设单位和施工单位的委托书；
（2）工程承包合同原件；
（3）竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
第二部分 市场知识
第三部分 法律法规
第四部分 交易程序
人体工程学常识：
房子是盖给人住的，户型设计、室内设计、家具配饰等，都应以人体工程学作为最重要的设计依据。而销售人员，了解和掌握一定的人体工程学常识，则可以大大加强对户型理解的深度，可以理性地分析出你所卖的房子将来怎么使用最为合理，将这些理解应用到产品开发上，是对户型合理化的建议，应用到到对客户的引导上，则会更加体现自己的“专业顾问”水平，从而有效提高销售业绩。
人体工程学联系到住宅设计，就是以人为主体，研究人体结构功能、心理、力学等方面与室内环境之间的合理协调关系，以适合人的身心活动要求，取得最佳的使用效能，其目标应是安全、健康、高效能和舒适。
