外墙面使用权纠纷案

【案情介绍】
2008年10月18日，张某、李某与某房地产开发公司签订了商品房买卖合同一份，约定由张某、李某出资80万元购买某房地产开发公司开发的某小区商品房一套。该合同中载明：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、灯箱等。”同年底，该商品房交付。某广告公司与某房地产开发公司、该小区物业公司签订协议，约定广告收益属开发商和物业公司所有。
【律师点评】
一、外墙面使用权的出让应当是该栋商品房的全体业主，而非某一业主。根据合同法的规定，该条款属于效力待定条款，无处分权的人处分他人财产，只有经过他人的追认或者取得处分权始为有效。
二、商品房的外墙面应是全体业主的共同共有财产，不是从第一份商品房买卖合同生效后就开始形成的，而是在最后一份商品房买卖合同的生效时开始形成。在第一份商品房买卖合同生效后至最后一份商品房买卖合同生效前的期间内，商品房的外墙面也属于共同共有，但此时的共有人是部分业主和开发商。当最后一份商品房买卖合同生效后，商品房外墙面才是全体业主共同共有的财产。顺其自然的是，商品房外墙面作为共同共有的财产，其使用权、收益权等如何处分，应由全体业主的共同意志决定，应重新确定外墙面使用权的归属，而此前买受人和开发商在商品房买卖合同对外墙面使用权的决定，其效力只能持续到最后一份商品房买卖合同生效之前的期间。所以，在商品房的外墙面作为全体业主的共同财产形成后，在商品房买卖合同中“外墙面使用权由开发商行使或所有”的约定，其效力自然终止。
三、本案中的张某、李某与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同中关于外墙面所有权的约定或每一个业主都签署了类似的约定，从逻辑上说，其全部的集合并不能说明业主一致同意，只能说明张某、李某或其他业主的行为是一种无权处分，开发商要使该条款有效，就要证明业主的处分行为是得到了全体业主的授权，或事后得到全体业主的追认，否则每个业主单独处分外墙面使用权的行为无效。
四、至于外墙面使用权、收益权如何处分，要由全体业主召开业主大会，形成共同意志加以处分。广告公司与开发商、物业公司对外墙面使用权的处分行为应属无效。