双倍返还定金后，还要继续赔偿损失吗？


[案情简介]

原告汪女士于2007年11月购买了某市市场营业门面一处，与卖方商定转让价格为40万元整，先付定金2万元，余款于交付房屋时一次付清。合同签订后，汪女士为了履行合同，将原来的一处营业门面处理掉。当汪女士拿钱来要房子时，卖方突然说房屋不卖了。原来，卖方以43万元的价格，又将房屋另行转让他人。价格高出翟女士3万元。经协商无果，汪女士愤然将卖方告上法庭。要求被告双倍返还定金，并赔偿损失3万元。
一审法院经审理认为，被告违反合同约定，擅自将房屋另行出让他人，已构成违约，应当双倍返还原告定金4万元。但原告要求赔偿损失3万元的请求于法无据，驳回了汪女士赔偿损失3万元的诉讼请求。
汪女士不服判决提起上诉，认为双倍返还定金不足以弥补自己的经济损失，应当改判赔偿经济损失。

[本案焦点]
对此问题有以下几种看法：
第一种看法认为，根据《合同法》的规定，收受定金的一方根本违约，应当双倍返还定金。但对经济损失并没有规定。而且，该法还明确规定了守约一方应当在违约金与定金之间选择其一，而不能并用。因为经济损失属于违约金的范畴，不应当与定金并用。故赔偿经济损失的请求不应当受到支持。这种看法同一审法院的看法。
第二种看法认为，被告高价出售房屋获得的利益，不一定就是原告的经济损失，被告与第三方商谈的价格，原告不一定就能谈成，故也不是原告一定能获得的利益。即被告获得的额外利益，不属于原告的可得利益，也就不属于原告的经济损失。无经济损失，则无赔偿。
第三种看法认为，不能使违约者获利，守约方受到的损失无法计算的，应当是违约者因违约获取的利益。违约方双倍返还定金后，不够弥补守约方损失的，违约者还要继续赔偿损失。

[判决结果]
中级人民法院经调解无效后，判决：维持一审双倍返还定金4万元的判决，另外增加赔偿上诉人经济损失1万元。

[律师点评]
本案中笔者持第三种看法。理由如下：首先，信用是民法的基本原则，如果让违约者获利，就会支持和纵容人们去违约，这与民法的基本原则是相违背的。本案中，被告故意违约，获取更高的利润，是一种典型的违反诚实信用原则的行为，不应当受到法律的支持。其次，另行转让房屋获取的利益，应当计算为原告所受经济损失。根据最高人民法院民一庭主编《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的理解与适用一书中的意见，明确表述为：“守约方的损失无法计算的，可以参照违约方因违约获得的利益计算。”最后，关于经济损失与双倍返还定金的并用问题。 我们可以简单的把因违约产生的违约责任分为“三金”：违约金、赔偿金和定金。根据《合同法》的规定，当事人可以在定金与违约金之间进行选择。支付违约金不够赔偿损失的，还要继续赔偿损失。故定金与违约金不能并用，但违约金与赔偿金可以并用。在进一步探讨，定金有分为解约定金、违约定金等五种情形。由于解约定金应当在合同中明确约定定，所以，本案中应当属于违约定金，加上法律对约定定金作了20%的上限限制，如果仅双倍返还定金，在造成经济损失过大的情况下，对守约方是不公平的。故定金与赔偿金也可以并用。
综上所述，除双倍返还定金后，不够弥补守约方经济损失的，还要继续赔偿经济损失。