购房协议款双倍返还没有法律依据
【案情介绍】

2006年6月6日，原告金某与被告某房地产开发公司的销售代理商甲公司签署了订购被告88号别墅的协议，约定原告在协议签订之日支付协议款40万元，房屋暂测面积为330平方米，房屋单价以公开发售价目表为准（后甲公司的销售经理在该协议书上添加了单价5300元/平方米）。同时约定，原告在接到被告通知后五日内给予回复，如认购，则协议款转为购房款，并在三日内签订预售合同；如原告放弃，则被告将协议款无息退还给原告。2006年8月10日，原告向被告方支付了现金30万元。2006年9月30日，被告及销售代理商甲公司联合向原告发出“关于变更住宅协议主体的通知”，声明销售代理商甲公司与被告的代理销售合同终止及原甲公司签订的协议主体变更为被告并继续有效。2006年10月13日，当原告与被告协商签订预售购房合同时，被告发现因自己与甲公司工作交接中的疏忽，原告所订购88号房屋已于2006年9月18日卖与他人。因双方无法就88号房屋签订预售购房合同，并对赔偿问题又不能协商一致，故原告起诉至法院，请求判令被告履行协议约定内容，与原告签订正式的房屋预售合同；否则，应双倍返还原告已经支付的40万元房屋定金及差价损失等。

【争议焦点】

本案的争议焦点主要是双方所签协议的性质及40万元协议款的性质。法院经审理后认为，从协议的内容来看，该协议虽约定了面积、楼号和价格（确切地说在价格上尚不能视为双方达成了合意）,该“协议”的性质应为商品房认购书，而非商品房买卖合同。

对40万元“协议款”可否认定为定金，从形式上分析，定金是一种担保形式，必须明确约定，而本案“协议”中只是约定为“协议款”，在收条上为“现金”，并无定金的约定。从内容上分析，“协议”中对该40万元的约定内容也不符合定金的性质。故该40万元不能按照定金的性质处理。综上所述，虽然未能签订预售合同的过错在被告方，但原告要求被告双倍返还40万元并赔偿差价损失的请求缺乏相应的证据，只能请求被告返还40万元本金及相应利息损失。由于诉争房屋已为善意第三人取得，故原告要求被告与其就该房屋签订预售合同已无事实依据。故判决被告返还原告协议款人民币40万元，并赔偿原告相应的利息损失，对原告的其余诉讼请求不予支持。

【律师点评】

商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书不同于商品房买卖合同，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。根据民法理论，两者之间系预约与本约的关系。预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。具体到认购书中，商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。

40万元协议款的性质认定问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可以看出，如果双方对款项的性质未作明确的约定，则不能当然推定款项就是定金。如果没有约定定金字样，那么要想认定款项的性质为定金，就必须通过约定的内容来体现。本案中，从双方签订协议的内容来看，原告交付的40万元协议款并非定金，而是订金。定金是一种法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。所以，若双方未能签订房屋买卖合同，买方并不能主张双倍返还，只得请求返还订金。