房子是我的户口“住”他人 来源：南方日报  作者：刘俊 　
 
　　你在购买二手房时,有个问题可能会忽略:房屋成交后,原来的房主还占着房屋所在的户口,如果长期不迁走,可能会影响你的户口迁入。
　　即便是考虑了这个问题,在购房合同上有了约定,而在进行司法解决时,又可能遇到新的难题:法院并不能直接判决让原房主迁走,因为迁移户籍关系是户籍部门的行政行为。
　　随着二手房市场的活跃,以及广州、深圳等特大城市户口越来越重要,这种纠纷可能会越来越多。近日,记者就碰到几起发生在清远市民身上的此类事件,最后有的市民甚至通过司法途径解决。相关人士提醒购房者,应提前考虑这一问题,并在购房合同中做好补救性约定。
　　　买房者亲历
　　　　迁户口?原房主出国了
　　近日,清远市民杨先生向本报反映了他遇到的一个尴尬事。2008年6月,杨先生拿出毕生积蓄120多万元,在广州市海珠区购买了一套二手房。“由于我是非广州籍人,也一直没注意过买房迁户口的事,只盯着水、电、煤气这类过户手续的办理。”杨先生说。
　　今年9月,杨先生的儿子准备从湖南老家迁到广州来参加高考,他才打算把户口迁移到新买的房子里来。可是到派出所查询之后发现,杨先生所买的房子里居然一直“住”着人,他的户口无法迁入。杨先生告诉记者,原房主的户口始终没有迁走,因为买房太久了,自己现在再联系原房主,电话早就成了空号。
　　杨先生只好又找到二手房中介,公司的人说原房主也已经出国了,根本联系不上。杨先生对房屋中介的服务很不满意。但对方称,买房双方已按照购房合同履行了约定,二手房中介的服务也就结束了,也就不存在相应的责任。
　　这让杨先生又着急又气愤,但一时也不知道怎么解决。
　　找房东?房子有四代房主
　　与杨先生这种情况相比,市民罗女士的落户问题更加麻烦。罗女士告诉记者,不久前她花了30多万元在清远小市购买了一套二手房,应是90年代建的公寓楼。明年她的孩子准备在附近上学,按照就地入学的原则,她必须把孩子的户口从老家迁过来。
　　“十一”前夕,罗女士到当地派出所查询发现,她房子上已有人落户。按照有关户籍管理规定,一套房子的户口只能属于一户居民,于是罗女士一家人无法落户。更令人纳闷的是,落在房子户口上的户主也不是原房主。原来,该房子建成已有20多年,经历几任房主,罗女士是第四任房主。
　　后来她了解到,户口上的人是第一任房主,一直把户口挂在这里。而卖给罗女士房子的房主一直都没把户口迁进来,因此也不知道这件事。“或者知道这个事情一直没有向我们说明白。”罗女士说,现在自己要联系挂在户口上的房主难度非常大。
　　许多市民买房子都是冲着附近的名校去的,如果户口迁移不过去,就前功尽弃。罗女士不知如何是好。
　　迁不走?诉诸公堂卖方违约
　　一名业内人士告诉记者,最好的办法是截留部分尾款,或者是合约中有明确约定,但这也并不一定完全奏效。2008年2月,在广州某公司上班的房屋业主王勇(化名)以120万元的价格从广州市番禺区张女士手中购买了一套二手房。王勇与张女士签订了二手房合同,约定张女士将自己名下房屋,以120万元价格出售给王勇。
　　在售房补充条款中明确记载:双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续；并于2008年12月31日前迁出该房屋原有全部户口；若违约,王勇有权将房屋尾款人民币壹万元,不再支付给张女士。合同还约定:每逾期1日,应支付总房价的千分之一违约金。
　　房屋买卖合同签订之后,双方办妥了房屋交接手续,王勇于2008年3月19日取得该房屋的产权。双方办理了产权过户及房屋交接手续,王勇一家也随后入住了该房屋。
　　2008年10月6日,张女士的户籍迁出诉争房屋,但该房屋内仍留有张女士三名亲属的户籍未迁出。因此王勇没有将购房尾款1万元支付。
　　今年6月,剩余三个户口仍未迁出,无奈之下王勇将王女士诉至法院。王勇诉称,张女士违反签署的二手房买卖合同,至今未将留在诉争房屋内的3名亲属户籍迁出,应承担违约责任,应以总房价120万元为基数,承担每天千分之一的违约金。
　　法庭上,张女士对买卖房屋事实没有异议,但她认为首先房屋买卖合同约定的违约金计算方式是指房屋交付,并不是户籍迁出。其次,她本人积极履行了合同义务,将户籍迁出该房屋,却无力要求儿子一家的户籍迁出。再次,虽然儿子一家的户籍没有迁出,但这对王勇没有产生任何损失,且王勇也扣除了房款的尾款1万元。最后王勇主张的违约金计算标准太高,要求按照银行同期存款利息计算。
　　法院认为,房屋买卖违约,不仅是指房屋的交付违约,还包含出售房屋内的户籍迁出清空违约。据合同约定,张女士有义务在2008年12月31日前,将所售房屋内的户籍全部迁出,但由于张女士儿子无其他房屋可以迁出户籍,而张女士抗辩无力要求儿子一家户籍迁出,该抗辩理由不属于法定以及合同约定的免责理由,应承担违约责任。
　　最终法院判决,王女士败诉。但王勇主张自2009年1月16日起至户籍全部迁出日的违约金虽然符合约定,但所主张的计算标准过高,法院酌情调整为每日万分之五。
　　■记者调查
　　多数买主没考虑“占户”问题
　　在清远市连江路上,记者走访了多家二手房交易门店。正准备购房的李先生说,他儿子今年年底准备结婚,想赶在婚前购买一套现房用来做新房,于是选择来挑这里的二手房。就“占户”的问题,他的确没有考虑过,也并未想到可能的“占户”会给自己带来什么麻烦。据了解,很多人买卖二手房时,更多关注房产证和土地证等证件,对户口迁移的概念却比较模糊。
　　一地产门店的置业顾问石阳告诉记者,一般情况下,原业主出手房屋后会将户口迁走,如果买方没有特别提出来,中介也不会特别提醒。据了解,目前来看,在清远因“占户”问题引发的纠纷还比较少,他所经手的房屋中只遇到过一两起,一般事后经当事双方协商得到了较好的解决。但石阳也告诉记者,随着城市的扩大,二手房市场的兴旺,因“占户”而引发的纠纷会越来越多。目前,这种纠纷在北京、上海、广州、深圳等特大城市较为普遍,有些甚至还诉之法律诉讼至法院。
　　广东某律师事务所律师朱瑞军表示,遇到这种情况,当事人可向法院提起诉讼,要求确认房屋产权归现在房主所有,然后凭胜诉的判决办理过户手续。但是据了解,目前没有法律规定卖房者必须迁出户口。如果原房主不迁户口,买房人可以到房屋所在地的公安部门进行反映,但公安部门也只能说服动员原房主迁户,若其实在不迁,户籍管理部门也没有办法。“走法律诉讼途径也将面临执行难的问题。”也有业内人士如是说。
　　相关人士提醒,为了预防这种情况的发生,买卖双方最好将户口迁移问题写入购房合同中,在合同中明确卖方迁出户口的时限。还有一种办法是,不要一次性付清房款,而是留一部分尾款,待卖房人迁出户口后,再付尾款。
　　提醒
　　签订二手房买卖合同七个必须
　　1.必须确认房主真实身份
　　买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。
　　2.必须明确双方违约责任
　　目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。
　　3.必须标明付款过户时间
　　在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
　　4.必须注明费用交接时间
　　这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
　　5.必须有代理费明细单
　　随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
　　6.买方必须见房主
　　现在有些经纪公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收现金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者,如果此时您能够行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为??
　　7.必须学会使用补充协议
　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
　　　■专家建议
　　　　预先要核实,合同要写明
　　在二手房买卖过程中,购房者应该如何处理户口问题呢?清远某房地产中介王清认为,在购买二手房时,首先应该预先调查核实。
　　在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前,购房者应亲自或委托房产中介机构进行核实,二手房中介也有义务向当事双方明确这一问题。
　　委托中介代为核实的,应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章,防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的,应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。
　　如上家有户口在所出售的房屋当中,约定户口迁移条款应注意哪些问题呢?王清凭借多年的经验建议,首先,应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记之后。其次,应约定具体的违约责任。比如,每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后,可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次,如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。
　　王清在实际工作中,曾碰到很多交易完成后出售方未能按约迁移户口的纠纷。直接向法院起诉只能追究违约责任,却不能诉请迁移户口,而有的当事人没有约定具体的违约责任标准,情况更加糟糕。
　　一般情况下,除了追究合同责任以外,购房者可以求助于警方或启动行政救济程序。但不可回避的一个问题是,现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定,导致了制度性漏洞。针对上述问题,王清建议相关部门可以设定在产权转移时的户籍审查义务,以避免后续问题的出现。
　　　■法律视角
　　　　“占户”纠纷
　　　　不在法律管辖范围
　　广东某律师事务所朱律师认为,在处理“占户”纠纷时有三个关键点值得审理法官考虑:
　　一是无法直接处理户籍问题。户籍迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围。二手房买卖只能以尾款及违约金条款进行制衡。户籍迁移属于公安机关的职权范围,政策性较强。
　　在当事人的房地产买卖合同中,户籍迁移条款的履行也有别于一般约定,需要得到公安机关的审批。因此,在二手房买卖纠纷中,法院不能直接判决房屋的原所有人迁出户籍,而只能就未按时迁出户籍的违约责任作出裁判。
　　二是难以确定违约金的合理数额。根据目前户籍管理规定,户籍“滞留”问题并不会影响买房人入住,一般情况下也不会对购房者造成实际损失。司法实践中,从保护买方合法权益,敦促卖方尽快将户籍迁出的角度出发,大多按日计算违约金。但违约金合理标准如何界定,尚无统一指导意见,导致裁判结果不尽一致。
　　三是再行转让后引发连环违约。在前手户籍未迁出的情形下,房屋产权人如将房屋再行转让,可能导致前手对房屋产权人、房屋产权人对后手购房人的违约责任,从而进一步增大了纠纷化解的难度。
　　朱律师认为,出卖人拒绝迁出户口并不影响商品房的使用价值,也不影响买受人户口的迁入,因此买受人不能仅仅以此为由要求解除房屋买卖合同。
　　户口迁移属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,即便合同中明确约定出卖人有义务将户口迁出,但由于该义务属于不能强制履行的事项,法院不能做出强制出卖人迁移户口的判决。
　　如果买卖合同约定,出卖人没有按时迁出户口应承担违约金,买受人合理的违约金支付请求可以得到法院判决支持。
　　因此在二手房交易中,房屋买受人应当事先了解清楚房屋内的户口情况,并尽量要求出卖人在交易之前将户口全部迁出。如果出卖人确实无法在交易之前迁出户口的,双方可以约定具体的迁出日期及逾期迁出的违约金,这既可以弥补买受人损失,又能起到督促出卖人尽快迁出户口的作用。