合同审查意见书
法律意见书
针对肖总和xxx之间的民间借贷案，收阅贵方提供的《房地产抵押借款合同》、《长沙县房地产抵押合同》以及借款借据等材料后，本律师的意见如下：
第一、借款合同第四条第二款：“月利息 %。双方约定的利息，由甲方向乙方支付借款本金时预扣一个月，余下的利息，由乙方必须在每月15日前以月为单位向甲方预支付。”此款有如下两个问题：①、根据《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的 实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。 超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”您们约定的利息看不清楚（复印的原因），若高于银行贷款利息的四倍，走法律程序是不受法律保护的；②、根据《中华人民共和国合同法》第二百条：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”故在合同中明确约定预先扣除一月利息，没有丝毫用处。
第二、借款合同第十三条第三款：“借款期限届满后5日内，乙方不履行债务或不完全履行债务的，房地产抵押权即实现。甲方有权行使抵押权，乙方同意甲方以人民币壹佰万元的价格对抵押物进行处置。”此款已经完全违背了我国有关强制性法律，肯定是无效的约定。因为根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即流质抵押条款无效！借款合同第十四条也是约定流质抵押条款，绝对无效。
第三、甲方落款缺失。也许贵方会认为，这个随时都可以补上，只要不在自己手上的那几份合同都有双方签字按印即可。若所有的几份借款合同都没甲方签字，那根据法律以及借款合同的约定，此合同根本就还未成立。若仅贵方手头这份合同没签字，诉讼之前补上，但此合同需提交法院要求与对方质证，假设对方提出异议，进而需与其它几份合约鉴定对比，这不是无端增加麻烦么！
第四、根据借款合同的第一条和第十二条，本案只能由开福区人民法院管辖。法律依据是《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条：“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”以及主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。
第五、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”此条款赋予了担保权人在担保物权的实现方式无法与担保人达成协议时，直接申请拍卖、变卖担保财产的权利。但遗憾的是，司法实践中，绝大多数情况下法院以缺乏立案依据，无操作程序，不予立案径行强制执行，而只能提起民事诉讼！
第六、借款合同上约定的借款总共是本金100万元和利息。但借条则有不同时间的三笔，即2010年11月15日的100万元（这与借款合同相吻合）、2010年12月18日的87000元、2011年3月23日的150万元。这三笔款项的关系如何？100万元的借款期限未到，为何追的如此紧迫？又没有约定若没按时付息如何处理的条款？
暂且提出以上几点意见，供参考！几点疑问，望解释！
顺祝商祺！
湖南弘一律师事务所
范才铁律师
二O一一年九月二十一日晚上八点半
