房地产企业投资中的税收筹划
房地产开发企业投资经营同一般的工业生产活动有较大区别,在开发——销售模式下的房地产开发企业,投资一个新的项目,应该进行各种投资分析和税收筹划,投资按照投资对象的特点可以分为对内投资和对外投资。
1. 对内投资的税收筹划
通过建房方式的选择,避开土地增值税。建房方式有两种,一种是代建房产式,我国税法规定代建房方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建房报酬的行为,其收入是劳务性质收入,属于营业税的纳税范围而不属于土地增值税的纳税范围,只按照5%的税率缴纳营业税,土地增值税的税率较营业税的税率高出许多,因此房地产开发企业可以利用这一点进行税收筹划以减轻企业的税收负担。另一种是合作建房方式,指一方提供资金,另一方提供土地使用权,两方共同建造房屋的行为,我国税法规定:对于双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,再按照规定征收。房地产开发企业可以利用该项优惠政策进行税收筹划。工程承包合同签订与否,所适用的税率是不同的。如果双方签订工程承包合同,那么建房行为就属于建筑业,税率为3 %;如果双方没有签订工程承包合同,则属于服务业,适用税率为5%的营业税,这样的话,房地产开发企业可以利用税率的差异来进行合理的税收筹划。
2. 对外投资的税收筹划
企业在设立时都会涉及组建形式的选择问题,而在高度发达的市场经济条件下,可供选择的组织形式有很多,不同的组织形式税收负担不同。企业可以通过认真权衡,选择税收负担较轻的组织形式。如设立子公司或分支机构的选择:子公司作为独立法人,可以享受政府提供的包括免税期在内的许多优惠政策,而分支机构不是独立法人,不能享受税收优惠,但分支机构若在经营过程中发生亏损,亏损最终与总公司的损益合并计算,总公司因此可抵免部分所得税。投资地区的选择:由于地区发展不平衡,我国税法对投资者在不同地区投资时,也给予了不同的税收优惠,如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、沿海开放城市、西部地区等税收政策比较优惠,因此,投资者可以根据需要,向以上所述地区进行适当的投资,以调节或减轻企业的税收负担。投资行业的选择:我国税法对不同的行业实行不同的税率,企业在进行投资时就要充分考虑,结合企业自身情况,理策划投资行业以减轻企业的税收负担。
