【关键词】住宅小区停车位；法律性质
【写作年份】2011年


【正文】

　　随着经济的发展，我国己快速进入家庭汽车时代。随之而来的城市住宅小区停车位问题也浮出水面，相关纠纷不断增多。停车位的归属纠纷之所以不断出现，究其原因在于人们对其法律性质认识不清。小区停车位在法律上究竟属于业主共有，还是开发商所有，或者其他法律主体所有，这就需要从分析住宅小区停车位的法律属性入手。本文从从建筑物区分所有权理论角度以及土地使用权与房屋所有权关系角度浅析其法律性质。

　　（一）从建筑物区分所有权理论角度分析

　　我国城市的住宅小区楼房从性质上而言，属于一种较为典型的区分有建筑物。住宅小区内停车位的性质可以从现代建筑物区分所有权理论角度来分析。所谓建筑物区分所有权是指，“多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权制总称。”[1]

　　住宅小区停车位法律属性的主要争议在于其是否为建筑物区分所有权中的共用部分，业主是否对小区停车位享有共有所有权。解决这一问题首先要明确共有所有权的客体范围。对此各国的立法和学说上各有不同，但大都以排除法、列举法及推定方式对其内涵予以确定。例如，日本现行建筑物区分所有权法关于共用部分的范围，就是采用排除法予以确定。日本《关于建筑物区分所有等的法律》第2条及第4条规定：共用部分是指专有部分外的建筑物的部分;不属于专有部分的建筑物的附属物，通往数个专有部分的走廊或楼梯及其它在结构上可供区分所有人或一部分共用的建筑物的部分。

　　我国在法律层面上没有对共有权客体的范围予以确定。依据现代建筑物区分所有权理论，共有权的客体范围主要包括四个方面：即“（1）建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，例如楼梯、消防设备、走廊、水塔，自来水管道等，以及仅为部分区分所有人所共有的部分，例如各层楼之间的楼板，仅属于相邻部分的所有人所共有。（3）建筑物所占有的地基的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有人所有。（4）住宅小区的绿地、道路、巩固设施、公益性活动场所、围墙、小区大门建筑、艺术装饰物等地上或地下共有物和水电、照明、消防、安保等公用配套设施，以及小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有以外的，原则上应当归属于全体住宅小区的业主所共有。”[2]可见，小区停车位在法律性质上应该属于以上共有权客体范围的第四类。根据现代建筑物区分所有权理论，共有部分与专有部分不可分离，业主拥有了小区专有部分的所有权，也就必然拥有了共有部分的所有权。“这是现代建筑物区分所有理论的应有之意，也是满足房屋买受人通过买受房屋享有房屋利益最大化的有效途径”。[3]所以将小区停车位定性为共用部分能有效地维护小区业主的权益。

　　（二）从土地使用权与房屋所有权关系角度分析

　　在我国，土地使用权“主要是指城市的国有土地使用权，是指公民、法人依法对国有土地享有的占有、使用、收益并排斥他人干涉的权利”。[4]在土地和建筑物权利的相互关系上，我国现行立法主要采用土地和建筑物互不分离的原则。土地使用权转让原则之一就是产权一致原则，如我国的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、第24条的规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。另外，我国的《城市房地产管理法》第31条明确规定，“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”通过以上法律规定可以看出，我国实际上实行的是“房随地走”或“地随房走”的房地产法律原则。

　　可见，根据我国现行法律，小区建筑物与小区的土地使用权之间有着不可分割的联系。小区建筑物必须依附小区土地而存在；同时，房屋所有权的取得必须伴随着土地使用权的转移。当开发商将小区内的全部建筑物出售给全体业主的时候，小区内的土地使用权也就相应的转移给全体业主共有。作为小区配套设施的停车位依附于小区土地和小区建筑物，其权属当然伴随着房屋所有权和土地使用权的让渡而归属于全体业主所有。否则，小区房屋所有权和土地使用权都转移给了业主，而小区停车位却归属于开发商，这不符合我国的房地产立法精神，也势必造成小区业主和开发商之间的矛盾。因此，从土地使用权和房屋所有权关系角度分析，住宅小区停车位应该归属于全体小区业主所有。




【作者简介】
朱爱军，单位为邗江法院。


【注释】
[1]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第81页
[2]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第393页
[3]张陈帅：《小区车库归属问题研究》，载《广西政法管理干部学院学报》2006年第5期
[4]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第421页