“借名买房”行为效力的探讨
案情介绍：
又一起房屋确权纠纷案：原、被告为姐弟关系，被告弟在行政机关工作。本地政府有一批腾空房对内部人员出售，弟具备竞购资格但不愿购买，原告姐借用弟的名义参与政府内部人员竞购，出资竞购得本案讼争房屋。
弟出面与政府机构签订《房屋转让合同》，房屋权属登记在弟的名下，《房屋转让合同》、权属证书及购房款、税费票据现由原告持有。
弟向姐出具《证明》一份，载明：讼争房屋以自己名字购买，实际上为姐购买，所有房款由姐出资，今后可以办理变更手续时，随时配合。恐后无凭，特写此据为证。
接收讼争房屋的前两年，弟将房屋出租。两年后，姐开始出租管理房屋。后双方因房屋权利归属发生争议，弟以遗失为由将原权属证书作废，并重新补办了新的权属证书。
姐诉至法院要求房屋确权，一审法院判决确认诉争房屋归原告姐所有。被告弟不服，上诉至二审法院，二审裁判结果目前尚未作出。
问题提出：
关于房屋登记权利人与真实权利人之间发生权属争议的确权处理标准，笔者已经在其他已发表的文章中作了详尽分析，本文不再赘述。
本文着重讨论如该案当中的借名买房行为之法律效力如何，事实上，此问题也是该案中双方特别是被告弟所提出的核心上诉争议焦点。
法律分析：
司法实践中，类似于该案中的借名买房情形并不罕见，如何认定此类民事行为的法律效力，事关案件最终的裁判结果。
借名买房的行为中，存在三个法律主体：名义购房人、真实购房人与售房人。名义购房人与售房人之间建立房屋买卖合同关系；真实购房人与名义购房人之间建立委托买房关系；当然，真实购房人与名义购房人之间系一种特殊的委托关系，名义购房人在协商、签订买卖合同时，并不以真实购房人的委托代理人的身份出现，而是以自己的名义来建立民事关系。同时，此案中的情形，还表现出名义购房人放弃了自己应享受的购房资格，名义购房人对真实购房人还给予了帮助。
此案中名义购房人（被告）与真实购房人（原告）之间的借名买房行为，是双方自愿一致的真实意思表示，该民事行为指向的对象为房屋，不是法律限制或禁止流通物，所以，原告与被告之间的委托关系即具有相应的法律效力。
一种观点认为：真实购房人与名义购房人之间形成委托买卖合同关系，即名义购房人购得房屋之后，再将房屋转让给真实购房人。这种观点注意到买卖合同是名义购房人与售房人签订，整个购房过程中，真实购房人并没有出现，且售房人也不知道名义购房人是在为他人购房，房款费用并非名义购房人实际出资，在这种情形之下，作出双方之间存在委托关系的判断，比较符合客观实际。但是，名义购房人与真实购房人之间并没有签订二次买卖合同，从此案名义购房人（被告弟）出具的证明中，也没有相应的再次买卖房屋的意思表示。况且，如果是二次买卖，借名买房而形成的委托关系就根本没有存在的必要；如果是二次买卖，真实购房人代名义购房人支付的房款，到底是什么性质：借款、赠与或其他？双方至少应该有个约定吧，但此案的证据却没有显示出这样的信息！所以，认为双方存在二次买卖的观点，缺乏证据的支撑。
事实上，此案当中的特殊委托关系，在合同法中有类似的规定。《合同法》第403条：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。这是合同法关于委托合同中三方当事人关系的一个特别规定。
此案中，受托人（名义购房人、被告）与第三人（售房人）之间的买卖合同已经履行完毕，房屋不动产物权也已经变动至名义购房人名下，目前产生的纠纷是名义购房人（受托人、被告）与真实购房人（委托人、原告）就房屋物权归属之争议。所以，此案中没有适用合同法第403条的事实基础，不涉及对第三人（售房人）披露委托人（真实购房人、原告）的问题。
一种观点认为：此案中的借名买房行为无效。由于争议房屋是行政机关内部的福利优惠房，原、被告的借名买房行为恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，扰乱了行政机关对国有住房分配管理的秩序，所以无效。民法上规定的民事行为无效，是法律对民事行为最彻底、最严厉的否定。司法实践中，认定案件中的行为不具有法律效力，裁判的尺度非常严格，不轻易确认无效。
上面已经分析过，原、被告之间的借名买房行为是双方的真实意思表示，但由于这个民事行为还涉及第三方的售房人，并且涉案房屋在物权变动前的性质较为特殊，所以还需要进一步探讨这种情形对借名买房行为效力的影响。
首先，行政机关对内销售腾空房屋，在性质上不是一种行政行为，而是一种处分自有财产的民事行为，行政机关此时是以一个民事主体身份出现。采取竞价的方式销售，更是一个较为常见的民事交易方式。
被告弟接受原告姐的委托，参与房屋竞购，按照竞购规定购得讼争房屋，没有违背行政机关的规定，也没有对其他参与竞购的行政机关内部人员造成利益损害，行政机关制订了最高限价的规定，大家都是在同样的规则之下进行购买房屋的平等竞争，不存在原、被告共同损害其他竞购人的合法利益问题。此案的房屋交易行为已经履行完毕，物权已经变动，行政机关的交易利益得到了实现，并没有证据表明行政机关的管理秩序被扰乱，所以认为国家利益、集体利益和第三人利益遭受侵害的观点缺乏事实基础。而且，行政机关并不限制竞购的房屋今后的自由交易。
判断民事行为的效力，根本依据是基本法律和行政法规，即便此案中的借名买房行为存在一定打擦边球的因素，但该行为尚没有出现违背法律、行政法规禁止性规定的情形，只要没有违背效力性的禁止规定，该民事行为就不应当被认定无效。所以，行政机关的内部销售规则不是判断此案借名买房行为效力的法律依据。
综上，笔者倾向认为原、被告的借名买房行为有效。
杨洋律师，2011年11月6日
