案情：
2004年3月11日，李某与吴某签订购房协议，约定：李某将自建的住房一套作价6万元出卖给吴某。合同签订后，吴某支付李某购房款6万元，李某将房屋的房屋所有权证及土地使用证交给吴某。2007年8月，吴某为办理产权过户手续将户籍从市区迁入该村，但该房屋仍不能办理产权登记手续。2010年6月因旧城改造该村被纳入拆迁规划，双方对房子权属问题协商未果。李某遂以吴某不是本村村民为由要求确认房屋买卖合同无效。

分歧：

本案的争议焦点是：吴某是否是该村村民，是否享有村民资格。第一种意见认为：吴某已将户籍迁入该村，村集体经济组织已对吴某的户籍迁入行为予以认可，因此吴某是该村村民。第二种意见认为：吴某虽将户籍迁入该村，但该村至今未向其分配承包田、亦不承担任何农业义务，因此吴某不是该村村民。

评析：

笔者同意第二种意见。

第一、根据全国人大、民政部等有关部门编写的《中华人民共和国村委会选举规程》、《村委会组织法学习读本》中对“本村村民”作了专门规定：“本村村民，地域性户籍概念。专指具有农业户籍，生活在某一村庄，并与该村集体财务有密切联系的中华人民共和国公民。”而本案中，吴某原户口性质为非农业家庭户口，其户口虽迁至该村，但该村委会至今未向其分配承包田、亦不承担任何农业义务，与该村集体财务无任何联系，因此，吴某不属于村集体经济组织成员。

二、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定农村村民一户只能拥有一处宅基地 。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可以看出，农村宅基地的取得是作为村集体经济组织成员享有的一项权利。而本案中，吴某购买的房屋系农村集体土地上的房屋，该房屋买卖不仅涉及房屋所有权的转让，亦涉及农村宅基地使用权的转让。因此，李某与吴某间的房屋买卖协议因违法法律的强制性规定而归于无效。

法官提醒：城镇居民未经又批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购买农村住房，所签订的农村房屋买卖合同依法应被认定为无效。

作者： 徐辉
作者单位：江苏省大丰市人民法院