出售经适房50％差价缴政府

　　政策：经济适用房可租售并举。各市县可安排专项计划用于建设出租的经济适用房，租金标准在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。经适房销售与出租实行明码标价制度，不得收取未标明的费用。中低收入家庭购买经济适用房，应将原房改房的住房面积与购买经济适用房面积合并计算，在房改控制面积标准内，实行经济适用房价格，超出标准的面积实行商品房价格。经济适用房家庭要在取得房屋所有权和土地使用权证5年后，方可按市场评估价上市出售。出售时，按届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的50%向政府缴纳收益。参照商品房价格购买的面积免征收益。另外，经适房销售征收的营业税按70%返还经适房主管部门，纳入城市保障发展资金，专项用于经适房住房建设。

　　解读：专家认为，该条规定实际上部分体现了政府与经适房购买者共有产权的理念，将经适房出售所得差价的50％归政府所有将有利于经适房的再建设和住房保障工作的持续进行。南京市房管局有关负责人表示，政府对经适房一直都是从严要求的，南京最初还曾想过要求经适房的再购买者必须符合经适房的申请条件。该负责人表示，加强对经适房出售的管理有利于经适房建设步入正规轨道。

　　经适房套型最高不超过95m2

　　政策：经适房要严格控制在中小套型，中套住房建筑面积为75?85平方米，小套住房建筑面积为55?65平方米。高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。各市县可根据当地居民收入和居住水平等因素，合理确定经适房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。

　　解读：据了解，2004年中央曾发布相关文件要求各地经适房中小套面积在60?80平方米之间。南京市房管局有关人士表示，江苏及南京开出55?85平方米的户型范围，是根据江苏及南京的实际情况。根据“十一五”规划，“十一五”期间人均住房面积要达到30m2，中低收入家庭住房面积达到人均面积60％即18m2，“一个三口之家，在55平方米左右是较为合理的”。对于部分经适房申请者认为的面积过大，购买力有限，该人士表示申请者可以量力而行，在55m2?85m2之间选择合适的经适房户型。

　　购买者物业费、维修资金照交

　　政策：第三十一条规定，购买或承租经适房的居民，应按时交纳物业管理费用。购买经适房的居民要按规定交纳专项维修资金。专项维修资金归业主所有，用于物业保修期满后的共用部位、共用设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。经适房小区要按照国家和省《物业管理条例》的规定，实行物业管理。

　　解读：南京市房管局有关负责人表示，经适房购买者交纳物业费、维修资金主要是为了保证经适房购买者入住后，小区管理能顺利进行，利于其后续管理。

　　经适房一生只能买一套

　　政策：经济适用房的销售对象是指具有当地城镇常住户口（包括符合当地安置条件的军队人员）的无房或住房未达标的中低收入家庭。经适房每户限购1套，购买人以市场价出售经适房后，不得再购买经适房。

　　解读：“一人限买一套，是因为原则上规定申请者只能享受一种优惠。”南京市房管局有关负责人表示，由于需要保障的群体相对较大，对于申请住房保障的低收入家庭，政府规定原则上只享受一次或一种优惠，不兼得。

　　经适房房贷优先发放

　　政策：第十五条、十六条规定，各商业银行和住房公积金管理中心要向购买经适房的个人优先发放商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款或个人住房组合贷款。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。职工可以提取本人及共同居住的房屋共有权直系亲属的住房公积金购买经济适用房；也可以用本人及共同居住的房屋共有权直系亲属缴存的住房公积金偿还个人住房贷款。经适房住房开发单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10%。

　　解读：该条规定有两点，一是房贷优先发放；二是可提取直系亲属的住房公积金购买经适房。有关人士表示，这主要是为了提高经适房申请者的购买能力，让其最大可能地享受到住房保障。