十七个拆迁补偿问题解答
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---寇志中律师 13986 7904 08 

    一、签订拆迁补偿安置协议前要做哪些准备？
    1. 查看   有没有拆迁主体资格：
    取得房屋拆迁许可证。
    注意两个名词：
    拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
    被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。

    《城市房屋拆迁管理条例》（以下称《条例》）第六条  拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

    2．查看  拆迁范围 和 拆迁期限内：
    以防拆迁人先斩后奏，有意扩大拆迁范围。

    《条例》第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

    3． 查看  拆迁实施单位有没有拆迁资格：
    《条例》第十条  拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
    房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
    注意： 如果是委托拆迁的： 要查看授权委托书。 受托拆迁实施单位不得转让拆迁业务。《条例》第十一条  拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
    被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

    4．查看 房屋是否由 房屋拆迁管理部门代管
    因为 代管房的拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
    《条例》第十四条  房屋拆迁管理部门代管的房屋  需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

    二、拆迁补偿安置协议是与谁签订的？
    拆迁人与被拆迁人。
    拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

    寇志中律师特别提示：
    如果是委托拆迁实施单位与您签订协议的，一定要查看有此项授权委托内容，否则，这个协议以后会是无效协议，再高的补偿拆迁单位也不会认可。最好还要在协议里明确约定，补偿按照协议不能到位的，由拆迁人和受委托拆迁实施单位承担连带责任。

    三、安置协议的内容应有哪些？
     主要有下列内容：
    1） 补偿方式
    2）补偿金额
    3）安置用房面积和安置地点
    4）搬迁期限
    5）搬迁过渡方式
    6）过渡期限   等事项

    《条例》第十三条  拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
    拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

    四、拆迁协议订立后 被拆迁人 或租赁人 在搬迁期限内 不搬迁的 怎么办？
    可以申请法院 依据协议 现予执行。就是现拆了再说，对补偿协议中不服的条款由法院裁判。

    《条例》第十五条  拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

    五、 达不成拆迁补偿协议的怎么办？
    经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

    六、对裁决仍然不服的怎么办？
    当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

    七、当事人对裁决不服的，向人民法院起诉期间， 可不可以执行拆迁？
    可以。 但有条件限制： 必须是拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的。

    《条例》第十六条  拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
    当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

    八、强制拆迁的条件是什么？
    1．行政裁决。 不能依据协议强制拆迁。
    2．裁决的搬迁期限已满。
    3． 作出强制拆迁决定的行政主体只能是： 房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门只能依法申请人民法院强制拆迁。
    4．向公证机关办理证据保全。

    《条例》第十七条  被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
    实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

    九、尚未完成拆迁补偿安置的建设项目，能不能转让？
    可以转让。 但 1）应当经房屋拆迁管理部门同意，2）项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，3）自转让合同签订之日起30日内予以公告。

    《条例》第十九条  尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

    十、哪些被拆除房屋不予补偿？
    违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；
    未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

    《条例》第二十二条  拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
    拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
    《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十条　拆除未超过批准期限的临时建筑,以批准期限减去已使用年限的剩余期限按重置成本法评估其残值给予补偿。

    十一、房屋拆迁补偿有哪些方式？
    一是实行货币补偿；二是实行房屋产权调换；异地还房、原地还房或称回迁是产权掉换的基本方式。
    被拆迁人可以选择。但是拆迁项目不得选择：
    1）拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
    2）被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

    《条例》第二十三条  拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
    除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
    《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第十八条　政府作为土地储备、建设公用设施的项目以及拆迁后新建房屋性质不适合原地还房的,被拆迁人应服从异地还房或者选择货币补偿。 拆迁后原地建有与被拆迁房屋性质相同的商品房的,同等条件下,被拆迁人可优先购买。

    
    十三、货币补偿的金额怎么确定？
    根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

    《条例》 第二十四条  货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
    具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
    《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第十六条　被拆迁房屋和产权调换房屋的价格评估,由具有房地产价格评估资格的机构承担,估价报告必须由专业房地产估价师签字。
    拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式进行。拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签定书面拆迁估价委托合同。
    拆迁房屋的价格评估技术规范、争议处理程序和有关管理规范按照国家和省有关规定执行。
    《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第十九条　与拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人有利害关系的评估中介机构和估价人员,不得承担该拆迁房屋的评估。已经评估的,其评估结果无效。

    十四、怎样实行房屋产权调换？
     根据掉换面积实行补差的办法实行掉换。

    《条例》第二十五条  实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
    拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

  
    十五、拆迁租赁房屋有哪些安置方式？
    1） 先由被拆迁人（所有人）对承租人进行安置或者解除租赁关系，再由拆迁人对被拆迁人给予补偿。
    2）被拆迁人（所有人）对承租人进行安置或者解除租赁关系的，只能实行房屋产权调换。原房屋承租人继续承租产权调换的房屋，但要重新订立租赁合同。
    3） 《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第十一条　对拆迁租赁房屋, 被拆迁人与房屋承租人达不成解除租赁关系协议的, 做了修改： 拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿协议, 并与房屋承租人订立拆迁安置协议。
    《条例》第二十七条  拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
    被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
    《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第十一条　拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人就解除租赁关系达成协议或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议;被拆迁人与房屋承租人达不成解除租赁关系协议的,拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿协议,并与房屋承租人订立拆迁安置协议。
    拆迁补偿安置协议的示范文本,由省建设行政主管部门制定,供拆迁当事人参照使用。

    十六、除正常拆迁安置补偿外，搬迁所需费用由谁负担？非住宅停业损失要不要补偿？
    由拆迁人支付搬迁补助费。补足费由真正实行搬迁的人享有，即被拆迁人或者房屋承租人。
    因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

    《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十四条　拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或房屋承租人搬迁补助费。
    搬迁补助费、临时安置补助费具体标准由市、州人民政府根据当地经济和物价水平确定,每年公布1次。
    《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十五条　拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡费用,由拆迁人给予一次性补助。具体补助标准由市、州人民政府规定。

    十七、过渡期内怎么处理？延长过渡期的怎么办？
    1） 被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处。由拆迁人支付临时安置补助费；
    2） 拆迁人提供的周转房。这时拆迁人不支付临时安置补助费。
    注意：因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

    《条例》第三十一条  拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
    在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
    搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
    《条例》第三十二条  拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
    因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
    《条例》 第三十三条  因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

    （本文作者：寇志中 13986 7904 08  kouzhizhong@126.com）
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