一审情况
1．一审诉辩主张
原告安家宝公司诉称：2003年8月，我公司受霍凤运及资合公司委托购买城区房屋一套，同年9月8日霍凤运与我公司签订了委托购买合同，并支付了订金1万元。双方约定，房契过户前三日付清余款，但该款迟迟未付。资合公司曾给我公司写有还款欠条，但一直未履行。现诉至法院请求判令霍凤运及资合公司偿还购房款8万元及2003年10月27日至2004年8月23日的逾期付款违约金4 952元，赔偿损失6 131元，诉讼费由霍凤运及资合公司承担。
被告霍凤运辩称：安家宝公司所述购房属实，但所欠购房款应由资合公司给付，且该公司已给安家宝公司打有欠条，还款与我无关，请依法裁决。
被告资合公司辩称：我们是给安家宝公司打过欠条，那是基于霍凤运的公公与我公司有房屋委托经纪关系，合同是霍凤运签的，应由其给付房款。我单位现不同意为其支付房款，不同意安家宝公司的诉讼请求。
2．一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经审理查明：2003年9月8日，安家宝公司与霍凤运签订了房屋委托购买合同，约定霍凤运购买的房产为朝阳区高家园小区409楼202室，房价款为238 000元，购房定金为1万元，霍凤运为一次性付款购买该房屋，其首付款（包括定金）不低于实际成交价格的30％，剩余尾款在该房产产权转移前三日内补齐。霍凤运于签约当日支付了购房定金1万元。安家宝公司依约为霍凤运提供了合同约定的房屋，并于2003年11月4日将诉争房屋产权办理过户至霍风名下。霍凤运于2003年11月13日支付房款78 000元。
因资合公司与案外人陈大起（霍凤运的公公）有房屋经纪委托关系，故在霍凤运购房时代霍风支付了部分购房款。2003年11月12日，资合公司向安家宝公司开具了欠条，内容为“关于霍凤运购房我公司应付壹拾伍万元整，已付柒万元整，还欠捌万元争取月底前一次性付完”。2004年4月14日，资合公司又向安家宝公司出具了“我公司所欠房款捌万元整争取本月底付清”的欠条。
现安家宝公司依据合同及欠条起诉霍凤运及资合公司还款，霍凤运及资合公司在本案审理过程中均表示应由对方还款。
在本案审理过程中，安家宝公司认为因霍凤运及资合公司未如期给付购房余款给其造成了相应的财产损失，即在安家宝公司与案外人原房主王惠懿、胥林生一般买卖合同纠纷中安家宝公司应当向原房主王惠懿、胥林生支付的房屋尾款利息及应负担的案件受理费。
上述事实有下列证据证明：
（1）安家宝公司出具的房屋委托购买合同，证明安家宝公司与霍风签订了房屋买卖合同，安家宝公司据此要求霍凤运按照合同约定履行支付剩余房款的义务。
（2）安家宝公司出具的由资合公司开出的2003年11月12日欠条及2004年4月14日欠条，安家宝公司据此认为资合公司亦应依其承诺履行支付剩余房款的义务。
（3）安家宝公司出具的原房主王惠懿、胥林生诉安家宝公司一般买卖合同纠纷的法院生效调解书，安家宝公司据此认为因霍凤运及资合公司未能及时支付剩余房款造成安家宝公司在与案外人原房主的诉讼中，安家宝公司须向原房主支付房屋尾款利息并负担案件受理费。
（4）霍凤运出具的由安家宝公司开出的霍凤运已付定金1万元及房款78 000元的收据，证明霍凤运已依约履行了支付部分购房款的义务。
（5）霍凤运出具的房屋所有权证书，证明霍凤运已于2003年11月4日取得讼争房屋的所有权。
3．一审判案理由
北京市朝阳区人民法院认为：根据查明的事实，证明安家宝公司与霍凤运之间存在着委托购房关系，双方所签房屋委托购买合同不违反相关法律规定，应为合法有效。安家宝公司依约履行了合同，霍凤运理应给付购房余款，并赔偿因其逾期付款给安家宝公司造成的损失。资合公司在霍凤运购房后向安家宝公司出具了还款保证，应视为对安家宝公司与霍凤运之间房屋委托买卖合同余款的担保行为，故应对所欠余款承担连带责任。
4．一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出如下判决：
（1）霍凤运于本判决生效后七日内给付北京安家宝房地产经纪有限公司购房款8万元及利息（自2003年11月13日起，至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
（2）霍凤运于本判决生效后七日内赔偿北京安家宝房地产经纪有限公司损失2 910元。
（3）北京资合房地产开发有限公司对以上购房款及赔偿费承担连带责任。
（三）二审诉辩主张
上诉人霍凤运诉称：资合公司应是余款的付款人。我与安家宝公司签订房屋委托买卖合同时，安家宝公司同意剩余价款由资合公司付款，合同也是这样实际履行的。2004年4月14日，资合公司向安家宝公司书面承诺给付剩余价款，故资合公司的行为是债务转移的行为，给付余款的义务经三方协商转由资合公司负担，资合公司应依其承诺履行偿还债务的义务。因为事实上没有保证合同，也无担保条款，故一审法院认定为担保行为，没有事实和法律依据。
被上诉人安家宝公司同意一审判决。
被上诉人资合公司辩称：余款应由霍凤运自行负担，我公司原系出于朋友帮忙帮陈大起解决问题，现我公司拿不出这么多钱，后因产权未落在陈大起名下，而是落到了霍凤运名下，故我公司拒绝支付余款。资合公司同意一审判决。
（四）二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理查明：原审法院认定的事实属实，所依据的证据均已由双方当事人予以质证，双方当事人均无异议，二审法院予以确认。
（五）二审判案理由
北京市第二中级人民法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，霍凤运与安家宝公司签订房屋委托购买合同，霍凤运和安家宝公司为合同的债权债务相对人。安家宝公司依约履行了为霍凤运提供了合同约定的房屋，并将诉争房屋产权办理过户至霍凤运名下。霍凤运亦应按照合同约定履行支付相应购房款的义务。现霍凤运支付了部分房款，当事人约定其余房款由资合公司给付，资合公司亦出具欠条具明已付7万元并承诺代为偿还其余8万元房款。因资合公司自行承诺偿还债务，安家宝公司对其承担相应债务亦无异议，故霍凤运与安家宝公司签订的房屋委托购买合同中霍凤运支付剩余房款的义务已转移给了资合公司，资合公司应当依其承诺履行支付房款的相应义务。现从资合公司出具的相关欠条可见资合公司亦明知其出具欠条系为霍凤运购房一节，资合公司以其承诺还款系为案外人购房而不知为霍凤运购房为由拒绝支付剩余购房款，资合公司的理由不能成立，资合公司拒绝支付房款的抗辩理由亦与其为安家宝公司出具的承诺相悖，对其抗辩理由不予采信。资合公司未能依其承诺履行支付房款的义务，其应当承担相应的违约责任。资合公司应当履行向安家宝公司支付剩余房款的义务，同时因资合公司承诺于2003年11月底付清房款，而到期未依其承诺履行给付义务，故资合公司应承担从2003年12月1日起向安家宝公司支付所欠房款利息的违约责任。原审法院将资合公司出具欠条的行为认定为担保行为，系适用法律不当，本院予以改正。霍凤运上诉理由正当，本院予以支持。至于安家宝公司诉求的相关损失，系因其在与本案案外人原房主履行案外合同过程中发生的安家宝公司所欠原房主的尾款利息及诉讼费，该损失的发生系基于安家宝公司在其与原房主合同履行过程中的违约行为，因安家宝公司与本案案外人原房主所签订的合同系独立于本案诉争合同之外的法律关系，且安家宝公司与霍凤运签订的合同中亦未约定该项损失应由霍凤运负担，故安家宝公司在案外合同中因其自身违约行为所发生的损失应由安家宝公司自行承担。原审法院判决霍风赔偿安家宝公司因与案外人诉讼发生的诉讼费损失，并由资合公司承担连带责任，确有不当，本院予以撤销。
（六）二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
1．撤销北京市朝阳区人民法院（2004）朝民初字第18046号民事判决。
2．北京资合房地产开发有限公司于本判决生效后7日内给付北京安家宝房地产经纪有限公司购房款8万元及利息（自2003年12月1日起至2004年8月23日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
3．驳回北京安家宝房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
（七）解说
本案的争议焦点在于资合公司作出的履行房款给付义务的承诺如何定性，是认定为保证债务，还是第三人履行债务，抑或债务转移。
我国法律对该种承诺的性质及效力尚无明确的法律规定，学者及审判实践中也见仁见智、观点不一。
1．第三人承诺还款能否定性为担保行为。
从该案反映出来的事实看，资合公司向安家宝公司开具的欠条内容为“关于霍凤运购房我公司应付壹拾伍万元整，已付柒万元整，还欠捌万元争取月底前一次性付完”及“我公司所欠房款捌万元整争取本月底付清”。
那么，对于一审法院认定资合公司出具的欠条的行为为还款担保，其行为为担保行为，该法律认定是否能够成立呢？
根据《担保法》的规定，保证是保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为，保证人和债权人应当以书面形式订立保证合同，当事人可以在保证合同中约定，债务人不履行债务时由保证人承担保证责任或者约定保证人与债务人承担责任。
本案中，房屋买卖合同双方当事人为安家宝公司和霍凤运，资合公司就讼争房屋的买卖一事出具了两份还款的承诺，但在这两份承诺中，资合公司作出的是履行债务的承诺，而均没有作出担保的意思表示，也没有明确表示在霍凤运不承担债务时其保证偿还所欠房款。因此，资合公司在本案中出具的欠条其性质与保证债务完全不同。抛开当事人自己的意思表示推定其承诺还款系为偿还霍凤运所欠安家宝公司债务的担保行为是不恰当的。
2．债务转移与第三人履行债务的定性与区别。
现在的问题在于，资合公司的承诺能否因此免除霍凤运的还款义务？该问题的解决直接取决于资合公司的承诺定性为第三人代为履行债务的行为还是债务转移的行为。如果定性为第三人代为履行债务的行为，则资合公司拒绝向安家宝公司履行债务，其违约责任应由霍凤运负担。如果定性为债务转移行为，则霍凤运得以免责，余款给付责任由资合公司负担。如果定性为债务加入，则霍凤运与资合公司承担连带给付责任。
因此，在资合公司和霍凤运均认为应当对方给付的情况下，如何定性直接关系到当事人的切身利益得失。
对于本案中资合公司的还款承诺，应当定性为第三人代为履行还是债务转移是有争议的。
认为该承诺应为第三人代为履行债务的观点考虑到霍凤运是房屋买卖关系的受益人，房屋已过户到了霍凤运名下，不能因资合公司的承诺将霍凤运的责任免除。虽然资合公司就讼争房屋作出了还款承诺，但资合公司并没有参加安家宝公司和霍凤运的房屋买卖协议，资合公司只是承诺支付房款，如果资合公司反悔，不同意履行为霍凤运所购买房屋的付款义务，霍凤运作为房屋买卖合同的当事人一方还应当自行支付余款并承担相应的违约责任。
认为资合公司的承诺为债务转移的观点则建立在诚实信用、禁止反言的法律原则基础上。如果定性为第三人代为履行债务，资合公司则得以免除还款义务，资合公司向安家宝公司出具的两份承诺则没有了任何法律约束力。第三人履行债务是基于合同双方第三人的约定，没有第三人的承诺，故第三人不履行债务由原债务人承担违约责任。现在资合公司作为第三人以自己的名义出具了承诺，自愿承受了合同债务，其应按照其承诺全面、适当的履行债务，如果第三人承诺后未履行债务或未完全履行债务，第三人应就其承诺范围内的未履行部分向债权人承担违约责任。现资合公司拒绝履行其承诺，违背了诚实信用原则，资合公司应该为自己的承诺负担相应的法律责任。因此，本案的性质应该定性为债务转移。
本案处理采纳了第三人以自己名义承诺履行债务为债务转移的观点。从资合公司出具欠条的表述上看，资合公司明确表示系针对霍凤运购房产生的债务，而资合公司认为：“我公司”应付15万元，已付7万元，还欠8万元争取月底前一次性付完，“我公司所欠房款8万元争取本月底付清”。从欠条的内容看，资合公司表示的该债务系为其自己负担的债务，其是以自己名义向债权人安家宝公司出具还款欠条。资合公司向安家宝公司出具的承诺明确、具体，债权债务关系清楚，资合公司应当按照其承诺履行给付剩余房款的义务。安家宝公司持有两张欠条，其有权依据资合公司在欠条中的承诺向资合公司主张债权，要求资合公司履行承诺。资合公司既然出具了承诺，就不能任意反悔，其违背诚实信用原则的反悔行为不能得到法律的鼓励和支持。因此，应当认定给付房款的债务部分转移给了资合公司，资合公司应当按照自己的承诺履行给付房款的义务，不能任意变更或反悔，霍凤运则因此没有给付剩余房款的义务。
至于第三人资合公司基于何种原因向安家宝公司承诺履行霍风购房所欠债务，在本案诉讼中则无须予以考究。因为合同债务转移是一项相对无因行为，基于第三人与债务人之间的赠与、委托关系或者有偿承担等，第三人才得以愿意承担他人合同债务。但债务人与第三人之间的原因行为本身并不构成债务承担合同的组成部分，该原因自始无效、被撤销或者解除，并不影响债务承担的效力。债务承担成立以后，第三人不得以原债务人未履行承担债务的原因约定或者原因行为有瑕疵而对抗债权人，因而债务承担是一项无因法律行为。同时，债务承担的这种无因性不是绝对的，当事人可以在订立债务承担合同时，把原因行为作为附加条件订入债务承担协议，并以原因行为的成就作为债务承担的前提，从而排除债务承担无因性的适用。[1]（注释：[1]参见崔建远主编：《新合同法原理与案例评释（上）》，长春，吉林大学出版社，1999。）所有本案中的资合公司基于什么原因得以作出履行霍凤运购房债务的承诺，该原因是否成立，我们均不予审查或处理，当事人如果对此有争议可以另行起诉，但该原因行为不影响本案中债权债务关系的法律认定和责任负担。资合公司在其与安家宝公司之间关于履行剩余房款的债权债务关系中只能依其承诺履行债务并承担相应的违约责任，而不能以其作出承诺的原因行为作为抗辩拒绝向安家宝公司履行其所承诺的债务。