【案情】
2004年7月1日，吉水县城古某将其所有的一间店面出租给了汪某，双方签订了一份房屋租赁合同。合同约定：租期5年，即到2009年6月30日止，每年租金为18000元，当年5月30日前付清。合同签订后双方均未到房产管理部门登记。2008年7月，古某因全家迁移广东，将房屋卖给了金某，并已办理了过户手续。2009年5月，金某向汪某收取房租时，汪某才知古某已将房屋出卖，汪某以自己是租赁人，在同等条件下有优先购买权为由，向法院提起诉讼。

【分歧】

针对租赁房屋未登记，是否有优先购买权，有两种观点：

第一种观点认为，租赁是房屋未登记，承租人不享有优先购买权。其理由：《城市房地产管理权》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途，租赁价格，修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。登记备案是出租人与承租人必须履行的法定义务，没有登记备案的租赁关系不受法律的保护，因而不享有购买的权利。

第二种观点认为，租赁的房屋未登记，承租人同样享有优先购买原权利。基理由：优先购买权是一种法定的权利，任何人都不得剥夺，房屋租赁登记备案不是法定必经程序，没有强制性。租赁房屋登记备案是便于行政管理机关管理租赁市场而设立的一种自愿工作程序。

【管析】

笔者同意第二种观点，没有登记备案的租赁承租人，同样享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合法期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第11条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述法律规定和司法解释中，不难看出租赁人在同等条件下享有优先购买的权利是法定权利。1《中华人民共和城市房地产管理法》第53条规定的“登记备案”不是法律强制性条款，既不是强制性条款，就不能认定没有通过登记备案就认定租赁关系没有约束力。

本案中，古某没有在自己的店面出售前适当的时间内通知承租人，更没有告诉承租人汪某在同等条件下有优先购买的权利，所以古某卖给金某的房屋买卖关系无效，虽然已经办理了产权过户登记，法院可以根据法律的有关规定宣告该买卖无效。汪某在同等价格下享有优先购买权。

作者：吉水县人民法院 宋国庆