农村房屋买卖法律规定
农村房屋买卖法律规定
------读赵秀芹律师《农村房屋买卖形式及合同效力》摘录
一、出卖的形式
本村村民购买、外村村民购买、城镇居民购买。
二、出卖的效力
本村村民购买有效，因为不存在交易主体身份和土地权利认定障碍，因此凡符合一般房屋买卖合同有效要件的有效。
法律规定：1、《中华人民共和国物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
3、最高人民法院关于印发《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》和《关于贯彻执行〈民事诉讼法（试行）〉若干问题的意见》的通知（60）村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。
4、最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为，农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。
外村村民购买：1、无效。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，认为宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为无效。2、有效。A、宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋。国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定不可以转让给不同集体经济组织的村民。故不存在违反法律法规和国家政策性规定的问题，得自由转让。B、外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。C、允许不同集体经济组织成员之间基于生活、生产购买当地农村房屋不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。因此不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，交易行为符合一般房屋买卖合同有效要件的有效。
城镇居民购买无效。
法律规定：2007年12月30日，国务院发布国办发[2007]71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用求教九政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。”
2007年12月31日，中共中央、国务院联合发布中发[2008]1号《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。
山西昕水河律师事务所
李斌虎律师
二〇一一年八月二十八日晚
