楼市新政下二手房买卖应该注意的问题
二手房买卖风险提示:增加定金额度或约定适当金额的违约金，防止合同当事人违约。在去年房价大幅度上涨的情况下,卖方受利益驱使不守诚信,主动违约现象较为普遍。部分二手房房主在办理过户手续前主动违约,愿意双倍返还定金或根据合同条款赔偿违约金。个别卖方甚至在合约期内故意拒收房款,然后反诉买方违约,要求解除合同。
从房产新政出台之后,已经出现买家违约的情况,其一是买家主动违约,他们基于对政策的理解和对未来房价的判断,宁愿损失定金;其二是买方被动违约，比如买方只有先将自己的房产出卖于第三人，才有能力履行房屋买卖合同，由于第三人违约或者其他原因（如不可抗力、情势变更等）而导致自己的房屋未能如期出售，进而导致买方履行不能。
其三是楼市新政出台后首付比例提高无法支付、贷款失败及多套房政策限制等原因，买方履行不能， 该种情况下买方可根据情势变更原则起诉到法院要求解除合同，双方免责。
北京市房产纠纷专家张仁藏律师建议：二手房交易双方在签约时应充分考虑房价上涨或下跌带来的隐患,可以在合同中约定适当金额的违约金或者增加定金的额度，并尽快办理过户手续完成交易,以免各种违约情形出现。
