夫妻房产分割律师：夫妻共同财产处理中，对未明示方意思如何判断
夫妻房产分割律师：夫妻共同财产处理中，对未明示方意思如何判断
一、基本案情
原告张某诉称，其与被告贾某系夫妻关系，于1964年登记结婚。被告贾某与被告贾某某系同胞兄弟。1980年1月15日二被告订立分家协议，约定被告贾某分得老房五间。1990年，其与被告贾某搬到北京市平谷区某村居住，此房便处于空闲状态。1997年，被告贾某某利用我们所分的房屋养猪、养鸡。2009年，夫妻二人要求被告贾某某返还房屋遭到拒绝，被告贾某某提供了其与贾某于1998年1月29日签订的契约，但贾某予以否认，经鉴定，证明此契约是真实的。二被告故意串通且贾某未经过原告同意，私自处分了其与被告贾某的共有财产，且贾某某并非村集体经济组织成员，不具备购买农村房屋的主体资格。因此，买卖合同应属无效。故诉至法院，要求判令被告贾某与贾某某于1998年1月29日签订的契约（房屋买卖合同）无效；并由被告贾某某将老房五间予以返还，由被告贾某某返还房屋价款。 被告贾某同意原告张某的诉讼请求。 被告贾某某辩称，原告张某所述与事实不符。当时其购买诉争房屋时，是在原告张某家签的契约，把房款给贾某时，原告张某也在场。另，原告张某的诉讼请求已经超过了诉讼时效。且被告虽不属于村集体经济组织成员，但当时购买农村房屋时，国家并未出台相关禁止性规定。故不同意原告张某的诉讼请求。 二、审理情况 法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。被告贾某将诉争房屋卖给被告贾某某，双方签订了买卖契约，并实际履行了十年余，是双方真实意思表示，且价格合理。被告贾某某将房屋款给付被告贾某时，原告张某亦在家，原告张某应当知道诉争房屋的买卖关系存在，且未提出异议，只是其未在契约上签字，从法律形式来看，原告张某系对房屋买卖合同成立的一种默示。现原告张某以被告贾某与贾某某签订契约时其不知情，该陈述违背常理。原告张某称被告贾某某不具备购买农村房屋的主体资格，因当时国家法律并没有相关禁止性规定，故从维护交易安全、社会诚信、物权稳定等因素考虑，认定被告贾某与贾某某于1998年1月29日签订的房屋买卖合同有效。故根据相关法律规定，判决驳回原告张某的诉讼请求。 三、夫妻房产分割律师对相关法律问题研究 本案的争议焦点在于： 家庭共同财产的处分权的行使及不作为默示的理解及应用。 （一）我国法律关于家庭财产处分及默示的规定 我国民事诉讼法关于家庭财产处分权、默示的规定分别见于最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）（以下简称《解释（一）》）和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（以下简称《民通意见》）。与本案有关的规定分别是《解释（一）》第十七条第二项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意为由对抗善意第三人。《民通意见》第66条：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况，才可以视为意思表示。 （二）本案夫妻处理共同财产和默示的具体认定 就本案而言，必须讨论两个问题：被告贾某处分其和原告共同财产的房屋的行为是否有效；原告在场但不表示的行为是否构成默示。 1、贾某处分其和原告共同财产的房屋的行为是否有效 原告张某与被告贾某于1964年10月18日登记结婚。1980年1月15日，被告贾某与贾某某协商，被告贾某分得老房5间等，贾某某分得新房5间等。1998年1月29日，被告贾某将老房5间以4000元的价格卖给被告贾某某并签订了契约给付了购房款。从中可以看出，被告贾某确实处理了共同财产。根据《解释（一）》第十七条第二项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。对于房屋这么重大的财产，贾某应当和原告张某共同协商，并取得一致意见。对于这一点，在庭审过程中，贾某否认与张某协商一致。但是该项后半部规定，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意为由对抗善意第三人”。根据查明的事实，在贾某与贾某某协商买卖房屋事宜时，原告张某在场，虽未签字，但亦未提出异议。被告贾某某有理由相信贾某卖房一事经过了原告张某的同意，卖房是双方共同意思表示。故此原告张某不得以不同意为由对抗作为善意第三人的贾某某。 2、原告在场但不表示的行为是否构成不作为的默示。 经本院向贾某、贾某某之外甥刘某调查，其称是被告贾某某带领自己到贾某家，当时贾某某将房款给付贾某时，其舅母张某亦在家。但必须承认的是，原告张某确未在买卖协议上签字。对于张某的行为，能否认定为一种不作为的默示呢？根据《民通意见》第66条：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况，才可以视为意思表示。在这里，没有法律规定，亦无当事人约定。故原告张某的行为不构成不作为的默示。但有一点的必须承认的是，作为共同共有人的张某，在其他共有人贾某处分共同财产时，未提出异议，而后又以自己不同意为由要求确认房屋买卖协议无效，与常理不符。从法律上讲，亦无法认定张某的行为构成不作为的默示。因此，既然这样，就不再确认原告的行为构成不作为的默示，而是应当依据《解释（一）》第十七条第二项作出处理。 在审判实践中，对于出现两处以上均可以适用的法律依据时，要深入分析案件事实，剖析案件性质，从而妥善选择适用法律。 =======夫妻房产分割律师=======
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