最高院婚姻法司法解释三中财产（房产）认定、分割条款解读
最高院婚姻法司法解释三中财产（房产）认定、分割条款解读
作者：麻增伟律师 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，并将于2011年8月13日起开始施行。下面笔者将逐条对司法解释三中条文中，涉及夫妻共同财产和房产认定、分割的条款，进行简单的解读：
第四条 婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：
（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；
（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。
麻增伟律师解读：《物权法》第99条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本条依据《物权法》的规定，明确夫妻双方未离婚的，原则上不能分割夫妻共同财产，但该条同时也明确规定《物权法》中规定的可以例外进行分割的重大理由，第一个理由是，夫妻一方有隐藏、转移、变卖、损毁或挥霍等，严重损失夫妻共同财产利益的行为，这种情形一般多发生在双方感情已经不和，一方为准备离婚而转移财产的情形，此时，若仍不允许分割夫妻共同财产，对权益受到损失的一方当事人来说，是极其不利的。根据该规定，只要夫妻一方发现了另一方侵害夫妻共同财产权益的行为，即便没有提起离婚诉讼，也可以先行提起分割夫妻共同财产的诉讼，以确保财产的安全。适用该条的关键是，当事人要能保存、提供对方具有隐藏、转移等侵害行为的证据。第二个理由是，夫妻一方负有法定扶养义务的人，在患有重大疾病时，夫妻另一方不愿意支付医疗费用的，为了患病一方的亲属能够得到更好的治疗，也允许进行夫妻共同财产的分割。但为了避免夫妻双方恶意通过分割夫妻共同财产的方式来规避债务，侵害债权人的利益，该条同时规定在具有前述两个重大分割理由的情况下，也不能损害债权人的利益。
第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
麻增伟律师解读：夫妻一方的个人财产，主要包括两种，一种是个人婚前财产；另一种是因夫妻双方约定婚姻关系存续期间归各自所有而取得的财产，以及其他不应属于共同财产的财产。对于个人的财产，《婚姻法》明确规定归个人所有，但对于个人财产在婚姻期间的收益是否属于夫妻共同财产，并未明确规定。而本条则对个人财产婚后收益的归属作出了规定，明确除孳息和自然增值的部分外，均属于夫妻共同财产。这里的孳息，根据《物权法》第116条规定，应包括天然孳息和法定孳息，天然孳息，比如树上结的果子，牛羊所产幼崽等；法定孳息，比如存款利息等。但这里自然增值的概念并不明确，自然增值如何认定？笔者认为，参照《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第１２条的立法本意（该条规定：婚后８年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。该条关于婚前财产经过8年转化为共同财产的规定，已经不再适用），这里的自然增值，应是指非因夫妻双方共同参与管理、经营、维护等付出劳动的行为而增值的部分， 但具体自然增值是何含义，还有待进一步明确或通过司法实践来认定。
第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
麻增伟律师解读：根据《合同法》186条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。一般而言，夫妻双方赠与，在财产权利转移之前，另一方是可以撤销的。但如果夫妻双方对赠与合同进行了公证，那另一方就不能任意撤销该合同，如果对方没有出现《合同法》第195条法定撤销赠与情形的，接受赠与的一方，是可以要求对方继续履行赠与合同的，办理财产权利转移手续的。所以，夫妻之间在进行财产赠与时，一定要注意办理公证手续，避免一方反悔后，无法履行。
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
麻增伟律师解读：《婚姻法》第18条规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第22条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
夫妻婚后，父母出资购房，在父母与子女没有特别约定是借款或投资的情况下，应该属于一种赠与行为，但这种赠与行为究竟是赠与给自己子女的，还是赠与给夫妻双方的，是需要父母明确的，若没有明确的，应当属于赠与给夫妻的。
司法解释三的本条规定，实际上是将父母自己出资，且房产登记在自己子女名下的事实，直接推定为父母明确表示只赠与自己子女的情形，因此，也当然地将该财产认定为赠与人自己子女的个人财产。若夫妻另一方希望对赠与财产享有权利的，最好在房屋登记时，通过协商将自己作为所有人进行登记或通过夫妻双方的财产约定来享有赠与财产的权利。但在父母双方均出资的情况下，尽管产权登记在一方名下，也应该视为夫妻共有。
注意适用该条的关键在于，保留父母出资的证据或协议。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
麻增伟律师解读：本条是关于夫妻一方婚前按揭购房，婚后共同还贷房产，离婚时如何处理的问题的规定，根据本条规定，若夫妻一方婚前用个人财产购房，并以个人名义在银行办理贷款，且房产登记在自己名下的（不论是婚前登记，还是婚后登记），在分割时，先由双方协商，若双方协商不成的，原则上将房屋判给登记方，未归还贷款的债务由登记一方承担。但对于婚后共同还贷及其增值的部分，应按照婚姻法39条的规定，根据照顾女方权益的原则，进行分割。
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
麻增伟律师解读：本条实际是对《物权法》善意取得制度的重申。夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，属于无权处分行为，若该行为未经过夫妻另一方的追认，原则上是无效的。但法律为了照顾善意第三方的利益，保护交易秩序的稳定，所以，有条件地承认第三方交易行为的有效性。这里的条件包括：1、购买第三方是善意，即其不知道或不应当知道该房屋系夫妻共有房屋，房屋的交易行为未经另一共有权人同意。2、第三人是以合理的价格购买，不能明显低于市场价格或无偿取得，这里关于明显低于市场价格的认定，可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》的规定，以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。3、必须已经办理了房屋产权过户登记手续，否则，不适用善意取得，应该按照无效合同对待。
第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
麻增伟律师解读：本条是关于以父母名义购房的房改房如何处理的规定。所谓房改房主要是指以成本价或优惠价购买的房屋，房改房的购买价格，往往是比较优惠的，而且优惠条件一般都与房改房参与人的工龄等个人因素有关，购房人也一般只限于某一单位或某一地区符合特定条件的人，具有一定的特殊性。司法实践中，因借用房改房购买资格引发的纠纷十分常见，本条则明确规定，若以一方父母名义参加房改房，且产权登记在一方父母名下的，根据物权登记公示原则，直接认定为一方父母的财产，至于夫妻双方的出资，按照一般借款的债权关系对待，可以要求一方父母归还出资。
第十四条 当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。
麻增伟律师解读：本条是关于附离婚条件的协议，在一方反悔时效力如何认定问题的规定，法律允许民事行为附条件，附生效条件的合同或民事行为，自条件成就时生效，对于以登记离婚或协议离婚为条件的财产分割协议，若中途一方当事人反悔，未办理离婚登记或协议离婚手续的，则视为财产分割协议的生效条件未成就，财产分割协议未生效。因此，应根据实际情况，重新对夫妻共同财产进行分割。若夫妻双方未明确以离婚为条件而对财产进行分割的，应视为夫妻双方对财产归属的约定，该协议应该是有效的，
第十五条 婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
麻增伟律师解读：根据婚姻法第十七条的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外。原则上，夫妻双方婚姻关系存续期间，一方因继承或赠与取得的财产，如果没有明确只归受赠方或继承人个人所有的，应当认定为夫妻共同财产，这种情形更多的发生在法定继承中。但根据《继承法》第二十五条的规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。也就是说继承人是有放弃继承的权利的，若作为继承人的夫妻一方在遗产分割处理前，作出放弃继承意思表示的，那么夫妻的另一方是无权要求按照夫妻共同财产来分割遗产的。所以，本条才规定，只有在遗产分割后，夫妻的另一方才可以要求作为夫妻共同财产来分割。
