二手房虚假买卖实现的条件
买卖双方的二手房虚假买卖合同登记得以实现取决两个条件:
首先、买卖双方签订二手房虚假买卖合同，是二手房产权变更虚假登记实现的关键条件。我国《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”可见，房屋所有权的转移，以双方办理产权变更手续为要件。买卖双方要实现房屋的产权转移，必须办理产权变更手续。《物权法》也规定:“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”
买卖合同做为双方房屋所有权转移的重要材料，必须提供给房产局。但是，卖方出卖房屋要交纳营业税，纳税总额为房屋交易额乘以税率。为了降低房屋交易额、少交税，卖方设法与买方签订虚假合同。买方也可因此偷税。于是，双方签订虚假买卖合同。
其次，房地产登记机构(以后简称为房产局)及工作人员故意或重大过失进行虚假登记，是二手房买卖合同虚假登记实现的关键条件。我国《物权法》第十二条规定:登记机构应该履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要的材料;(二)就有关事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项……申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。可见，登记机构在不动产登记中有谨慎审查义务，应尽可能保证如实、准确、及时登记不动产的有关事项。登记机关若因过错登记给别人造成损失的，需要承担民事赔偿责任。一般说来，若买方一次性向卖方付清购房款，虚假房产变更登记是很难被发现的。因为买卖双方有权自由决定房屋买卖的成交额。若无相反的证据，就推定记载在提供给房产局登记备案的合同中的标的额为房屋买卖的真实的成交金额。此时，登记机构对此种情形下的虚假登记，应该是没有过错的。但若买方按揭贷款买房，这种虚假登记就容易暴露。如买方为一成交金额为20万元的房屋在向卖方支付了6万元首期后向银行按揭贷款。买卖双方为了偷税，决定在房产局提供的房屋买卖合同上记载一个远远低于实际成交金额的“成交价”，比如6万元，房地产登记机关就按照双方提供的虚假合同进行备案登记。但经过了虚假登记备案的合同不能提供给银申请按揭贷款，因为该合同仅能向银行贷款6万元，还不够付清剩余房款。于是，在实践中，具有大量二手房出售的卖方为了偷税，设法再次向房地产登记机关取得房屋买卖合同，与买方签订金额为20万的买卖合同，并取得房地产登记机关的签章。凭这份合同，买方向银行申请14万元住房贷款。此时，买卖双方签订了两份合同，而且这两份合同要么经过了房产局的备案登记，要么经过了房产局的签章。房产局明知双方就同一房屋买卖签定两份差距甚远的合同，仍然给予登记或签章。因此，房产局对这种虚假的房地产登记的产生肯定是负责任的。因此，要防范和杜绝二手房的虚假产权变更登记，必须加强登记机构的对申请人的申请材料的审查责任，严惩和打击与申请人勾结、故意进行买卖合同虚假登记的行为。
