已经赠与的房产，如何行使撤销权？
已经赠与的房产，可以撤销吗？怎样才能撤销？
赠与合同的撤销权分为两种：一种是任意撤销权，另一种是法定撤销权。任意撤销权是法律赋予赠与人的一种单方解除合同的权利，也就是，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同除外。法定撤销权必须在法律规定的条件成就时赠与人才可行使，它不仅适用于普通的赠与合同，也适用于具有救灾、扶贫等社会公益和道德义务性质的赠与合同以及经过公证的赠与合同。
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以行使法定撤销权：
(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。注意民法中的近亲属包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；至于其中的严重程度就由法院定夺。
(2)对赠与人有扶养义务而不履行。这里的扶养应该当扩充解释，包括赡养和抚养。
(3)不履行赠与合同约定的义务。在附义务赠与中，受赠人应当依约定履行其所负义务。如下案中，受赠人与赠与人约定了赡养义务，如果赠与人要行使撤销权必须证明受赠人没有按约定履行义务。
附相关判决书节录：
刘挽澜律师注：名字带A为上诉人，带B为被上诉人，带a为原审原告，带b为原审被告
原审法院经审理查明：
（一）李Aa和邱某甲（系邱Bb1、邱Bb2的亲生父亲）于1991年2月登记结婚，双方系再婚。李Aa和邱Bb1、邱Bb2系继母与继子女关系。 1997年9月6日李Aa与上海宝金元房地产有限公司签订《上海市内销商品房出售合同》一份，购买本市沪太路YYYY弄YYY号《沁园春景商住楼》，权利人为李Aa和邱某甲。
（二）2002年8月9日，邱某甲立遗嘱一份，其中就系争房屋作出如下注明：“我和妻子李Aa共同购置的产权房二处：1、宝山区沪太路YYYY弄门面房YYY号（商住）；2、宝山区沪太路YYYY弄ZZZ号XX室（住房），该二处产权房待我妻子百年之后由我女儿邱Bb1、儿子邱Bb2共同继承。本人身故之后宝山区沪太路YYYY弄YYY号门面房即交与女儿邱Bb1、儿子邱Bb2协商安排使用用途，产生的经济效益也由二人协商安排，李Aa不加干涉。沪太路YYYY弄ZZZ号XX室作妻子李Aa身前居住用，百年身故之后按上面所协定由二子女继承，……，以上二处产权房不准出售、转让，如李Aa百年身故之后由二子女继承产权之后，该享受权也只属女儿邱Bb1、儿子邱Bb2所有（包括媳妇、女婿均与该产权无关）。二子女的应尽义务：1、2007年前每月必须支付壹仟贰佰元给李Aa作生活费；2、……；3、二子女除了每月必须支付的生活费之外，如遇妻子李Aa有意外事情（如生病、住院等）必须得到合理的安排照顾，直到百年身故及后事了理。……注：以上二处产权房的继承与女儿李某乙无关。本遗嘱身前而定，经妻子认定签名，具有法律效应，……”。落款人为：立遗嘱人邱某甲、妻子李Aa、继承人和应尽义务主要人邱Bb1、第三者证明人宝山区顾村镇春风化雨居民委员会。
2003年12月8日，邱某甲立补充遗嘱一份，其中就系争房屋作出如下说明：“邱某甲、李Aa夫妻17年，由于李Aa之女李某乙与生母感情淡薄，对父母不尽孝道，特别是邱某甲生病期间。故原本YYYY弄YYY号门面房产证有李Aa一人改为邱某甲、邱Bb1、邱Bb2四人共有，在邱某甲病故之后，二子女每月要给李Aa壹仟伍佰元生活费，一直给到李Aa百年身故，产权自然转移至二子女。YYY号出租的房租由邱Bb1安排管理，黄只收1500元。……本遗嘱由邱某甲在世而立，任何人特别二子女不得更改，由邱Bb1、邱Bb2签名成立并认可。”落款人为：邱某甲、邱Bb1、邱Bb2。
2003年12月22日，李Aa与邱Bb1、邱Bb2签订权利与义务书一份，约定：“一、从邱某甲故世后，门面YYY号李Aa不再管理，门面经营、收益均由二子女自行协商管理，与李Aa无关。……，三、二子女尽到以上义务，李百年后，李的产权自然转移给二子女，任何人不得享受包括李某乙。……”协议双方落款人为：李Aa、邱Bb1、邱Bb2，另邱某甲也签字捺印认可。
（三）2003年11月25日，邱某甲、李Aa（上述二人均系出卖人甲方）与邱某甲、李Aa、邱Bb1、邱Bb2（上述四人均系买受人乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，甲方将宝山区沪太路YYYY弄YYY号店铺转让给乙方，房地产转让价款为人民币260,000元。其中附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2003年11月25日支付全部房价款的50％计人民币壹拾叁万元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。同时，甲方、乙方均签字认可同意以上付款。
（四）审理过程中，双方一致确认在邱某甲去世后至李Aa诉讼本案前，邱Bb1、邱Bb2按约给付李Aa生活费。
本案在审理过程中，李Aa就邱Bb1将其打伤一事另案诉至原审法院，要求其赔偿；邱Bb1就其在争执中被李Aa伤害一事提起反诉，亦要求李Aa予以赔偿。原审法院于2005年9月出具民事判决书，认定李Aa与邱Bb1的关系恶化因邱某甲死亡后李Aa将有关房产转让给其女儿引起。双方因家庭纠纷在争执过程中均受伤（其中李Aa两次受伤后经鉴定均为轻微伤），双方对此均有过错，应各自对对方的损害后果承担相应责任。据此判决双方当事人赔偿相关费用。邱 Bb1向上海市第二中级人民法院提出上诉，上海市第二中级人民法院于2005年11月出具民事判决书，结论为维持原判。
李Aa认为，邱Bb1、邱Bb2的行为已经严重侵害了李Aa，遂诉至原审法院要求撤销其对于邱Bb1、邱Bb2的宝山区沪太路YYYY弄YYY号商铺房份额的25％的赠与。
原审法院认为，就本案双方当事人存在以下两个争议焦点：
（一）李Aa、邱某甲和邱Bb1、邱Bb2就宝山区沪太路YYYY弄YYY号商铺房是存在买卖关系还是赠与关系？
1、邱Bb1、邱Bb2提供了系争房屋的买卖合同和契税单等，从形式上看该房屋是通过买卖的方式由李Aa及邱某甲的名下转让到李Aa、邱Bb1、邱 Bb2和邱某甲名下，但从邱某甲所立遗嘱的内容特别是2003年12月8日其所立的一份补充遗嘱的内容表述看，其所明确的是将“原本YYYY弄YYY号门面房产证有李Aa一人改为邱某甲、邱Bb1、邱Bb24人共有”；2、另根据买卖合同签订的时间即2003年11月25日，该时间在补充遗嘱所立的时间之前；故从上述二项看，邱某甲是表明产证上名字的变更是基于将房屋赠与而非买卖，同时邱Bb1、邱Bb2当时在该份补充遗嘱上是签字认可，并且是知晓的。综上，系争房屋确是李Aa和邱某甲将其二人所享有的产权的一半赠与给了邱Bb1、邱Bb2，故邱Bb1和邱Bb2的相关辩解意见，不予采信。
（二）基于上述认定，李Aa要求撤销赠与所依据的事实和理由是否符合法定的条件？
根据合同法之规定，受赠人严重侵害赠与人或赠与人近亲属；对赠与人有扶养义务而不履行；不履行赠与合同约定的义务，赠与人自知道或应当知道撤销原因之日起一年内可以撤销赠与。
李Aa主张撤销主要认为是邱Bb1及邱Bb2的妻子无故将其打伤，在李Aa生病时也未尽到义务等。而邱Bb1、邱Bb2认为，由于李Aa先违反约定将相关房屋转让给其女儿李某乙才导致双方发生矛盾和争执，李Aa有过错在先，而邱Bb1、邱Bb2一直是按照相关约定按约支付李Aa的生活费等。针对转让房产给李某乙一事，李Aa认为是由于邱某甲在治疗期间及去世后李Aa为处理善后事宜等欠下大笔费用，而邱Bb1、邱Bb2又不愿归还，故李Aa不得不将相关房屋转让给李某乙。原审法院认为，1、根据上海市第二中级人民法院作出的生效判决书所查明的事实及阐述的理由，双方发生纠纷和矛盾的起因主要系李Aa将有关房产转让给其女儿李某乙引起的，而双方在争执过程中均有过激行为，并致双方人身均受不同程度损伤，故应各自对对方的损害后果承担相应责任。2、从李Aa受伤后的损害后果看，亦相对较轻；且对其人身遭受伤害一事法院亦作出了相应的判决。3、根据本案在庭审中查明的事实，邱Bb1、邱Bb2在邱某甲去世后亦按约向李Aa支付生活费等。李Aa虽辩称在其生病时，邱Bb1、邱Bb2未尽到相应义务，但未提供相关证据予以证明。至于李Aa所称的，其将相关房产转让给李某乙是为归还邱某甲治疗及为办理善后事宜时所欠款项的事实，李Aa也未向法庭提供相关证据予以证明。同时即便李Aa所称属实，双方在对债务问题产生重大分歧的情况下，李Aa可要求实际债权人通过合法途径主张权利，采取更加妥善的方法处理债务关系。综上，李 Aa主张撤销赠与的事实和理由均不符合相关的法定条件，故对李Aa之诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十二条的规定，判决如下：李Aa要求撤销赠与的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币2,397元，由李Aa负担。
李Aa不服原审判决，向本院提起上诉称，邱Bb1、邱Bb2自2005年11月即停止支付生活费，邱Bb1两次撬门进入李Aa家中，将李Aa打成轻微伤，故邱Bb1、邱Bb2没有履行对己的赡养义务，李Aa有理由撤销赠与。即使李Aa没有正当理由将房屋过户给李某乙，邱Bb1、邱Bb2也应该通过合法途径来解决房屋产权的归属问题。李Aa请求二审撤销原判，改判支持其原审诉请。
邱Bb1、邱Bb2共同辩称，李Aa未履行抚养协议，将其中一套住房出售，造成邱Bb1、邱Bb2停付赡养费，并直接导致双方矛盾激化。只要李Aa严格履行协议，邱Bb1、邱Bb2愿意支付每月的赡养费，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，2002年8月9日的遗嘱约定，本市沪太路YYYY弄ZZZ号XX室（住房）由李Aa居住，李Aa百年之后由邱Bb1、邱Bb2继承，与李某乙无关。我院所作（2010）沪二中民一（民）终字第XXXX号生效的判决书查明，双方产生矛盾的起因主要由于李Aa将上述房产转让给其女儿李某乙所引起，双方在争执过程中均有过激行为，故李Aa以邱Bb1、邱Bb2侵害其人身健康权利为由请求撤销赠与理由不充分，本院不予支持。原审法院对于赠与性质的认定以及撤销赠与不成立的理由均作详细阐述，本院不再赘述。原审法院依据查明的事实所作的判决，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
