房地产买卖纠纷：开发商延迟交楼违约，却戏称“维护守约者恐引社会不稳”裹挟法院——廖锐斌律师
代理词
尊敬的审判长：
本代理人受被上诉人的委托，作为被上诉人的代理人参加了庭审。现根据事实和法律，发表代理意见如下：
一、原审认定事实清楚。
1．上诉人未按合同约定期限交付商品房已构成违约。
上诉人、被上诉人于2008年8月20日签订了合同编号为0801019313的商品房买卖合同，被上诉人向上诉人购买座落于三角镇旭日御华庭7幢503房的预售商品房，总价为303890元。合同签订后，被上诉人即按合同约定向被告支付了首期购房款93890元。房价的剩余金额210000元由被上诉人以银行按揭方式逐月偿还银行本息。合同约定的商品房交付期限为2009年4月25日，但上诉人至今未能交付，上诉人在本次商品房买卖中已构成违约。另外，上诉人在一审庭审中也明确承认已构成违约，并请求法院对其处以违约责任。因此，上诉人在与被上诉人的商品房买卖中构成违约是不可争辩的客观事实。
2.被上诉人已在合同补充协议一约定的期限内行使解除权。
在本次商品房买卖中，上诉人、被上诉人双方约定的交付期限是2009年4月25日，自该日起至2009年8月23日已逾期届满120日，故被上诉人自次日即2009年8月24日起享有解除权。根据合同补充协议一的约定，该解除权的行使期限为15日，即自2009年8月24日起至2009年9月7日止。被上诉人已按合同补充协议一的约定于2009年8月26日书面通知了上诉人，多次积极要求上诉人按照合同第九条的约定解除合同并承担违约责任。以上事实被上诉人提供了商品房买卖合同、商品房销售登记备案表、收据、退房申请书和录音资料等证据，证据真实合法有效，足以证明被上诉人已在合同约定的期限内适当地行使解除权。
被上诉人向上诉人提交《退房申请书》的时间为2009年8月26日，被上诉人行使解除权的时间并未超出补充协议一约定的期限。首先，被上诉人于2009年8月26日当日向上诉人提交《退楼申请书》时是当着众多上诉人员工的面提交的，该事实得到上诉人员工方××（售楼部经理）的认可。虽然上诉人员工方××忘记了以何种方式（信函、传真）提交给上诉人，但足以证实被上诉人向上诉人提交《退房申请书》的时间为2009年8月26日。其次，在被上诉人因退楼申请书签收一事与上诉人员工方××交涉的过程中，上诉人员工方××对被上诉人于2009年8月26日提交《退房申请书》这一客观事实曾作出若干次认可。试问：若不存在“被上诉人于2009年8月26日提交《退房申请书》”这一客观事实，作为上诉人的员工会作出对上诉人不利的陈述吗？最后，关于对《退房申请书》的“补签”一说，若如上诉人所称签收《退房申请书》的日期是2009年9月11日，就不会有因退楼申请书补签一事与上诉人员工方××交涉这一客观事实，因此2009年9月11日是被上诉人提交《退房申请书》的日期明显违背常理与逻辑。以上事实有退房申请书与录音资料等证据相互印证，足以证实被上诉人向上诉人提交《退房申请书》的时间为2009年8月26日，被上诉人行使解除权的时间并未超出补充协议一约定的期限。
3.上诉人既然构成违约，应当承担违约责任。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10﹪向买受人支付违约金。上诉人已经构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。
二、原审法院适用法律正确，审判程序合法。
三、上诉人以“可能导致旭日御华庭所有购买者引发集体解除合同的群体事件发生，不利于社会的稳定”为由提起上诉，该上诉理由不成立。
上诉人的违约行为已严重违反了法律的规定和合同的约定，违反了诚实信用原则，极大地损害了被上诉人的合法权益，现却以“可能导致旭日御华庭所有购买者引发集体解除合同的群体事件发生，不利于社会的稳定”为由转移法院公平公正司法的视线，纯属荒谬。如果对违约方的违约行为予以纵容的话，其严重的社会后果是使一些善意诚信的合同相对人因对方的恶意违约而导致对交易产生不安全感和失信感，从而丧失交易的积极性。相反，如果能够严格按照合同的约定对违约方予以惩罚的话，则既可直接挽回合同相对人的经济损失，还可增强人们对安全交易的信心，客观上也会起到打击和遏制市场失信违约行为、净化交易秩序的积极作用，而并非如上诉人所说的“可能引发集体解除合同的群体事件发生，不利于社会的稳定”。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求毫无事实与理由，请二审法院依法予以驳回上诉，维持原判。
以上代理意见，恳请法庭考虑并采纳。
代理人：广东知明律师事务所
廖锐斌 律师
