因限购令购房未果 依据服务内容退还居间费
赵先生签订房屋买卖合同之后，因“京十五条”的出台导致购房未果，遂将中介司起诉至北京市顺义区人民法院要求退还居间费，近日，顺义法院在开庭审理过程中促成双方达成调解协议：由中介公司退还部分居间费用。
原告赵先生诉称：2010年12月30日，其与被告北京某房地产经济有限公司签订《居间合同》及《过户、按揭代理合同》。在此基础上，原告与房屋出卖方签订了房屋买卖合同，约定该房屋的价格为150万元。原告如约向被告北京某房地产经济有限公司支付了居间服务费33000元。签约后，被告却迟迟不给原告办理网签手续。后因京十五条的颁布，原告不具备买房人的资格。原告与房屋出卖人也已达成了解除合同并已经履行完毕，原告多次与被告协商退还居间服务费未果，故诉至法院，请求判令被告返还居间服务费33000元。
被告辩称：公司提供居间服务并且已经完成了居间义务，根据合同法第426条规定，其促成合同成立，有权按照居间合同成立确认书约定收取居间费。后因房产新政出台，买卖双方协商解除，买卖合同不能履行与公司无关，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，该案主审法官充分考虑到案件的特殊性，该案件是由于国家限购政策的出台而导致原告赵先生购房未果，本案原被告双方在合同的履行中均无过错，基于公平原则和诚实信用原则，法官对原被告双方做了耐心细致的说服工作。在法官的努力下，原被告双方最终达成一致意见，被告北京某房地产经济有限公司退还原告赵先生居间服务费及贷款服务费共计23000元。
【法官释法】
对于因限购政策的出台而导致购房未果，中介费是否该退的问题，审理本案的法官认为，应以房屋买卖合同与居间服务合同签订时间的不同而予以区别对待，如果双方签订的房屋买卖合同与居间服务合同是在新政出台之前，那么因新政出台购房未果，就属于情势变更，具体是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。基于此，原被告双方在合同的履行中均无过错，应基于公平原则和诚实信用原则予以调整；如果签订房屋买卖合同与居间服务合同是在新政出台之后，那么双方在明知新政出台的前提之下而签订合同，双方在履行合同中均有过错，应承担相应的法律责任。
在本案中，原被告双方签订房屋买卖合同和居间服务合同均在新政出台之前，合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，而使合同无法继续履行。但是，本案被告在提供居间服务的过程中已经促成双方买卖合同的签订，履行了部分居间义务，只是后期的办理贷款、网签以及过户手续等因房屋新政而无法继续实施，故考虑到该案的特殊性，法官通过调解由被告返还原告部分居间费符合诚实信用与公平的原则。