业主是房东还是股东 带租约销售的房产引发利益捆绑纠纷
| 业主是房东还是股东 带租约销售的房产引发利益捆绑纠纷 |
| 来 源： |
人民法院报 |
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一处黄金地段带租约销售的店面，给福建省厦门市四位业主带来的不是财源滚滚，而是一场法律纠纷。由于认为租赁合同显失公平，曲小姐等四位业主将租用其房产的厦门肯德基有限公司告上法庭，要求法院撤销双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。
2008年2月19日，肯德基公司与厦门万联房地产有限公司签订租约，约定万联公司将其所有的一处使用面积为367平方米的房产出租给被告使用，租赁期为10年，租金按照租赁房产所开立的餐厅营业额的8％计取租金。同年5月7日，万联公司将这处房产卖给了曲小姐等四位业主，双方签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定自2008年6月3日起，被告与万联公司签订的《租赁合同》的出租方变更为曲小姐等四人。
之后的11个月，肯德基公司逐月向四位业主以《营业额及租金和其他款项的通知单》（以下简称《通知单》）的形式告知业主们前一个月餐厅的营业额及其应交纳的租金。
在法庭上，几位业主认为，租金金额的确定依赖于肯德基公司单方提供的《通知单》，导致业主们无法对被告的营业额进行监督。由于这份租赁合同的期限为10年，业主们自己算了一下，肯德基支付的租金将少于市场行情价格几百万元。
对此，被告肯德基公司辩称，其和业主约定的属于“风险租金”，营业额越高，租金也越高。该合同并没有违反我国的相关法律。而业主们对于同等地段的租金的计算，与本案不存在可比性。
让曲小姐等业主无法接受的还有合同中关于拆迁赔偿的约定。合同第9.3条第二款约定：如因拆迁、批租、市政府规划或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归被告所有。“拆迁补偿归作为承租人的被告所有，明显侵害了原告作为房屋产权人的合法权益。”四位业主的代理律师说。
厦门市湖里区法院经审理认为，四原告在签订房产买卖合同时，已知房产处于租赁状态及租赁合同的内容，并在此之后又与万联公司、被告签订了《补充协议》，对租赁合同的内容及租金支付方式等进一步进行确认。由此可见，四原告对租金的支付方式及合同风险是明知的和可预知的。而法律、行政法规对租金的计算及支付方式并无强制性规定，当事人可自由约定，并应承担相应的法律后果。至于租金是否明显低于同等地段店面租金，经过法庭委托相关鉴定机构鉴定，被告实际支付的租金大多在评估价格范围内，租金亦可随被告营业额的上升而高出鉴定价格范围。在拆迁补偿的约定上，原、被告双方对拆迁、征用后的补偿款支付给房屋承租人的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，而原告提供的证据亦不足以证明该约定构成了显失公平。因此，判定双方合同有效，各方均应遵照履行。原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
曲小姐等业主不服，上诉至厦门市中级人民法院。近日，厦门中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
■采访手记■
带租约销售
呼唤诚信与制约
在住宅地产调控手段愈加严厉的当下，商业地产迎来了蓬勃发展的春天。其中，带租约销售作为一个新生的房产业态，在一些大中城市出现。
带租约销售，面对的客户群主要是投资型客户。由开发商拿出部分商业面积用来出售，其中包括已经出租的商业面积，使投资者成为业主，并获得租金收益。
在网络上的一些房地产行业论坛中，记者发现这种经营方式被许多人看好——对开发商来说，可以回笼部分资金；对业主来说，是一个相对安全的投资渠道；对商家来说，租金和营业额挂钩，风险就会变得很小。带租约销售的拥趸者认为，这种销售模式把业主、商家和开发商三者的利益捆绑在一起，从而实现“共赢”。
但是正因为这种“一荣俱荣，一损俱损”的捆绑模式，才更要求各方坦诚以待，监督到位。既要求租户能提供真实的经营数据，也要求业主能随时监控租户的经营情况。对于期望高投资回报率的业主来说，不应仅看租户名气及规模就盲目签约，而应谨慎考察租赁合同中是否对相关细则做出规定，否则，很可能会落得“竹篮打水一场空”。
■连线法官■
主观期待很美 签订合同要冷静
曲小姐等业主的遭遇，无疑将给很多怀着“靠租约赚钱”的投资客们的美梦浇一盆冷水。对于此类捆绑营业额的租约，业主们有哪些需要特别注意的问题？
“关键在于房屋买受人对所购房产现状是否清楚了解。”该案承办法官，厦门市湖里区法院民二庭法官吴永福告诉记者。市场交易中，往往由于买受人的目的性的差异和关注点的不同而对房产的要求各不相同，但对房产现状的充分了解可以使得买卖更合目的性，避免产生纠纷。
为此，法官建议买受人在购买房产时，首先要对房产的现状有充分的了解，其次是买卖的时候避免欺诈、重大误解或乘人之危情况的发生，再次是当自身的合法权益受侵害的时候要及时提出和主张。本案中，买受人购买房产前，房产就处于租赁状态，且租金的计算方式即为根据租赁方的营业额进行计算，可见，出租人对租金的主观期待与租赁方的资信（包含盈利能力）息息相关。而买受人在购买房产的时候对房产的该状况是知悉的。通过鉴定，租赁方此前支付的租金并未明显违背市场的租金金额，且买受人并未在法定期限内及时行使其撤销合同。因此，从合同的角度，买受人的合法权益并未当然受到侵害。至于租赁方营业额的把握问题，吴永福法官建议买受人可以在合同中进一步明确约定，在有异议的时候，可以以双方均能接受的方式对租户营业额进行审计。
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