房地产税收与计算方法的有关问题                          编者　河南青剑律师事务所律师杨振夏
一　我国房地产税收的种类
我国房地产税收有：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、契税、土地增值税；与房地产相关的税收税收有：营业税、城市维护建设税、教育费附加（可视同税金）、企业所得税、个人所得税、印花税等。
１、按照税种的类别划分：（１）货物和劳务税类，如营业税；（２）所得税类，如土地增值税、企业所得税、个人所得税等；（３）财产税类，如耕地占用税、城镇土地使用税房产税、契税等；（４）其他税收，如城市维护建设税、印花税等。
２、房地产税收按开发、流转、持有环节划分：（１）房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，如耕地占用税、固定资产投资方向调节税（２０００年起暂停征收）；（２）房地产流转环节的税收也称为房地产交易环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税；（３）房地产持有环节的税收也称为房地产保有环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。
二　耕地占用税
１、耕地占用税的纳税人：是在中国境内占用耕地建房和从事其他非农业建设的企业、单位和个人；占用林地、牧草地、农用水利用地、养殖水面和渔业水域滩涂等其他农用地建房和从事其他非农业用地建设的，比照耕地占用税暂行条例的规定征收耕地占用税。
２、耕地占用税的计税依据：是纳税人实际占用的耕地面积。
３、耕地占用税的税额标准：耕地占用税是根据不同地区的人均耕地面积和经济发展状况实行有地区差别的幅度税额标准，其标准是：
（１）以县级行政区域为单位，人均耕地不超过１亩的地区，每平方米１０－５０元；人均耕地超过１亩，不超过２亩的地区，每平方米８－４０元；人均耕地超过２亩，不超过３亩的地区，每平方米６－３０元；人均耕地超过３亩的地区，每平方米５－２５元。
（２）经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税的标准可以适当提高；占用基本农田的，适用税额标准应当在规定当地适用税额标准基础上提高５０％。
４、耕地占用税的应纳税额，一次性征收。其计算公式：
应纳税额＝纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准。
三　城镇土地使用税
１、城镇土地使用税一般由土地使用权拥有者缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；土地使用权没有确定或者权属纠纷没有解决的，由实际使用人缴纳。
２、城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用土地面积。
３、城镇土地使用税根据不同地区和经济发展状况实行等级幅度税额标准，标准如下：
（１）大城市每年每平方米１.５－３０元；中等城市每年每平方米１.２－２４元；小城市每年每平方米０.９－１８元；县城、建制镇、工矿区每年每平方米０.６－１２元；
（２）经过省级人民政府批准，经济落后的税额标准可以适当降低，经济发达地区的税额标准可以适当提高。
４、城镇土地使用税的应纳税额，按年征收、分期缴纳。其计算公式：
应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准。
四　房产税
１、房产税的纳税人，包括：房屋所有权人和房产的经营管理单位、承典人、代管人、使用人。房产税由房屋所有权人缴纳；房屋所有权属于国有的，由经营管理单位纳税；房屋所有权出典的，由承典人纳税；房屋所有权人、承典人不在房产所在地或者房屋所有权没有确定或祖典纠纷没有解决的，由房产的代管人或使用人缴纳税款。
房产税在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区征收。
２、房产税的计税依据，分两种：
（１）对于非出租的房产，以房产原值一次减除１０％－３０％以后的余值为计税依据（具体的减除比例由省级人民政府确定）。对依照房产原值计价的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按房屋原价计税缴纳房产税；房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估；
（２）对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
３、房产税的税率
　　　（１）依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；
　　　（２）依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％；
　　　（３）从２００１年１月１日起，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，房产税减按４％的税率征收。
４、房产税的应纳税额计算，按年征收、分期缴纳。其公式：
（１）依照房产余值计算的应纳税额＝房产余值×１.２％；　　
　　　　（２）依照房产租金收入计算的应纳税额＝房产年租金收入×１２％。
五　契税
１、契税的纳税人：是在中国境内转移土地、房屋权属时，承受被转移土地、房屋权属的企业、单位和个人。
以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征收对象：（１）国有土地使用权出让；（２）土地使用权转让（出售、赠予、交换）；（３）房屋买卖、赠予、交换。
以下行为转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖、赠予，应当征收契税：（１）以土地、房屋权属作价投资、入股；（２）以土地、房屋权属抵偿债务；（３）以获奖方式承受土地、房屋权属；（４）以预购方式、预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。
　　　应当注意：房屋使用权的转移行为不征收契税。
２、契税的计税依据
（１）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，计税依据是成交价格；
（２）土地使用权赠予、房屋赠予的，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（３）房屋交换、土地使用权交换的，计税依据是所交换土地使用权、房屋价格的差额。
３、契税的税率，实行３％－５％的幅度的比例税率（具体由省级人民政府规定）；从２００８年１１月１日起，对个人首次购买９０平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到１％。
契税应纳税额，一次性征收。其公式：
应纳税额＝计税依据×适用税率。
六　土地增值税
１、土地增值税的纳税人：是在中国境内以出售或其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的企业、单位和个人。
土地增值税可以预征，普通住房、非普通住房和商品房的预征率可以不同，工程项目竣工结算后，据实清算，多退少补。对已竣工验收的房地产项目，转让房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上的，税务机关可以按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。
土地增值税的征收范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物，不包括通过继承、赠予等方式无偿转让的房地产；自２００８年１１月１日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
２、土地增值税的计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据；增值额为纳税人转让房地产取得收入减除规定扣除项目金额以后的余额。规定的扣除项目包括：（１）为取得开发房地产支付的土地出让金；（２）开发土地和新建房及配套设施的成本；（３）开发土地和新建房及配套设施的费用；（４）旧房和建筑物的评估价格；（６）与转让房地产有关的税金；（６）加计的扣除额：从事房地产开发的纳税人可以按照前述第（１）项第（２）项金额之和加计２０％的扣除额。
转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款和有关经济收益，形式上包括货币收入、实物收入和其他收入，
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（１）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（２）提供扣除项目金额不实的；（３）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
３、土地增值税的税率
土地增值税率实行四级超率累进税率，是以增值额与扣除项目额的比率大小从低到高划分：
　　一级　增值额不超过扣除项目金额５０％的部分　　３０％；　　　　－　二级　增值额超过５０％，不超过１００％部分　　４０％；
　　三级　增值额超过１００％、不超过２００％部分　５０％；
　　四级　超过２００％部分　　　　　　　　　　　　６０％。
４、土地增值税的应纳税额计算
在计算土地增值税的应纳税额时，先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额；再按照增值税额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额；各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。其速算公式：
　　（１）土地增值额未超过扣除项目金额５０％的：
应纳税额＝土地增值额×３０％；
　　（２）土地增值额超过５０％不超过１００％的：
　　　　应纳税额＝土地增值额×４０％－扣除项目金额×５％；
　　（３）土地增值额超过１００％不超过２００％的：
　　　　应纳税额＝土地增值额×５０％－扣除项目金额×１５％；
　　（４）土地增值额超过２００％的：
　　　　应纳税额＝土地增值额×６０％－扣除项目×３５％。
七、与房地产相关的税收
（一）营业税
１、营业税的纳税人：是在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。单位和个人自建建筑物以后销售，其自建行为视同提供应税劳务；转让不动产有限产权、永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
２、营业税的计税依据是纳税人提供应税劳务的营业额，转让无形资产的转让额和销售不动产的销售额，统称营业额；是纳税人向对方收取的全部价款和价外费用（包括手续费和基金等）。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的价格明显偏低并无正当理由，由税务机关核定其营业额。
营业税税率５％，其计算公式：应纳税额＝营业额×适用税率。
３、２００８年１２月２０日国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发１３１号），将个人购买普通住房５年（含５年）转让免征营业税，改为超过２年（含２年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足２年转让的，由其按转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；将个人购买非普通住房超过５年（含５年）转让按其转让收入减去原购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足２年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
（二）城市维护建设税
1、城市维护建设税的纳税人：是纳税人缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。
2、城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。
3、城市维护建设税的税率：纳税人所在地为市区的，税率7%；县城、建制镇的，5%；工矿区等其他地区的，1%。其计算公式：
应纳税额=计税依据 ×适用税率。
（三）教育费附加
教育费附加的计税依据，一般是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额；其税率3%。
（四）企业所得税
1、企业所得税的纳税人：是在中国境内的企业和其他取得收入的组织，但不包括个人独资企业、合伙企业。
2、企业所得税的计税依据是应纳税所得额。企业本纳税年度的收入总额减除不征税收入、免征收入、各项扣除和允许弥补的以前年度亏损以后的余额，为应纳税所得额。企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入为收入总额，包括：销售货物收入、提供劳务收入、转让财物收入、股息、红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、其他收入。
收入总额中的以下收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业收费、政府性基金、国务院规定的其他不征税收入。
企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括：成本、费用、税金、损失和其他支出，可以在计算应得税所得额时扣除。企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；在计算应纳税所得额时，以下支出不得扣除：向投资者支付的利息、红利等权益性投资收益款项、企业所得税税款、税收滞纳金、罚金、罚款和被没收财物的损失、【企业所得税法】第9条规定以外的捐赠支出、赞助支出、未经核定的准备金支出、与取得收入无关的其他支出。
在计算应纳税所得额时，企业按照计算的固定资产折旧，准予扣除。以下固定资产不得计算折旧扣除：房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产、以经营租赁方式的租入固定资产、以融资租赁方式租出的固定资产、已足额提取折旧仍继续使用的固定资产、与经营活动无关的固定资产、单独估价作为固定资产入账的土地、其他不得计算折旧扣除的固定资产。
3、企业所得税实行按纳税年度计算，分月或分季度预缴；税率为25%；符合规定条件的企业，可以减按20%或者15%的税率缴纳。      - （五）个人所得税
1、个人所得税的计税依据是应纳税所得额。其中，个人转让财产的应纳所得税额为个人转让财产取得的收入额，减除被转让财产的原值、合理费用和财产转让过程中缴纳的有关税金以后的余额，即：
应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用-有关税金。
（国税发【2006】108号）文规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入；纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各项税种计税价格一致；对转让住房收（入计算价格个人所得税应纳税所得额时，纳税人可以凭购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用。
2、房屋原值具体为：
（1）商品房：购置该房时实际支付房价款及缴纳的相关税费；（2）自建住房：实际发生的建筑费用及建设和取得产权时实际缴纳的相关费用；
（3）经济适用住房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。
（4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。
（5）城镇拆迁安置住房：根据【城市房屋拆迁管理条例】（国务院令第305）和原建设部【关于印发（城市房屋拆迁估价指导意见）的通知】（建住房【2003】234号）等有关规定，其原值分别为：Ａ、房屋拆迁取得货币补偿后购置住房的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；Ｂ、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为【房屋拆迁补偿安置协议】注明的价款及缴纳的相关税费；Ｃ、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为【房屋拆迁补偿安置协议】注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。
3、转让住房过程中缴纳的税金：是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
４、合理费用：指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。


5、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能证明计算房屋原值和应纳税额时，税务机关可以根据【税收征收管理法】第35条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级的地税局或省级地税局授权的设区的市级地税局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让额1%-3%的幅度内确定。
6、对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（六）印花税
1、印花税的纳税人：是对在中国境内经济活动中书立、领受凭证的单位和个人征收的一种税收；具体有立合同人、立据人、立账簿人、领受人。
2、【印花税暂行条例】列举的凭证种类：（1）合同和具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。
3、土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不缴纳印花税。
4、印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征征收方式：
Ａ、从价计征的计税依据：各类合同，以合同上记载的金额、费用、收入额为计税依据；产权转移书据，以书据中记载的金额为计税依据；记载资金的营业账簿，以实收资本和资本公积金两项合计的金额为计税依据。
Ｂ、从量计征的计税依据：其他营业账簿和权利、许可证照，以凭证的件数为计税依据。
5、印花税采用比例税率和定额税率；比例税率有5档，分别是：1%，0.5%、0.3%、0.05%、0.03%；土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同采用0.5%的 税率；商品租赁合同采用1%的税率 。
印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房自住免征印花税。
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河南青                                            河南青剑律师事务所 律师 杨振夏