【案情】

2008年，王某和李某夫妻俩准备在城里买一套房子住，便委托自己在城里居住的亲戚孙某留心是否有1000元左右一个平方的房子，后孙某发现一个非常好的地段有一个每平方1500元的房子准备出售，因来不及和王某夫妻俩商量，就自己出资10000元以王某的名义订了一套，后李某极力反对认为价格高了，而王某同意，并在自己父母处借钱给孙某，并委托孙某以王某的名义办理了产权过户手续。后王某和李某离婚但对该套房子是否是夫妻共同财产发生争议。

【分歧】

仅夫妻一方追认的无权代理合同是否有效？

第一种观点：因当年李某对合同没有追认，并且购房款是王某父母给的，所以房屋不属于夫妻共同财产。

第二种观点：当年孙某的代理行为属于无权代理，后经王某的追认，代理行为生效；虽然李某并未同意，但王某的追认行为相对于李某是一种表见代理，王某夫妇取得房屋所有权，在离婚是李某有权要求分割共同财产。

【管析】

原文笔者同意第二种观点，其理由是：“孙某的代理行为属于民法的无权代理行为。无权代理行为是指行为人没有代理权、超越代理权范围或代理权终止以后实施的“代理行为”。无权代理行为如事后得到被代理人的承认，可为有效。而在本案中，王某夫妇委托孙某买房，而孙某超越了代理权限为其购买了房屋，属于无权代理，但此代理行为并不必然无效，王某事后借钱给孙某，并委托孙以自己的名义办理了产权过户手续为追认的意思表示行为。孙某的代理行为经过王某的事后追认转化为有效代理。其次孙某的行为构成了表见代理，其行为相对于善意第三人来讲应该是有效的。在本案中，因为王某与李某是夫妇，孙某有理由相信其妻同意买房，此房是王某与李某夫妻关系存续期间所购买的，应属于夫妻共同财产；虽然王某购房款是其父母所借，但是根据我国《婚姻法》，在夫妻关系存续期间，除遗赠或赠与合同中明确归夫或妻一方的财产继承或赠与所得的财产属于夫妻共同财产，因此本案中，该房屋应属于夫妻共同财产，李某有权分得房屋的一半产权”。

本文笔者不赞同原文笔者的观点及理由，也不同意原文分歧部分的两种意见。本文笔者认为该案不属于表见代理，只能视为是无权代理行为，李某事后对该代理行为的追认致使无权代理行为生效。因李某极力反对以1500的价格买房，视为对该买卖行为的否定，且买房款并不是夫妻共同财产，而是王某借用父母的，因此该财产不能视为是夫妻之间的共同财产。理由如下：

一、表见代理是指“指行为人虽无代理权，但善意第三人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权，而与其为民事行为，该民事行为的后果直接由本人承担”。我国表见代理由以下要件组成：1．客观上存在足以使相对人相信行为人具有代理权之事由。2．相对人须为善意无过失。3．无权代理行为的发生与本人有关。从以上定义及构成要件可知，表见代理一般发生于委托、合同等行为中，夫妻作为一种特殊的关系，在民事行为大多视其为一个整体，夫妻一方对外的行为，大多视为夫妻之间的共同行为。即使事实上某种民事行为为夫妻一方的个人行为，但在法律上及司法实践中大多都视其为夫妻共同行为，只要该民事行为与个人身份无关联，都视为有效的民事行为，对夫妻双方有效。在该案中，对于孙某来说，不管王某和李某夫妻俩谁行使了追认权，该无权代理行为都生效，可见该案并不适用表见代理制度。

二、李某极力反对以每平方1500元的价格购买房子，可视其为对购买房子权利的放弃，在夫妻之间可看做是形成了某种法律约定，即李某不同意以该价格买房。而在事后，王某则在李某不同意的情况下，私自借款买房，且以自己的名义过户办理了房产证。从以上行为及事实来看，可得出如下结论：在对外王某和李某夫妻俩任何一方实行的民事行为，只要相对方是善意，则对王某和李某都有效；在对内王某和李某对该买房行为已有了法律约定，且王某买房并未用夫妻共同财产，债务也是由自己偿还。因此，如若将该房屋确定为夫妻共同财产，则有失法律公平，有违民事法律公平原则。

综上，本文笔者认为该案不适用表见代理制度，王某事后的追认视为夫妻双方的追认，王某借钱买的房子应归其所有，不应认定为夫妻共同财产。

作者：江西省泰和县人民法院 黄光发