【出处】法大民商经济法律网
【摘要】租赁权对抗力制度俗称“买卖不破租赁”，是民法体系中债权物权化的典型代表，我国《合同法》第229条在这一制度的规定上，不仅与相关法理相悖，而且容易导致实务中的混乱。大陆法系其他国家和地区关于租赁权对抗力制度的规定虽然各不相同，但大都值得我们借鉴。我国租赁权对抗力制度在对抗力发生的时间、对抗力的公示、租赁物所有权变动的范围限定及对抗力的法律后果等方面存在的不足应该引起我们反思。
【写作年份】2010年


【正文】

租赁权对抗力制度是大陆法系国家普遍设立的以保护承租人利益为目的的一项制度，其产生却经历了一个过程。租赁合同本为债权合同，其债权性决定了仅能在当事人之间发生相对效力，而无对抗第三人的对世效力，但如为纯粹的债权行为，基于“债之关系的相对性”，承租人对于出租人固然享有租赁合同上的种种债权，但在出租人将其租赁物的所有权转让与第三人时，因第三人可以剥夺承租人的占有和用益，其债权的实现就会丧失。承租人固然可以向出租人请求债务不履行的损害赔偿，但其使用收益权已经落空。罗马法上即采此原则，将租赁权列入债权否认对第三人的对抗力，[1]1887年德国民法第一次草案仍采此原则。草案公布后耶林和基尔克提出了尖锐的批评，耶林首次提出应予以承租人占有权，即相当于今天的租赁权的对抗力，接着基尔克从租赁关系的内面实质构造入手，将租赁权从本质上变为物权。正是由于两人的努力，德国学术界开始重视租赁权的对抗力及继续性，并最终使《德国民法典》开创了租赁权对抗力制度的先河。[2]我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这一俗称的“买卖不破租赁”原则，即为我国的租赁权对抗力制度。我国《合同法》颁布后大陆鲜有学者对这一制度进行检讨，倒是我国台湾地区有学者认为，中国大陆的合同法第229条不仅不区分动产与不动产，而且完全混淆契约效力、履行和移转问题，完全看不出道理何在。[3]这一结论促使我们不得不重新审视我国的租赁权对抗力制度与大陆法系其他国家的差异及在实务中存在的问题。

一、租赁权真的物权化了吗

租赁权是相对于承租人来说的，指承租人对他人所有之物，进行排他性的占有、使用和收益的权利。就租赁权的性质，学者一般认为为租赁权的物权化，[4]即租赁权仍属于债权，而非物权，但具有物权的对抗力。我国《合同法》第229条确立的租赁权对抗力制度被认为是我国租赁权物权化的具体体现。

租赁契约为债权契约，和买卖合同一样，双方当事人都只有请求对方履行合同义务的权利，很显然，两者均为债权性质。但是，通常使用的“租赁权”使得原本并不复杂的法律关系产生了混淆，用之涵盖了包括租赁合同订立时的法律关系和合同订立后双方的履行行为，特别是承租人对租赁物进行使用收益的行为，从而掩盖了这一法律关系的本质。[5]租赁契约的法律关系应该包括两个阶段，一是合同订立时至履行前，二是合同履行中。在租赁合同履行前，因租赁物尚未交付，承租人只能请求出租人交付出租物或承担其他违约责任，性质上与一般契约所取得的债权并无不同。此时承租人对租赁物不享有直接支配的权利，出租人若转移租赁物的所有权与第三人，承租人对该第三人不享有任何权利。所谓买卖不破租赁，此时并无适用，相反还可称为租赁不破买卖。[6]而在合同履行阶段，才发生对抗第三人的问题。租赁合同的开始履行以出租人交付租赁物与承租人为起点，只有在租赁物交付以后，承租人才得以对租赁物为使用收益，从而处于一种类似于用益物权人的地位，此际，才有通过强化租赁权的效力来保障承租人对租赁物的使用收益的可能性与必要性。同时，租赁物交付与承租人后，即为承租人占有，使租赁权具有公示性，可使第三人免遭不测损害，以保障交易安全。所以，租赁契约中实际上包含有两种法律关系，一为请求权法律关系，一为支配权法律关系。而我们通常所讲的租赁权，也应该发生在上述两个阶段，或者说包含在上述两个法律关系之中。作为请求权的租赁权，仅仅是指承租人有要求出租人交付租赁物的权利，这种权利存在于出租人交付租赁物之前；而作为支配权的租赁权，是指承租人占有、使用租赁物并收益的权利，这种权利存在于出租人交付租赁物之后。在前者，其仅是一种对人权，而在后者，其已是一种对世权。

我国《合同法》第229条对租赁权发生对抗力的期间笼统地使用“租赁期间”一词，而未区分租赁契约的两个阶段，不论出租人是否已将租赁物交付给承租人，承租人均可主张其租赁权具有对抗第三人的效力，结果是导致作为请求权的租赁权也跟着“物权化”了，不适当地扩大了租赁权物权化的范围。所以，应该对“租赁期间”作一个明确的界定，在这里应该是租赁合同的履行期间内，才发生对抗力的问题。

二、租赁权的对抗力经过公示了吗

租赁权的对抗力为对世权，发生物权效力。而物权的公示原则要求物权之存在及其变动，必须有一定之公示方法，以为表现，使当事人与第三人均得自外部认识其存在及现象。[7]租赁契约本为债权契约，实不应该具有对抗第三人的效力，但各国立法者都基于政策考量，赋予其对世效力，使之拘束租赁物的受让人。但是，如果不辅之以一定的公示制度，租赁物的潜在继受人无法得知（或者需花费较大成本去得知）租赁物上是否存在租赁契约，在继受租赁物时就不会考虑租赁契约上的负担，其结果一是导致继受人无法按照自己的意愿去使用租赁物，二是继受人可能会承担一定的非预期损失，这对继受人是不公平的。所以，在承认租赁权的对抗力保障承租人利益的同时，也不能不顾继受人的权益，法律必须提供一定的机制，解决双方的利益冲突，这一机制即为公示。大陆法系各国大都赋予了租赁权对抗力的公示机制，《日本民法典》第605条规定“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力”，《奥地利民法》第1120条也仅对租赁权登记者予以特别保护，《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖其出租物，买受人不得辞退已订立经公证或规定又确定期日的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人”，将买卖不破租赁原则仅适用于经公证及定期不动产租赁，《瑞士债务法》第260条要求承租人须作预告登记始受保护。

最值得关注的是我国台湾地区立法、学理及实务界在租赁权对抗力公示制度上的变迁。台湾“民法”原第425条规定“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在”，这里虽已将“租赁物交付”作为对抗力的公示，但仍遭致学界的批评。有学者认为，在本条规定下，不仅买卖不破租赁之适用范围涵盖动产与不动产租赁，且租赁契约公示作用之要求为最低程度，即只要求出租人须将租赁物交付给承租人，[8]另有学者认为，更有进者，在实务上不肖之债务人乃利用此一规定，与第三人虚伪订定长期（例如二十年）或不定期之租赁契约（尤为不动产租赁契约），而产生无买主愿意投标之难以拍卖情形；或纵使有人买受，亦长期无法使用得标之不动产之妨碍强制执行的状况。[9]与此同时，台湾实务界也就此问题作出了限制解释，认为“民法”第425条系基于承租人受交付后必占有租赁物之普通情形而为规定。[10]该项解释是台湾1999年债编修订前，实务上为强化租赁权之公示作用，限制买卖不破租赁原则之适用，而实质增加之一项要件。[11]为解决原第425条过度保护承租人而有碍安全的问题，1999年台湾修订债编时，对原第425条作了一些修正，增加了“承租人占有中”六个字，以承租人占有作为公示的表征。这一修正表明，即使租赁物已经交付，但若承租人中止了占有，则在中止占有状态中出租人让与租赁物所有权于第三人的，承租人不能适用该条对第三人主张买卖不破租赁。即便是如此，仍有学者对“承租人占有中”的公示作用存有疑义，认为修正后第425条之公示作用（出租人之交付、承租人之不中止占有）是否已足，应否采取租赁登记制，尚难断言，仍有进一步观察理论实务发展之余地。[12]

必须承认的是，以交付和继续占有作为租赁权对抗力的公示方法，不如抵押权、地上权等以登记作为公示方法明确，受让人仅能从标的物已经被第三人占有去推知租赁关系存在的可能性，而须作进一步的查证。因此，在租赁权发生对世的效力时，交付的公示方法是否确能承载交易安全保障的重担还有再进一步斟酌的余地。或许正是这个原因，一些大陆法系国家如日本、瑞士、法国、奥地利等对租赁权的设立采登记制度。反观我国《合同法》第229条，仅以租赁物发生“所有权变动”作为对抗力的公示，只要出租人在租赁期内将租赁物的所有权让与第三人，不管承租人是否已占有租赁物或租赁物是否登记，承租人都享有对抗权，全然没有对抗力这一物权的对世权的公示机制。在平衡承租人与继受人的利益冲突时，严重失衡，不仅违背物权的公示原则，而且损害了继受人依法应当享有的合法权益，实难谓为良法。

在公示机制是否充足的问题上，法律的基本原则应是权利对于第三人的对抗效力与权利的公示作用相伴而生，权利的对世性越强，公示的机制也应越充分完备。鉴于《合同法》第229条对租赁权对抗力公示机制的缺失，应该考虑即使不采纳租赁权须登记的做法，也应规定交付及占有为要件。[13]同时，目前实务中处理此类问题时，应对该条款采目的性限缩的解释方法，排除租赁物未交付及承租人未占有租赁物的情形。

三、租赁物的所有权变动真的都有对抗力吗

就出租人与租赁物的法律关系来讲，实践中出现的情况较为复杂，大致有出租人是租赁物的所有人，出租人是租赁物的共有人，出租人是租赁物的借用人，出租人是受租赁物所有人的委托而出租等情形；就出租人与租赁物的让与的法律关系来讲，大致有出租人为租赁物的所有人而让与，出租人虽非租赁物的所有人但经所有人同意而让与或出租人让与后取得所有权，出租人非租赁物的所有人而在租赁期间由所有人让与等情形；就租赁物所有权变动的原因来讲，有买卖、赠与等基于法律行为产生的变动和强制执行等非基于法律行为产生的变动，因此涉及租赁物所有权的原始取得与继受取得的问题，而“出租人将租赁物之所有权让与第三人，系指第三人依物权行为继受取得租赁物之所有权，不包括原始取得之情形”。[14]所以“租赁物在租赁期间发生所有权变动”的原因甚为复杂，每一个原因所导致的法律后果不一样，需要具体问题具体分析。首先我们要讨论的是非基于法律行为中的公用征收和强制拍卖。一般认为，公用征收为原始取得，征收者不负责被征收物的物上负担，故台湾学者认为公用征收为原始取得，不适用台湾“民法”第425条关于对抗力的规定。[15]关于强制执行中的强制拍卖，拍定人（即买受人）是原始取得还是继受取得，理论上围绕强制拍卖的性质一直都有争论，但通说认为系执行法院将依法查封的债务人财产，以强制执行所定拍卖程序，将之出卖予拍定人而收取价金之公法行为，[16]拍定人原始取得拍卖物所有权。最高人民法院新近颁布的《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》较彻底地贯彻了公法说的强制拍卖理论。以上两种情形导致的租赁物的所有权变动继受人既为原始取得，承租人就不可以对抗继受人。

其次我们要讨论的是出租人非租赁物的所有权人时的情形。这里又分两种情况，一是所有权人出卖租赁物，承租人对继受人是否享有对抗权？对此，我国台湾学者认为，在真正所有人非出租人，从而承租人原来即不得以其承租权对抗所有人的情形，又何能许其以承租权来对抗继受所有权的受让人？[17]大陆也有学者从所有人的物上请求权的性质出发持相同见解，[18]即都认为承租人不能以其租赁权来对抗继受所有权的受让人。二是出租人出卖租赁物，承租人对继受人是否享有对抗权？从实务上看，出租人出卖租赁物大多存在于所有人自建房屋未及办理房屋产权证即为出租的情形，就所有人是否同意来讲，有出租人的出卖行为事前、事后都未得到所有人同意的；有所有人事前委托出租人出卖的；有所有人事后追认的；还有出租人签订出卖契约后取得所有权的。台湾实务界在20世纪80年代早期对于出租人非所有人的情形，一律以构成要件不合而不适用对抗力制度，到了90年代，则以判例的形式承认出租人得到所有人同意而为出租时适用对抗力制度。但仍然没有回答出租人未得到所有人同意而出卖租赁物的问题。我国大陆少有学者研究此一问题。近年来台湾学者苏永钦提出，租赁契约本质上只是出租人与承租人之间的债权行为，出租人所负的仅是负担行为而非处分行为，非处分行为而依法却会发生类似处分的效力时，是否仍应以行为人为处分权人始许发生类似处分的物权效力？按照苏先生的观点，事实上承租人无从掌握有无所有人同意的事实，若无处分权人的同意，负担行为所生的处分效力虽难免发生正当性的质疑，但承租人仍可以对受让人主张租赁权继续存在。

上述分析说明了租赁物发生所有权变动的形态复杂，就承租人对继受人是否享有对抗力来说，大部分情形下应该是的，但仍有部分情形下法律制度和相关物权法理不容许承租人享有对抗力，还有部分情形下法律制度是空白，理论上还存有争议，需要继续讨论。所以《合同法》第229条粗略地规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动”而不作任何限制，错误是明显的。实际上，公用征收和强制拍卖导致的租赁物所有权变动是不适用《合同法》第229条的；在出租人非租赁物的所有人时所有人让与租赁物也不适用229条；在出租人非租赁物的所有人时出租人让与租赁物也不完全适用229条。

四、租赁权对抗力的法律效果与出租人没有关系了吗

就租赁权对抗力的法律效果，《合同法》第229条表述为“不影响租赁合同的效力”。王利明先生认为，合同的法律效力强调合同对当事人的拘束性，即合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力，[19]据此，“不影响租赁合同的效力”意即出租人与承租人之间的租赁合同因出租人的退出导致租赁物的继受人取得原出租人的法律地位并对其产生法律拘束力。进一步而言，我国租赁权对抗力的法律效果仅仅解决的是继受人与承租人之间的法律关系，而对原出租人与承租人、原出租人与继受人之间因租赁而发生的法律关系只字未提，不能不说是一种缺憾。

实际上租赁物在租赁期间发生所有权变动的法律后果涉及到出租人、承租人和继受人三方，只不过由于租赁物所有权变动所导致的对抗力更多地是约束继受人的，所以继受人与承租人的关系应成为规制的重点，但这绝对不是说出租人就被排除在法律后果之外。相反，对出租人来说，至少有三个方面的问题是应该作出规制的。

其一，出租人的合同解除权是否移转给继受人？即按照《合同法》第227条的规定，承租人逾期不支付租金并经催告后仍不支付的，出租人可以解除合同，出租人的这种合同解除权是否当然移转给继受人？台湾地区理论界对这一问题是有争议的。王泽鉴先生认为，终止契约系属形成权，在契约承担之情形，因契约当事人之地位亦一起移转，故契约终止权亦得随同移转。[20]另有学者认为契约终止权不得随当事人地位一同移转。[21]台湾实务界对此采肯定态度，认为业已发生或将来可发生之契约终止权，不能脱离出租人之地位而独立存在，亦无因出租人地位之移转而使之消灭或阻止其发生之理由，故主张受让人得催告承租人向原出租人清偿其对于原出租人所积欠之租金，如承租人逾期不支付，则得由受让人行使契约终止权。[22]而德国在这个问题的处理上也存有争议，有学说认为，出租人权利义务的移转应与租赁物所有权让与时为界限，在此以前已发生的出租人的损害赔偿请求权既不移转于受让人，关于出租人的终止权也应适用相同原则，不过，其通说认为，出租人让与前已经发生的终止权，原则上应不移转于受让人；但出租人在让与之时，如仍未行使其终止权的，终止权即因租赁物的转让、让与人丧失其出租人的地位而随之消灭。这一见解显然又与台湾实务界“终止权离出租人之地位而独立存在”的认识相矛盾。我们赞同台湾实务界的看法，除了已经发生的合同解除权，经原出租人在让与前抛弃的以外，合同解除权当然随同出租人的地位移转于受让人，受让人依《合同法》第227条经催告承租人向原出租人支付租金，而承租人不支付的，受让人有权解除合同。当然，如果原出租人在受让人行使合同解除之前免除承租人的租金支付义务的，受让人的合同解除权即归于消灭。

其二，承租人原来交给出租人的押金如何处理？即出租人关于押金的权利义务是否当然地移转给继受人？出租人在租赁关系存续期间将租赁物的所有权让与第三人的，承租人在租赁关系消灭后，究应向原出租人请求返还押金还是应向受让人请求返还押金？理论及实务中有三种观点，一为现出租人（受让人）返还主体说，该说认为，押金为从契约，其性质为承租人租赁债务的担保，受让人在受让租赁物的所有权时，对于受让物上是否存有租赁权及押金负有调查义务，并应请求原出租人转付押金，如受让人仅受让租赁物的所有权而没有请求转付押金，应由受让人自行承担押金风险。因此，应认为押金随同租赁合同一起移转给受让人，从而不管出租人是否实际向受让人转付押金，承租人都有权在租赁关系结束后，向受让人返还。[23]二为押金实际占有人说。该说认为，押金合同为要物合同，以金钱的交付为其成立要件。押金的移转也须交付金钱始生效力，如出租人未将押金交付给受让人，受让人既然未接受押金权的移转，对于承租人自然不负返还押金的义务。反之，承租人对受让人享有押金返还请求权。三为债务并存承担说。该说认为，押金合同为从合同，解释上当然随租赁合同移转于受让人，不管受让人是否知道有押金存在，也不管其是否受领押金的转付，都负有返还押金的义务，而原出租人在押金返还前，并不脱离返还义务的关系，与受让人对承租人负连带返还责任。原出租人与受让人之间的关系为并存债务的承担。因此，关于租赁物让与中的押金处理问题实践中可能出现的情形有：（1）原出租人与承租人约定须交付押金，但租赁物让与时承租人尚未交付的，继受人有权根据约定向承租人请求交付，若承租人已经交付的，继受人可以向原出租人请求转付；（2）继受人已从原出租人或承租人处取得押金的，有向承租人返还的义务；（3）继受人未从原出租人处转受押金的，是否负有向承租人返还的义务，理论中争议很大，史尚宽先生认为，受让人除经承租人同意外，必须承受押租之返还义务，其已受押租之转交与否，在所不问，[24]是为了充分保护承租人的利益。而王泽鉴先生认为，出租人未将押金转交于受让人时，承租人究应向出租人或受让人请求返还，系利益衡量上之一项难题，目前实务上认为仅得向出租人请求，受让人不负返还义务，实有相当依据。[25]台湾两大法学家在此问题上的意见不一，而我国合同法又规定不明，只会导致司法实务的混乱，确有规范的必要。

其三，在继受人不履行基于租赁关系的义务对承租人产生的损害赔偿时，原出租人是否应向承租人负担保之责？《德国民法典》第571条第2项和我国《大清民律草案》第682条都规定了出租人的保证责任，台湾民法草案第682条也基于保护承租人的考虑，规定过出租人的保证责任。这一规定使出租人并不因租赁物所有权的转让而不再负任何义务，相反，他应就继受人的“选任”对承租人负责。因为出租人转让租赁物不必征得承租人同意，承租人对将会成为自己租赁合同相对方的继受人的资力及商业信誉毫无了解，会使得承租人面临可能不获租赁物继受人给付的风险，因此使创造这一风险的出租人向被迫承受这一风险的承租人承担保证责任是符合利益衡平原则的。

五、可发生租赁权对抗力的租赁物的范围不应受限制吗

和买卖合同一样，租赁合同本为债权合同，其标的物也包括动产和不动产，常分为动产租赁和不动产租赁。另外，有些民事特别法对于特殊标的的租赁有特别规定，形成特种形态的租赁，称为权利租赁。作为租赁权物权化的主要表现形式之一的租赁权对抗力的发生，在租赁物的种类上是否与租赁合同的标的物完全一致，也即动产租赁是否适用租赁权的对抗力，便是一个值得探究的问题。

租赁权对抗力的发端，始于德国民法典制定的第二次草案，其背景是当时德国社会在以居住、营业或农耕为目的的租赁关系上，承租人在经济上都处于绝对弱势，出租人随意解除合同或将租赁物转让与他人的现象十分普遍，按照德国十九世纪普通法采用的买卖破除租赁的原则，承租人的租赁权益很难得到保障，其结果是无房可住、无地可种，引起社会的动荡。在这种情况下，为保护承租人的利益，《德国民法典》首次规定了租赁权对抗力制度，其他大陆法系各国和地区纷纷效仿，只不过各国在租赁物的范围上都有限定。如《德国民法典》第566条、第578条将买卖不破租赁原则的适用范围限制在房屋和土地租赁，[26]其他如瑞士、法国、日本、奥地利等国的民法，基本上也是将买卖不破租赁原则限制适用于不动产租赁，法国民法更是将买卖不破租赁原则限制适用于经公证及定期不动产租赁。[27]

虽然大陆法系各国大都限制适用于不动产，但在台湾地区学者间就是否限定于不动产还存有争议，但学者大都倾向于限定适用于不动产，代表性的有苏永钦先生认为，立法修正限制不动产之适用范围，却完全不限制动产租赁，在政策上有失权衡；[28]黄立先生也认为，买卖不破租赁原则，自法政策上言以不适用于动产租赁为宜。[29]

就大陆而言，学者一般从租赁物的交付角度，即不动产的交付须履行登记手续，动产的交付须转移占有来解释《合同法》第229条租赁物的范围包括动产和不动产，很少有学者从应然性的角度去分析是否应该包括动产租赁，也很少有学者用目的性限缩的解释方法去解释该条，也就难怪苏永钦先生批评“不仅不区分动产和不动产”了。在我们看来，租赁权对抗力制度的起源，是为了保护在社会经济上处于弱者或者是在合同的订立和履行上处于弱势地位的承租人的基本生存保障问题，随着社会的飞速发展，现今承租人的范围已是非常广泛，从房屋、土地的承租到表演场所的承租，再到录影带、汽车的承租等，动产租赁的承租人与出租人或受让人之间，在经济上已无强者和弱者之分，而且，动产租赁对于承租人生活或营业的影响，不会如不动产租赁一样涉及承租人的基本生存问题，即使依一般债务不履行来解决租赁物让与第三人的问题，对承租人的生活及社会的安定也并无多大影响。从立法政策的利益衡量和价值判断上来说，实在是没有必要变更租赁合同的债权性，以牺牲交易安全及大幅提高交易成本来予以维护。所以，《合同法》应该重新审视租赁权对抗力制度的立法目的，顺应历史发展的潮流，借鉴大陆法系其他国家的立法，对第229条的租赁物做出限定。另外，由于我国实行土地国有及劳动群众集体所有的特殊形式，在土地作为租赁物的对抗力问题上，就更值得特别关注。在我国，土地使用权属于国家和集体所有，属于国家的土地只能划拨、征用或出让，属于集体的土地可以征用，但二者的所有权不能租赁。可以发生租赁关系的只能是土地的使用权，如此看来，《合同法》第229条所表述的“租赁物所有权变动”就存在问题了，将土地租赁这一租赁权对抗力产生的“始祖”排除在租赁权对抗力之外，显然属于立法漏洞。
 
【作者简介】
张华，武汉大学法学院博士研究生，湖北省荆州市中级人民法院法官。
 
【注释】
[1]刘德宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第134页。
[2]《德国民法典》第571条第1款规定“出租人的土地在交付于承租人之后，又出租让与第三人时，受让人代替出租人取得其在所有期间因租赁关系所产生的权利义务”。不过，德国民法学家一般并不认为这是租赁权的“物权化”，而只是认为租赁权有类似于物权的地位，因为依物权法定原则，法律未认可为物权的，不能是物权，而且租赁权的基础是典型的债权关系，即租赁关系，而非物权关系。参见孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1996年版，第35页。
[3]苏永钦：《走入新世纪的私法自治》，中国政法大学出版社2002年版，第341页。
[4]史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第148页；王利明：《民法学》，复旦大学出版社2004年版，第221页。
[5]章杰超：《对所谓“债权物权化”的质疑》，载《政法论坛》2006年第1期。
[6]台湾“最高法院”1935年上字第3694号判例认为：“租赁为债权契约，无对抗一般人之效力，承租人之权利，如因出租人重复出租受有损害，亦只可依法声请法院撤销或请求损害赔偿，无就出租人与他人所立之租赁契约请求确认无效之余地”。
[7]谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社1999年版，第56页。
[8]黄立主编：《民法债编各论》，中国政法大学出版社2003年版，第304页。
[9]李忠雄：《论买卖不破租赁与逃避债务》，载《律师通讯》第163期，1993年4月。
[10]台湾司法院1946年院解字第3073号解释：“租赁物经出租人交付承租人后，即为承租人所占有，出租人如将其所有权让与第三人，第三人可就承租人之占有知有租赁契约之存在，不致因租赁契约于受让后继续存在而受不测之损害，民法第425条，系基于承租人受交付后必占有租赁物之普通情形而为规定”。
[11]前引[8]，黄立书，第310页。
[12]前引[8]，黄立书，第307页。
[13]在这个问题上，倒是我国《城市房地产管理法》第53条规定了房屋租赁应向房地产管理部门登记备案。我们理解登记备案不仅是一种房屋租赁的行政管理方式，更重要的是能起到公示的作用，便于房屋购买人及时了解房屋上存在的负担，《合同法》第229条应该移植这一规定。
[14]王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六册），中国政法大学出版社1998年版，第200页。
[15]前引[14]，王泽鉴书，第200页。
[16]陈荣宗：《法院拍卖之理论基础》，载《民事程序法与诉讼标的理论自版》，1984年3月再版，第86页。
[17]前引[3]，苏永钦书，第342页。
[18]宁红丽：《我国租赁权对抗力制度的理论反思》，载《法学杂志》2005年第2期。
[19]王利明、崔建远：《合同法新论·总则》（修订版），中国政法大学出版社2000年版，第233页。
[20]前引[14]，王泽鉴书，第207页。
[21]参见廖义男：《买卖不破租赁与利益承受之时点及交付之观点》，载《台大法学论丛特刊》，1985年度《民商事裁判研究专集》，1986年11月，第270—271页。
[22]前引[8]，黄立书，第318页。
[23]前引[4]，史尚宽书，第218页。
[24]前引[4]，史尚宽书，第219页。
[25]前引[14]，王泽鉴书，第211页。
[26]不过，《德国民法典》并非完全不保护动产租赁的承租人，动产租赁的承租人可以依《德国民法典》第986条第2款“因返还请求权的让与而依照第931条被让与的物的占有人，可以对抗新所有人对被让与的请求权所享有的抗辩”的规定，在租赁关系存续期间拒绝受让人返还所有物的请求，以达继续使用的目的。
[27]苏永钦：《关于租赁权物权效力的几个问题———从民法第425条的修正谈起》，载《律师杂志》第241期。
[28]前引[27]，苏永钦文。
[29]前引[8]黄立书，第306页。