安阳律师作客安阳电台谈房屋买卖

主持人：今天我们请到河南地利律师事务所李立峰律师来为我们分析有关房屋买卖方面的法律知识。
主持人：首先我们来进入今天的案例。
案例：在2000年张先生从安阳西部的一个小山村来到安阳市做小生意，经几年辛苦工作攒了50000元钱，想在城里买一套房子，经中介介绍他看好了北关区某小区带小院的一套两室一厅二手房。于是在2004年的5月份张先生与房屋产权人的卖方王先生签订了的买卖合同，作为买方的张先生向作为卖方的王先生支付了51000元的房款。房屋买卖协议签定后王先生给付张先生钥匙及相关房屋产权手续，张先生一家四口随即搬入该房居住、生活，然后办理房产过户手续。张先生与王先生由于种种原因，双方迟迟没有办理过户手续。随着时间的推移，房产在不断的增值。在2009年5份张先生再次要求王先生协助办理房产过户手续，可王先生以卖房时未经妻子同意，房子卖亏了，要求再给30000万才给办理房屋买卖过户手续，不给他妻子不签字，就不能办房屋买卖过户手续，而且还主张房屋买卖合同无效。无奈、张先生只好诉至法院要求确认屋买卖合同有效，要求王先生协助办理房产过户手续。
主持人：李律师你好！
安阳律师：主持人你好！
主持人：现在随着国家经济形势的好转，房地产市场出现慢慢的好转，那么在购买房子时要了解房子的要那些情况？
安阳律师：购房者首先要对进行交易的房产进行必要的了解。主要包括：1、售房提供的房屋产权证是否属实；2、房屋的建筑面积、房屋使用面积、房屋公推面积各是多少；3、该房产用途是什么；是商业用途还是生活居住还是其他用途；4、该房产有没有被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制房产权利；5、该房产是否已设定抵押等情况。
主持人：房产买卖交易时，对房屋所有权人要了解那些事项？
安阳律师：1、要核对房屋产权所有人与其身份证是否一至；2、房屋产权证上的产权所有人是一位，还是几位共有；3、如果是几位共有，则共有人是否全部同意出售房产，4、房屋的产权共有人一定要全部同意，在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
主持人：房产买卖交易时，针对交易价款买卖双方应注意那些事项？
安阳律师：价款是合同中最重要的条款，在合同中主要应写明总价款、付款方式、付款时间、付款条件，按揭贷款的申请和支付方式、违约金或定金的约定、定金约定不得超过合同总额的20%。双方还要按国家规定缴纳各自的税费，如果双方约定一方承担的，则应当在合同中明确这一约定。
主持人：对设定抵押权的房产在交易时应注意什么事项？
安阳律师：如果该房产已设定抵押，那么抵押方就是售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方可能是某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。如果抵押合同已在房地产登记机关进行了登记时，要在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下进行买卖，这样有利于产权的实现。
主持人：对出租的房产在交易时应注意什么事项？
安阳律师：购房者要查询售房者与承租方所签订的租赁合同是否登记备案。如果该房产已经出租并备案，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明，或不购买的证明。
主持人：购买开发商出售的商品房时要注意那些事项？
安阳律师：这要看看开发商是否五证齐全，这五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。
主持人：查看这五证要注意那些事项呢？
安阳律师：查看这五证时要注意：1、《国有土地使用证》盖有人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章，《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。2、规划局颁发的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。3、建委颁发的《建设用地规划许可证》要查看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。 4、建委颁发的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。 5、房产管理局颁发的《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。
主持人：在本案中王先生以卖房时未经妻子同意，主张房屋买卖合同无效能得到支持吗？
安阳律师：不能，本案不属《合同法》第五十二条所规定的无效情形。再则《婚姻法解释（一）》第十七条规定，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这里说的是否为善意第三人，就看该人在夫妻一方处分共同财产行为中是否支付了合理对价。本案中张先生在合同签定时支付了对价，就可以对抗王先生的主张。
主持人：张先生要求确认屋买卖合同有效，要求王先生协助办理房产过户手续能得到支持吗？
安阳律师：能得到支持，我国《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说双方房屋买卖合同自合同成立时就生效，只是购买方张先生享有的是一种物权请求权而不是物权，张先生可以合同主张实现物权。
主持人：对二手房买卖李律师有什么好建议呢？
安阳律师：随着二手房消费群体的扩大化，而我国又未出台有关二手房屋买卖的格式合同，所以在签订二手房买卖合同时，要多加谨慎。与房地产整个红火的一级市场相比较，二手房市场显得规模小，零散、随意，而二手房买卖由于交易主体的多样，使得其情形复杂，风险较大。因此，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意有无正规的房屋产权证，要核对产权人与产权证是否一致，及时办理房产过户手续，小心上当受骗。
主持人：今天我们的社会与法栏目就谈到这里，感谢李立峰律师的参加。
安阳律师：谢谢！