【基本案情】颜某于2003年购置了一套A小区的商业用房。A小区原有南、北、东三个出入通道，其中东面的出入通道上设有电动伸缩门，颜某的房屋位于该通道附近。2008年5月，A小区成立业主委员会。2009年5月，A小区业主委员会未经业主大会讨论决定，做出《业主委员会决议》，其中载明：“因有部分业主反映，本小区东出入口使用存在着交通安全隐患和治安管理问题。经本委员会多次现场查勘，确实存在交通和治安安全隐患，为更好的解决该问题，经本委员会研究，并依法做出决议如下：关闭A小区东出口，具体由B物业管理公司负责实施。”随后，B物业公司将东面出入通道的电动伸缩门用电焊焊死。2009年10月，颜某向法院起诉A小区业主委员会，要求行使业主撤销权，撤销业主委员会的决议。

【分析】所谓业主撤销权，其实质上是业主对自己合法权益的一种侵害排除请求权，具有请求权的性质。依业主大会或业主委员会决定侵害权利的不同，其可能是物权请求权、也可能是债权请求权、知识产权请求权。当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后，法律赋予业主可以通过司法途径获得救济。业主撤销权制度是对小区民主决策制度缺陷的一种弥补；其行使范围既包括侵权的决定，也包括违反法定程序的决定，撤销权的效力及于业主、业主大会、业主委员会及其他利益相关人。

业主委员会是受全体业主委托代为管理业主共同事务的代理执行机构，其存在的目的是为了避免因业主人数众多带来的业主行使其成员权利的不便。因此，业主委员会必须维护多数业主的利益，其行为应当符合多数业主的意愿。根据《物权法》第七十六条第一款的规定，对于事关业主重要权益的事项，除非获得法律规定的多数业主的同意，否则业主委员会无权作出决定。本案中，小区的东出口通道作为公用设施，为业主提供通行便利，属于业主享有的建筑物区分所有权的共有部分范畴，业主享有共有和共同管理的权利。关闭小区出入通道改变了共有部分的用途，会对小区内的通行、安全保卫等产生重大影响，属于应当由业主共同决定的事项，应依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可决定和实施，业主委员会本身无权独立作出关闭小区出入通道的决定。被告A小区业主委员会作出的决议未经业主大会研究决定，其程序不合法，原告颜某作为业主，在其建筑物区分所有权受到侵害的情况下，有权请求人民法院予以撤销。综上所述，原告颜某的诉讼请求具有事实和法律依据，依法应予支持。故法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决撤销A小区业主委员会作出的决议是正确的。
 
【作者简介】
张进扬，江苏省扬州市邗江区人民法院供职。