一间房子引发的十场官司
引子：
为了一间房子，两家亲戚老少三代，前后历经九年，连续打了十场官司,这样的事情你听说过吗？我相信，这种事不但在北京稀少，即便是全国范围内也称得上罕见。然而，2006年7月，我到北京市法律援助中心值班接待群众咨询时，就遇到了这样一连串儿的蹊跷案子。
一、求助法律
那天，应北京市法律援助中心的要求，所里派我到该中心为经济困难的来访群众进行法律援助。在值班室接待咨询坐了一上午，累得头大眼浑，我揉了揉隐隐作痛的太阳穴，正准备起身去吃中午饭，从外边进来了一个六十岁上下的老人，说她们家遇到了一件非常困绕的案子，想求助于律师给予解决。
我赶紧打起精神，给她倒了一杯水，让其坐下。然后，我正襟危坐，开始听她讲述发生在她们家的纠纷。
老人叫吕芳华，今年65岁，南城区人。她娘家也住南城区，父母已经先后去世，亲戚中尚有一个弟弟也已近花甲之年。俗话说“骨肉情深”，按说两家的关系应该处得很融洽才是啊，但事实却根本不是那样。不但姐弟两人行同陌路，就连后一辈的子侄们也反目成仇，接二连三地打起了官司。按照吕大妈的话说，“全是房子惹的祸”！
二、拆迁补偿
顺着吕大妈的讲述，让我们的目光返回到上个世纪九十年代中页。
1996年7月，吕芳华的母亲因病去世，那时，她的父亲吕国臣尚且健在。吕国臣夫妇在本市大槐树胡同1号院有一间平房，其产权性质属于单位租赁的公房。吕芳华和弟弟吕芳义都已经结婚生子，分门另住。放在平时，老人住的这间简陋的平房，说心里话，姐弟俩谁也不会看在眼里。然而，一年之后的一场变迁，让这间破房子瞬间升温，进而拉开了两个家庭三代人之间诉讼大战的帷幕。
1997年初，依据北京市相关政府部门批准，北京市卓越房地产开发有限公司在南城区大槐树地区进行危旧房屋拆迁改造，吕国臣夫妇在大槐树胡同1号院居住的这间平房也被划入了拆迁范围之内。拆掉旧房搬进新楼，这本是一件政府造福于民的大好事，但是，平时隐藏在家庭内部的一些矛盾也趁机爆发出来，正像周华健的歌里唱的那样，“叫人欢喜叫人忧”。
根据相关专业机构的评估，北京市卓越房地产开发有限公司共补偿吕国臣各项拆迁补偿款50多万元。吕国臣因为自己年纪大了行动不便，整个过程都是委托儿子吕芳义办理的，签协议、领款自己都没有经手。
这样一来，女儿吕芳华心理就有点不平衡了：自己也是爹妈身上掉下的肉，而且平时在父母面前尽的孝道比弟弟还多，尤其是母亲的晚年身体不好，床上拉床上尿的，不都是自己不嫌脏不嫌累地照顾老人吗？凭什么弟弟把老人的钱全掌握在手中？要是将来父亲有个头疼脑热的该找谁出钱？吕芳华想的多了，日子一长免不了会在父亲面前提起。一来二去的，被弟弟吕芳义知道了
这类的话搁在心里想想当然无所谓，一旦说出来可就伤了姐弟间的和气了。于是，姐弟之间的矛盾越积越深，终于有一天争吵起来了。一怒之下，吕芳义还对姐姐动起了手，将吕芳华推了一个跟头，还为此住了两天医院。出院后，吕芳华见弟弟丝毫没有认错的意思，父亲还时不时地护着他，就感到特别生气：你不仁，就别怪我不义了。
三、初尝苦果
两天后，吕芳华一纸诉状把吕芳义连同父亲吕国臣一起告上了法庭。她提出：大槐树胡同1号院的一间平房，虽然租赁合同登记的是父亲吕国臣的名字，但是实际上是父母二人共同租赁的。现在该房屋遇到拆迁，被告吕芳义以父亲吕国臣的名义与房地产开发公司签订了拆迁补偿协议，领回拆迁补偿款50余万元。该款应当属于父母的共同财产。鉴于母亲已经去世，属于她的一半款项应当作为遗产继承。自己是母亲的合法继承人之一，有权继承母亲的遗产份额。为了维护自身的合法权益，也为了弄明白拆迁补偿款的真实去向，特向法院起诉，要求继承属于母亲的一半拆迁款。
南城区法院经过审理，六个月后作出了驳回吕芳华诉讼请求的判决。法院的理由是：1、虽然原告之母生前在被拆迁房屋居住，但当时房屋的产权性质属于公房，并非是原告父母的个人财产。该房屋被拆迁时，原告之母已经去世，不再具有民法意义上的主体身份，此时房地产开发公司基于房屋给予的补偿款不应当视为原告母亲的遗产，而是被告吕国臣的个人财产，原告无权要求继承；2、拆迁补偿款是拆迁公司对房屋所有权人或使用权人失去房屋的补偿，应当用于被拆迁人吕国臣将来购买回迁房的用途。原告不是被安置人口，不能分割该笔款项。
吕芳华万万没有想到会得到这个结果。为了打这场官司，自己耗费了几个月的精力不说，还把自己的弟弟和父亲得罪了，现在官司又输了，那以后弟弟还不更趾高气扬了？于是，她在法定的15天内向北京市某中级法院提出上诉，要求撤销原判，还自己一个公道。三个月后，二审法院维持了南城区法院的判决，驳回了她的上诉请求。
经历了这两场官司，吕芳华觉得有些心恢意冷，便不再与弟弟来往，当然，自己的父亲还是要照顾的。就这样，吕芳华过了两年的安稳日子。
四、达成和解
到了1999年8月2日，北京市卓越房地产开发有限公司找到吕国臣，双方签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。当天，双方还另外签订了一份《购买房屋合同书》。这两份《协议书》约定：由北京市卓越房地产开发有限公司对吕国臣进行回迁安置，具体安置的房屋位于大槐树小区1号楼3门205室，户型为两居室，面积63平方。吕国臣支付北京市卓越房地产开发有限公司购房款27万元。此外，《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》的第二条载明：“大槐树胡同1号院一间平房有正式户口6人，应安置人口2人，分别是吕国臣和外孙一个”。
这里的“外孙”，自然指的是吕芳华的儿子冯超。吕芳华的老伴冯建林原系农村户口，按照儿子冯超出生时的政策，孩子的户籍随母亲一方，而吕芳华结婚时也没有将户籍迁出，所以冯超一出生，户口便落在了外祖父吕国臣的户头上。这一特定历史时期遗留的问题，后来再次成了下一代表兄弟之间房屋产权纠纷的导火索。
冯超得知外祖父与北京市卓越房地产开发有限公司签订协议的内容后，为了保护自己将来的居住权，马上以北京市卓越房地产开发有限公司作为被告向南城区法院起诉，要求法院确认被告与吕国臣签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》第二条所指的“外孙”就是原告本人。南城区法院受理后多次组织双方进行调解，终于在2000年8月，冯超与北京市卓越房地产开发有限公司达成调解协议：1、北京市卓越房地产开发有限公司与吕国臣签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》第二条所指的“应安置人口吕国臣的外孙一个”为冯超；2、冯超对本区大槐树小区1号楼3门205室的两居室房屋一套其中一间享有居住权。
五、政府发证
再说吕国臣。考虑到自己已经年近八旬，身体一天不如一天，他准备安排自己的后事了。出于传统观念的影响，在女儿和儿子之间，他自然倾向于儿子一方。1999年10月10日，吕国臣由孙子吕剑陪同，到南城区公证处办理了一份《遗嘱公证书》，在这份文书里，他指定：“坐落于北京市南城区大槐树小区1号楼3门205室的两居室房屋，产权属于我吕国臣所有。为防止我去世后因房产问题产生家庭纠纷，特立遗嘱如下：将北京市南城区大槐树小区1号楼3门205室的两居室房屋遗留给我的孙子吕剑所有”。
同年11月，吕国臣去世。料理完父亲的丧事，吕芳华、吕芳义姐弟就基本上断了来往。
时间转眼到了2003年。此时，大槐树地区的住房改造工作已经完成，北京市卓越房地产开发有限公司陆续安排被拆迁户开始回迁。相关政府部门也开始为回迁居民办理产权手续。
2003年9月12日，吕剑携带爷爷吕国臣与北京市卓越房地产开发有限公司签订的《购买房屋合同书》、派出所开具的关于吕国臣的《死亡证明》、经南城区公证处公证的吕国臣的《遗嘱》和自己书写的《房屋产权变更申请书》等材料来到北京市建设委员会，要求该委员会将南城区大槐树小区1号楼3门205室的两居室房屋的产权登记在自己名下。北京市建委审查后认为符合登记条件，就向其颁发了“京房权证优宣私字第XXXXX号《房屋所有权证》”。
六、再起争执
此时的冯超已经三十多岁，早已结婚生子。但是，他的生活并不十分如意，虽然在一家出租汽车公司当“的哥”，每月的收入也有个三、四千块，但是，除去一家三口的生活开支和孩子的上学费用，所剩也是寥寥无几。最近几年北京的房价一天天看涨，单靠手中的积蓄另外买房的希望日渐渺茫。看到别的居民都搬进了安置房，冯超认为既然法院的调解书已经确认自己对回迁房屋中的一间享有居住权，那么自己住进该房屋就是天经地义。于是，他携妻带子把家搬进了大槐树小区1号楼3门205室的两居室房屋中的大间里。
吕剑办好了房产证，却被表兄冯超抢了个先，还住进了大间居室里，他气不打一处来，率领妻儿搬进小间后，马上向南城区法院起诉，以自己是争议房屋的合法产权人为由，要求法院保护他的所有权，判决被告冯超立即腾退所抢占的房屋，并按市场价格支付其居住期间的租金。
冯超向法院答辩：争议房屋是房地产公司安置给我和外祖父的回迁房，与原告吕剑没有任何关系；他办了房产证也应该是无效的。
开庭审理时，吕剑不但出示了建委给他颁发的第XXXXX号《房屋所有权证》，为了证明该证的合法性，他还拿出了爷爷吕国臣的经过公证的《遗嘱》。
法院审理后认为：公民的个人财产受法律保护。根据《房地产管理法》规定的原则，房屋的产权以政府部门的登记为准。既然原告持有涉案房屋的所有权证书，那么该房屋的产权归属就属于原告。虽然被告持有本院2000年作出的《民事调解书》，但该《调解书》产生于涉案房屋发证之前，与政府的证书内容冲突，也与被拆迁人吕国臣的真实遗愿不符。为此，判决被告冯超于判决生效后两个月内搬出涉案房屋，驳回原告吕剑的其它诉讼请求。
冯超提起上诉，最后被某中院再次驳回。
此后，冯超与家人商议后，认为问题的根源出在外祖父吕国臣所立那份的公证《遗嘱》上，于是委托其母亲吕芳华找到南城区公证处，要求其对该公证行为进行复查，撤销其1999年10月10日所作的公证书。南城区公证处经过审查后作出不予撤销的回复。冯超向该区司法局申请复议，司法局经调查后认为公证处的公证行为合法，于2005年12月驳回了冯超的申请。
2006年初，冯超向南城区法院提起行政诉讼，状告南城区司法局行政不作为，同时把吕剑也列为了第三人。法院审理后认为司法局的行政决定是以公证处的《公证书》作为基础的，而公证处制作的《公证遗嘱》是吕国臣的真实意思表示，故南城区司法局的行政行为并不违法，据此，作出判决：驳回原告冯超的诉讼请求。
冯超仍然不服，继续提出上诉。
吕芳华就是在该行政案件的二审期间找到法律援助中心求助的。
七、委托律师
听完了她的讲述，我将其携带的判决书和证据材料审查了一遍，然后分析认为：这场诉南城区司法局的行政案件胜诉的可能性仍然不大，因为这个案子里的一个关键证据——公证遗嘱的效力是相当高的，只要不存在严重违法的情形，很难被法院撤销。
接着，我向她提出了我的见解：既然公证遗嘱是一条迈不过去的坎儿，那么我们完全可以绕开它另辟蹊径。我们可以先不管这个行政诉讼，回头另案起诉要求法院确认冯超系回迁房屋的共有权人。南城区公证处所的《公证书》只是证明了吕国臣所立遗嘱的真实性，并未证明其是否合法。即使在该诉讼中吕剑拿出吕国臣的公证遗嘱，我方也可以主张该遗嘱虽然真实但它不具有合法性，仍然不能作为吕剑独享该房屋所有权的证据。因为从吕国臣与北京市卓越房地产开发有限公司签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》和《购买房屋合同书》的内容来看，被安置人口不只是吕国臣一人，还应当包括冯超，那么回迁的房屋就应该由吕国臣和冯超共同出资购买。吕国臣未经过冯超同意，擅自立遗嘱处分该房产，侵犯了冯超的共有权。
吕芳华觉得我的观点很新颖，从没有听别的律师这么讲过，但是细想还是很有道理的。她当时向我要了电话号码，千恩万谢地回去了。
半个月后，吕芳华给我打来电话，告诉我她代理儿子冯超起诉司法局的行政案子果然像我分析的一样败诉了。这样一来，她更信服我了，要求聘请我作为他们家的代理律师，一定要帮他们打赢官司。
第二天一早，她就和儿子冯超一起来到我们所里，跟我签订了《委托合同》。
两天后，我代理冯超向南城区法院提起民事诉讼，要求该院确认位于大槐树小区1号楼3门205室的两居室房屋的所有权归冯超和被告吕剑共同所有。
法院受理后，庭前组织双方进行了调解，但吕剑坚决不妥协，法院只好终止了调解。
一周后，南城区法院向冯超送达了《民事裁定书》，该《裁定书》认为：依据相关法律，房屋的确权部门属于政府，在政府已经对争议房产颁发了产权证书的情况下，人民法院不能再进行确权。为此，裁定驳回原告冯超的起诉。
八、起诉政府
怎么办？好不容易想出的一条路径又被堵死了！让人窝心的是，案子都没进入实体审理程序！
此时，吕芳华母子的信心产生了动摇，毕竟，为这间房子打了九场官司（包括在司法局的复议程序），除了2000年以房地产公司作为被告的那场官司是调解结案的以外，其余的八场无一胜诉！
但是，我坚信：既然冯超是被安置的人员，那么他就有权利在回迁房子里居住，这是一个基本的道理。那么，他应该享有居住权还是所有权？居住权的问题已经被2003年的判决否认了，剩下的只能是所有权。可是，确权的请求又被法院驳回，下一步该怎么解决？啊，对了，《裁定书》的理由不是说政府已经对争议房屋确权了吗？那么，问题就出在政府这个发证行为上。作为颁发产权证书的部门，你为什么对相关事实不作调查？法律对行政机关作出行政行为的要求是“依据的事实必须清楚，采信的证据必须充分，适用的法律必须正确”。在这件事上，争议房屋的发证部门北京市建委是有过错的！
经过与当事人商议后，2006年8月5日，我代理冯超向北京市建委所在地的宣武区人民法院提起行政诉讼，要求该院依法撤销被告北京市建委向第三人吕剑颁发的“京房权证优宣私字第XXXXX号《房屋所有权证》”。
2006年8月11日，北京市建委向法院提供了其颁发产权证书的大量证据和法律依据，其中包括：
（1）南城区政府《关于对大槐树地区居民住房进行危改拆迁的请示》2份；
（2）市政府对南城区政府的批复；
（3）北京市卓越房地产开发有限公司关于大槐树地区的拆迁方案；
（4）单位出售自管公房《审批单》；
（5）吕国臣向建委提交的《房屋产权登记申请书》；
（6）建委制作的《查丈情况及审验意见表》；
（7）建委制作的《审查事项注记表》；
（8）《北京市房屋登记表》；
（9）吕国臣与北京市卓越房地产开发有限公司签订的《购买房屋合同书》；
（10）吕国臣的死亡证明；
（11）第三人吕剑向建委提交的《房屋产权人变更申请书》；
（12）吕国臣的《遗嘱》；
（13）《公证书》；
（14）中华人民共和国建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》；
（15）中华人民共和国建设部《关于房改售房方案审批中加强所售房屋产权审查的通知》。
九、法庭交锋
案件于9月13日开庭。
被告当庭答辩：我委向第三人核发京房权证优宣私字第XXXXX号《房屋所有权证》的行为与原告冯超不存在法律上的利害关系，要求法院裁定驳回原告的起诉。
吕剑本人没有到庭，而是委托其父亲吕芳义出庭代理。他认为吕剑是吕国臣的《遗嘱》指定的唯一继承人，该《遗嘱》经过了公证，具有当然的法律效力，建委的发证行为合法，请求法院驳回原告的无理请求。
法庭辩论阶段，针对被告和第三人的答辩，我进行了以下驳斥：
本案所涉的大槐树小区1号楼3门205室的两居室房屋，原系北京市卓越房地产开发有限公司对吕国臣和原告冯超进行拆迁安置的回迁房，应该由吕国臣和原告共同出资进行购买。吕国臣背着原告擅自对该房屋进行处分，在《遗嘱》中指定由第三人继承，其做法违反了相关法律，侵犯了原告的合法权利。该《遗嘱》虽然经过了公证，但是请法庭注意：南城区公证处制作的《公证书》只是证明了立遗嘱人吕国臣在《遗嘱》上签字的真实性，里面并没有该《遗嘱》合法有效的说明。
尽管被告北京市建委向法院提供了大量的证据，但是它在受理第三人的产权变更登记申请后，并未查明双方对房屋产权存有争议的事实，也未审查《遗嘱》内容的合法性。其作出的发证行为不但违反了《城市房地产管理法》和《北京市房地产管理条例》的相关规定，也与被告自己提交的中华人民共和国建设部发布的两个《通知》的立法精神相悖。
为此，建议人民法院依据《行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，撤销被告向第三人颁发的房产证书。
北京市建委员会和吕剑的代理人坚持答辩意见。
十、起死回生
2006年9月19日，宣武区人民法院经合议庭审理后认为：北京市建设委员会作为法定的城市私有房屋所有权登记、确权机关，有义务就申请登记人的房屋产权是否清楚情况进行审查。而其对本案第三人的产权登记申请进行审查时，在未查明申请登记的房屋为因拆迁所得，也未查明吕国臣是否为申请登记房屋的唯一产权人的情况下，仅依据购房合同、《死亡证明》、《遗嘱》、《公证书》、《房屋产权变更申请书》等材料，即认定第三人吕剑的申请符合登记条件，并予核发房屋所有权证，其行政行为缺乏事实依据，认定事实不清，本院应予纠正。为此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：
撤销北京市建设委员会2003年9月12日核发第三人吕剑的京房权证优宣私字第XXXXX号《房屋所有权证》；案件受理费八十元，由被告北京市建设委员会负担。
接到该判决后，被告和第三人均未提出上诉，判决遂于十五天后生效。
吕芳华、冯超母子得知这个结果的时候，竟激动得有点手足无措的感觉：10年了，第一次拿到胜诉的判决书！自己把一个正局（厅）级的政府机关给打败了！
吕芳华在电话里跟我说：“律师，感谢你，终于让我感受到了法律的公正！”
胜诉要诀：
正如吕芳华所言，她和弟弟一家为了房子的事多次闹上法庭，但是因其没有把握住案件的症结所在，所以屡诉屡败。我接手这个案子后，审时度势，冷静分析，终于掌握了案件的主动权，使案件走向柳暗花明。总结整个案情，我认为胜诉的关键在于：
1、通过对前面败诉案件的分析，找到了失利的关键原因。
吕芳华之所以屡屡败诉，是因为其父亲立了一份公证遗嘱，这样的证据要想通过诉讼途径把他推翻是很难的，但是，找到它的软肋（没有证明合法性）后，我们采取了避实击虚的战术，对它的真实性不置可否，紧紧抓住它的合法性问题不放，终于动摇了它在案件中牢不可破的地位。
2、选准了案件的诉讼程序
如果沿着原告的思路一直打下去，案件永远没有胜诉的可能。这个时候，跳出习惯思维，选择另案起诉，无疑是一个正确的抉择。民事程序走不通的情况下，改变战略方向，突然向对手最有力的武器——房产证本身发起攻击，直接质疑它的合法性，使对手丧失了据以胜诉的基础，一举扭转了败局。
本案的结果证明，政府机关也不是永远正确，它也要为其失误行为付出代价。
社会步入法治时代的一个标志，就是任何单位和个人都没有超越法律之上的特权。让社会的所有人员，包括执法人员，对法律存有一颗敬畏之心吧。
