杨海亮律师：购买首层商品房要注意哪些问题
文/    杨海亮律师

         首层房屋由于居住方便，环境优美，价格又相对便宜，深得消费者的喜爱。但本律师处理过的购房纠纷中，相当多因购买首层房屋而产生，究其原因，因为首层相对其他楼层有其特殊性，本律师现总结几个常见问题，供购买首层商品房的消费者参考。
          一、面积问题
         商品房面积分为建筑面积和套内建筑面积，建筑面积由套内建筑面积及公摊面积组成，其中套内建筑面积又由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成，需要注意的是外墙按一半面积计算、非封闭式阳台也按一半面积计算。因此，首层房屋要特别注意门厅、过道、窗台、骑楼、入户花园等面积是如何计算的，以及公摊面积包括哪些部分、公摊系数是多少，必要时可要求开发商提供测绘报告。
          二、绿地、地下室赠送问题
          许多开发商对购买首层的业主赠送绿地、地下室。业主必须明确：该绿地、地下室是否拥有产权？这部分能否办到房产证？如果有，那是可以购买的，如果没有，只是跟开发商签订了“使用权协议”“管理协议”之类的协议，就得特别引起注意了，因为该绿地、地下室极有可能是占用了全体业主的共有部分或由开发商私下改建而来，一旦发生纠纷，面临被收回的风险。
          三、周围环境及设施问题
          购买首层时，一定要看清周围环境，哪里是绿地，哪里是通道，哪里有风机，哪里有垃圾站，地下是车库还是电房？是否靠近市政道路？等等。很多业主买房时看到的环境及设施与交楼时完全变了样，到底是原设计图纸是这样还是开发商做了单方变更？这必须查看设计图纸才知道。故，购买首层的业主一定要认真查看规划及施工图纸，这样才不会被开发商欺骗。
          四、房屋质量问题
         首层房屋极易出现质量问题。外墙渗水是房屋建筑质量通病之一，在首层体现得格外明显，这既有设计缺陷的问题，也有建筑瑕疵的问题，因为首层与地面相连，如果室外没做好排水或防水工程，或者室外绿化平面高于室内，积水极易渗入室内或沿着墙向上渗水。如果首层上面是平台或花园，还得注意天花渗水问题。一旦发生渗水，如果开发商维修不到位，过了保修期的话就特别麻烦。
          五、装饰标准问题
          开发商为吸引消费者的眼球让楼盘美观，一般都在首层加以不同装饰，比如外墙砖、窗户、过道、隔音玻璃与其他楼层有所不同。而一些不仔细的开发商在制定商品房买卖合同时用统一的装饰标准，没有特别区分装饰细节，故业主在签订购房合同时要经过实地勘察，装饰有不同的地方一定要在合同中列明。
          总之，购买首层商品房一定要比别的楼层更引起注意，业主应多花些精力在图纸及合同相关书面材料的审核上，提前预防风险的发生。