上海楼房倒塌事件幕后：原因何在？如何理赔？
上海楼房倒塌事件幕后：原因何在？如何理赔？
进入六月之后，各地房地产市场迅速升温，但是发生在上海的一个突发事件，给火热的房地产市场浇下一盆冷水。27日凌晨5点，在上海市闵行区莲花南路“莲花河畔景苑”小区，一栋13层高的在建住宅楼在没有任何征兆的情况下轰然倒塌，导致一名工人身亡。
而在这个小区里，还有十栋尚未交付的住宅楼。我的同事袁柏鑫第一时间赶到上海，先来看看他在现场了解的情况。
在事故现场。隔着一条河道，远远的可以看见十来栋新建的楼盘，在这两栋楼盘之间，就是那栋倒塌的高楼。楼体整体是底部折断，倒向南侧，底部的基础都已经露出了地面，带出了大量新鲜的泥土。从这个角度望去，可以清晰地看到，楼体底部基柱多数是在一个位置集中折断，但也有一些是在与楼体的结合处折断。从楼体倒塌的方向望去，能看到由于强大的冲击力，这栋楼倒下去，受力面已经陷入了地底，并且倒塌楼体顶部距另一栋楼房只有几米之遥，十分危险。楼体部分墙面出现了破裂，但整体还保持了完整。在倒塌楼房周围，几台挖掘机和推土机正在作业，清理现场。周围的市民们告诉记者，由于倒塌楼盘的对面是个晨练广场，有不人在第一时间目击了事故发生的完整过程。
市民：“那个时候我看到那个就倒下来了，当时倒的时候多长时间一下子就倒下来了，就像人家定向爆破一样的一下子全部朝南面倒了，声音大不大，声音很大很大的，全是烟雾，突然听到声音很响很响的声音，像炸弹一样的声音，突然一下声音后看见都是灰啊之后满天很高的灰啊。等灰没有了后，这个房子没有了，房子下去了倒了倒了以后我就看到，房子底下的根基啊 ，很短 也断掉了能看到完全能看到。”
目击者说，事故发生的时间是在清晨五点三十分左右，在几秒钟的时间内，这栋十三层的住宅楼轰然倒塌。有市民在事故发生一分钟后拍下了这样的照片，从照片上可以看出，倒塌楼房上方烟雾弥漫。
当时人家争论很多的，有的人说质量不好，有的人说，可能是因为定向爆破了，把它拆除了以后，要重新建一个，不知道原因还在猜。
市民们告诉记者，这些蓝色屋顶的房子就是建筑工人们居住的工棚，紧临着倒塌住宅楼，幸好楼房倒向了另一侧，否则后果不堪设想。事故发生后，根据当地有关部门公开披露的消息，由于事故发生在清晨，还未到正常开工时间，所以事故只导致一名工人遇难，没有造成更大的伤亡。事故发生后，当地已经对倒塌楼房所在的小区全部戒严，防止出现意外。同时对可能涉及到的附近其它小区居民进行了紧急疏散。由于倒塌楼房所在小区已经销售出去了大部分商品房，当地还专门成立了接待小组，对相关业主集中登记，解决善后事项。同时在第一时间组织专业人员进驻现场，对事故原因进行调查，同时由技术人员对附近地质变化进行二十四小时监测。
技术监测人员：“现在看还没有结果。”
一栋十三层住宅楼，还没投入使用就会突然躺在地上，原因何在？塌楼事件发生后，各种猜测在当地不胫而走。有上海媒体称，工地现场土方堆积过高，压迫地基，结果导致地下土层移位、沉降，可能是主要诱因。也有人说，楼房南面正在开挖地下车库，这违背了建筑操作规范。还有评论认为，应该从地质条件和地基质量上找找原因。那么，导致事故的真实原因究竟是什么？继续来看记者的调查。
在调查中记者了解到，发生事故的小区位于上海市闵行区莲花南路与罗阳路交界处，名叫莲花河畔景苑，开发商是上海梅都房地产开发有限公司。小区一共有十一栋楼盘，全是十三层的建筑。小区从2007年开始开发的，至今还没有人入住。倒塌的楼房是七号楼，而从外表看，其它楼盘没有受到明显影响。那么这次事故究竟为何会发生呢？记者来到了闵行区规划和土地管理局、住房保障和房屋管理局、建设和交通委员会。这些部门的负责人没有接受记者的采访，但规划局一位工作人员向记者透露，从他们掌握的数字看，莲花河畔景苑小区开发的楼盘距附近的河道，也就是淀浦河防洪堤的距离有五十米，符合相关规划。倒塌的七号楼底部基柱深33米，不存在基础不牢的问题，那么这次事故为什么会发生呢？事故组相关调查人员拒绝了记者的采访。几经周折，一位资深业内人士向记者透露，任何工程事故发生后，都可以从勘测、设计、施工三个环节寻找答案。他提醒记者，现场有一个巨大的土石方土堆，这可能会对大楼的安全带来了严重影响。
业内人士：“我们到现场看的时候大概还有两层楼(高)的土，他们公开报道都说有七八米高的土，倒塌的原因至少有几千吨的侧压力导致它的桩断掉了。”
这位业内人士透露，事故发生后，他曾进入到现场进行察看。根据他的了解，七号楼倒塌的方向，也就是现在被埋在倒塌楼体的下方，是一个正在施工的地下车库，车库的深度有五米左右。施工方将开挖地下车库产生的泥土并没有运离现场，而是堆在了七号楼的北侧，也就是河道和七号楼中间，就是现在挖掘机正在作业的地方，堆土最高高达达到了三层楼高。从这张事故发生一分钟后市民拍摄的照片看，楼房倒塌后露出的是新鲜泥土，而这些长着清草的地方就是堆土层。由于施工已进行了几个月，堆土层越堆越高，最后总量达到了几千吨，由北向南，向七号楼产生剪切力，而七号楼南侧由于开挖车库，缺乏相应的抗衡力，导致事故发生。
业内人士：“至少有几千吨的侧压力四十五度角铲下去，从土方的基础里面对着最底下的那个宽度开始，沿四十五度角往外传递上浮的负载传下去正好传在，那个桩头头型下面一公尺的位置全部扯断了。”
事实上，就在七号楼倒塌前一天，也就是6月26号，小区内距七号楼几十米远的另一栋楼房前的也有一个巨大的土堆，这个土堆已经使得防汛墙遭到严重损害。记者观察到，这段被破坏的防汛墙有80多米长，已经被外力推到了河道内部。而根据当地执法部门的调查认定，破坏防汛墙的外力就是由小区内的一个大土堆导致的。事故发生时，有大量堆土堆积在破损防汛墙地段，最终导致防汛墙受力改变，而堆土堆放在这里的原因同样是由于施工方在开挖车库。那么在楼房建成后，再开挖车库，同时将施工中产生的渣土堆放在场地内，这么做是否符合施工规范呢？相关部门同样没有解答记者的这个疑问，那位资深业内人士则给出了这样的判断：按照规范是不允许，北边堆那么多土，南面开那么大的坑，南面薄弱得很北面用力一推就倒了。
这位业内人士的判断是否准确呢？其它楼房是否存在安全隐患呢？记者就此与事故组相关人员进行了联系，截至发稿时，并未得到准确答复。但从现场拍摄的镜头看，在倒塌的七号楼旁，确实始终有车辆在清理堆土。而市民则向记者提供了一个新情况，这是记者站在莲花河畔景苑对面拍摄的画面，这是位于七号楼南侧和东侧的两栋楼，通过镜头可以看到，当两栋楼的墙体相交时，上面和中间的部分可以看到光线，其它部分则看不到。市民们说，这说明这两栋楼至少有一栋楼可能存在倾斜，并且这种现象在七号楼倒塌之前就已经存在了。
市民：“早就有这种情况了它有点倾斜，早就发现了早就看到了，我们用肉眼就看到这种情况，但是他们有没有发现(我猜)他们肯定没有发现这个问题。”
记者了解到，上海市建筑科学研究院、上海市地质勘察研究院等相关部门，将对“莲花河畔景苑”小区其余的10幢住宅楼以及沿线防汛墙、周边居民房屋、水气管线等进行严密监控。目前，上海市有关部门已经“莲花河畔景苑”小区的开发商、建筑商、施工方、监理方等9人采取了适当控制措施。那么，上海梅都房地产公司到底是一家怎样的企业？事故发生后，我们的记者按照购房者提供的线索和工商登记的信息展开了调查。
根据事故处理小组向记者提供的情况，“莲花河畔景苑”住宅建筑面积约6.6万平方米，总套数629套，已出售489套，预计交房日期是今年年底。事故发生后，很多业主赶到了现场。在小区门口的警戒线旁，这两位业主显得十分激动，甚至试图闯进警戒线。他们告诉记者，他们刚刚以每平方一万五千元的价格购买了这的房子，在新闻中知道倒塌事故发生后，他们马上来到了现场，但却根本无法和开发商取得联系。
记者：“ 这是多少钱买的？”
“莲花河畔景苑”业主：“一共200万差一点点吧，190几万。”
记者：“那一平方米能合1万5000多，急也急死了。”
记者：“什么时候办完的手续啊？”
业主：“一月份。”
而另一位业主则告诉记者，他是三月份在这购买的房子。
业主：“我才不退呢，这房子得增值的。”
这位业主说，他购买时的均价是一万三千零七十元一平方，94平方米总价123万。而现在这一带的房价已经涨到了一万六千到一万七千元，他不同意按原价退款，
业主：“这一生都交在这儿了，我50多岁了，就是为了上海有一幢楼才到这儿来的。”
事故发生后，当时专门成立了善后小组，负责接待业主。在接待点门口，记者看到了这张征求签名表，在这上面，业主提出来退还房款，支付赔偿金、赔偿已付房款利息等要求，但接待人员表示，对这些要求他们只能集中登记，等待处理。
记者：“开发商哪呢？”
接待人员“不清楚，真的不清楚。”
很多业主也向记者表示，事故发生后，就再也没有见过开发商。那么开发商到底在哪？这是一家什么样的公司呢？根据记者从上海房管网查询的信息，开发商上海梅都房地产开发有限公司1995年注册，是一家私营有限责任公司，法人代表张志琴，公司持有三级房地产开发企业资质证书，注册资本800万元。注册地址在闵行区莘朱路968号，记者随即赶到了这里。然而，在莘朱路968号，记者注意到，这里写的是另一家公司的名字。
记者：“这里是税务所，这儿有一个梅都公司在这儿吗？”
值班人员：“不在这里梅都公司肯定不在这儿。”
记者：“肯定不在这儿？过去在这里的。”
值班人员：“现在搬走了解说：相关信息显示，梅都房地产公司经营地址在莲花南路1288弄5号102室，记者随即来到了这里，在这处居民小区院子里，记者找到了1288弄5号102室。”
记者在这栋楼房门口的信报箱注意到，有一封信是寄到102室的，收件人写的正是梅都房地产开发有限公司，然而102室并没有任何人在办公，从房间的布置、厨房使用的洗涤剂等用品来看，这里更象是一处普通住宅。而公开资料还显示，除了莲花河畔景苑外，上海梅都房地产开发有限公司还开发了罗锦新苑和罗锦苑。而在这些地方，记者依旧没能找到梅都房地产的任何相关人员。截至记者发稿时，事故处理部门传来消息，已对已对开发商及其资金采取控制措施，业主交纳的房款处于安全状态。目前对该项目开发商、建筑商、施工方、监理方等采取适当控制措施。而采访结束时，记者注意到，在这处大桥上，依旧挤满了围观的市民。
市民：“因为建筑是个百年大计，你不能像做衣服一样，一天一件，现在就是，一两年建一栋房子，你说造房子哪能这样搞呢，再另外这个监理非常重要。”
记者看到，“莲花河畔景苑”的业主们对退房、补偿或者重新盖商品房予以调换，提出了各自的要求。在房价不断上涨的背景下，无论对倒塌楼房的业主做出赔偿，还是对要求退房的业主进行补偿，都是一件复杂的事。毕竟，在建住宅楼倒塌在国内还是比较罕见的事故。那么，在这方面有没有相关法律法规可以遵循？突遭变故的业主们又应该如何维护自己的权益呢？我们也采访了中国消费者协会法律顾问邱宝昌律师。
当记者在北京市佳律师事务所见到邱宝昌律师时，他正在看上海闽行区景苑楼房倒塌事件的最新消息，作为代理过多起房地产买卖和合同案件的资深律师，邱宝昌认为，倒塌楼房业主要求赔偿违约金，以及按现行价格理赔的正当性无可争议。
记者：“说到赔偿有两种不同的意见，一个是按照购房的时候，合同上的房价进行赔偿
另外一个就是按照现在市场的价格来进行赔偿，那么这些业主的主张，是按后者进行赔偿他们的这种要求，在法律上能不能得到支持？“
北京市佳律师事务所主任律师邱宝昌：“合同法规定非常清楚就是你违约或造成的损失这个损失包括，像银行的按揭的利息损失包括还有一些中介机构的这种费用最重要的一块差价。因为现在房地产市场的价格一路走高，那么本来合同约定的，交付日期的价格和现在的价格有差价，我认为这个差价，因为你的房屋不能交付了，那么他(业主)如果再重新购买他必然要承担的这种损失，我认为它是业主的实际损失所以业主可以要求开发商承担他为购买这个房屋所花费的合理费用以及解除合同再去购买这样房屋。所多支出的价格涨价的费用，当然这个价格的测算，应该根据当地的房管部门和中介部门所发布的价格信息和当时购买价格的差价，一个均价。我们知道许多业主是通过按揭来买房的，现在出了这样一种情况以后这个合同还需不需要继续履行，贷款合同严格上来说，它是依附于这个房屋的买卖合同，如果没有这个房屋买卖合同可能就没有这个贷款合同，这个按揭对于买房人的贷款是用于购房的贷款，它有授信的额度它有相关的这个条件支持审查，所以现在房屋不买了那么他按揭合同是没有任何的目的和意义了。所以按揭合同也应该要解除，至于是不是向银行承担违约责任，如果业主向银行，承担违约责任的话，那么这个责任也应该由违约方的开发商来承担。那肯定还有其他的合同，例如，本来要交房了，我认为是七月份就交房，我在六月份事我又去定了一个家居合同，因为我房子要装修(需要)家居合同。那么这个合同如果根据情况来说我为什么要定立这个合同？应为我房屋要布置，我要购买家居，如果是精装修的话。那么由于你现在不能去交付，那么导致了我对人也是违约。那么这个违约责任，我对家居商我要承担责任，承担责任以后，这也应该由你开发企业承担。
在这次上海景苑楼房倒塌事件中，很多要求赔偿的业主并不是倒塌楼房的业主，但是购买的房子恰恰位于上海闽行区景苑倒塌房周围，同属于一家开发商和建筑施工单位，出于对房屋质量的担心，他们也纷纷提出了赔偿要求。对此，邱宝昌也提出了自己的看法。
记者：“房子的房主也感到非常不安全，那么他也提出了这样的要求，比如说要求开发商退房，赔偿他们的违约金以及银行利息，那么他们的这样一个主张能不能够得到实现呢？”
北京市佳律师事务所主任律师邱宝昌：“他们的这种忧虑呢，可以理解，但是，安全不安全最有说服力的就是经过检测。我认为我们的相关部门应该尽快地对这些在建楼房的安全进行检测，给业主以放心，如果确实违反了这个设计违反了建筑法的施工，如果有安全隐患或不安全那么这应通过相应的这种处理来确保房屋的安全，那么如果经过检测确实像地基结构或者施工程序严重违反程序导致的不安全，或者，比如一个偷工减料标号，包括钢筋水泥有偷工减料，这种情况，业主要求退房的话我认为应该要解除这个合同，开发商应当要承担实际赔偿责任。
半小时观察：大楼倒掉，警钟敲响
随着楼市止跌企稳，逐步升温，最近几个月国内又掀起了新一轮房地产开发热，很多地方又出现了地价飞涨，不断拍出天价地王的新闻。这个当口，上海发生这起塌楼事故，不仅给上海房地产业敲响了警钟，也应当引起全国房地产业的足够重视。
从去年下半年以来，国家陆续出台了扩大内需保增长的多项措施，对房地产的税收环节实施了优惠，对购房贷款门槛进行了适当降低，不少房地产企业也得益于适度宽松的货币政策，缓解了资金压力。但是，从这起塌楼事故看，在宏观环境不断改善的时候，一些房地产企业的管理水平却成为了一块短板。不管楼房倒塌的最终原因，是受地质影响，还是存在质量问题，很多细节都折射出这家房地产企业在施工监理、安全意识和管理制度上存在很多缺陷和漏洞。
筹钱买地、包装卖房，在一些房地产开发商看来，这是它们最核心的工作，但不要忘了，把房子盖好才是开发商最基本的职责。如果不回归到这个原点，房地产业越是升温，越会暴露出更多的问题。
我们一直在讨论房地产业的健康发展问题，以前讨论的热点总是围绕着价格的高低，其实不管涨价还是降价，房地产健康发展的前提是建筑本身要足够的健康。 (来源：央视《经济半小时》)
