未提前通知承租人的房屋买卖行为是否有效
未提前通知承租人的房屋买卖行为是否有效
北京市中同律师事务所 康建龙律师
根据目前《合同法》的规定，房屋出租人在出卖租赁房屋时，应当在出卖之前在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。但是如果出租人没有提前通知承租人的房屋买卖合同是否有效呢？
根据最高人民法院2009年7月30日发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日起实施）第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，本条规定明确宣告未提前通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形的房屋买卖合同仍为有效。但如何保护承租人的权益呢？
应当根据不同的情况作出不同的处理，如果出租人与第三人的买卖合同已经生效但尚未办理产权过户登记手续的，承租人可请求判决以与该合同约定的同等条件购入承租房屋，第三人因该合同无法履行，可请求法院判决出租人承担违约责任；如果出租人与第三人的买卖已办理产权过户登记手续的，承租人不可能在主张优先购买房屋的权利，但是承租人可以请求法院判决出租人承担赔偿责任，包括因另行购买房屋而多支出的成本费用如支付给房产中介的佣金报酬、查看房屋支付的交通费、误工费，房屋差价损失。
