双倍返还定金房屋买卖合同纠纷《代理词》
《代理词》
审判长：
上海元始律师事务所上海分所接受原告沈某、王某委托，指派本所律师丁静参加（2010）闵民三（民）初字第****号定金合同纠纷一案，今天依法出庭参加诉讼，现就本案发表如下代理意见：
本案争议焦点是原、被告签订的《房地产买卖居间协议》第6条第三句“同时，守约方同意将获得违约方定金赔偿的50%支付与丙方作为丙方居间服务的补偿。”这一条款是否有效。原告律师认为该条款无效。
1、买卖双方没能签订《上海市房地产买卖合同》，居间方未能促成交易，不得收取报酬，或者变相报酬。该条款的本质是无论中介方是否促成交易，只要买卖双方签订了该协议，中介方都有权利向委托人收取报酬或者变相报酬，与居间合同的法律规定相违背。因此，该条款应当认定为无效。
（《合同法》第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。）
2、该条款是居间方提供的格式条款，排除了原告收取双倍定金的主要权利，该条款应当认定为无效。
（《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。）
3、该条款限制了买卖双方依据自愿原则达成交易的权利，并且破坏了定金罚则约束下的法律秩序，架空了定金罚则的法律功能，应当认定为无效。
4、该条款的法律后果是，居间方不促成交易反而比促成交易获得的佣金所得多得多，因此，该条文与等价有偿原则相违背，应当认定为无效。
综上所述，我们的代理意见是双方签订的《房地产买卖居间协议》第6条第三句无效。被告应当返还原告定金20万元。以上意见请予采纳。谢谢！
代理律师：
2010年5月10日
