禁止宅基地转让的正当性和必要性
禁止宅基地转让的正当性和必要性
近年来，我国禁止宅基地转让的法律政策受到了强烈的质疑和挑战。有人认为：法律既然承认宅基地使用权是一种物权，就应当赋予宅基地使用权人充分享有行使、处分宅基地使用权的自由。开放宅基地使用权流转市场，通过价格机制和竞争机制引导宅基地流转，以发挥宅基地的经济效益，减少宅基地的闲置。限制宅基地流转，农民难以通过转让、抵押宅基地使用权、房产的方式获得进城就业、定居的资金，影响城市化进程。物权法草案公开征求意见稿明确规定禁止城镇居民购买宅基地，引来一片反对声。最后，《物权法》修改为宅基地使用权取得、流转适用《土地管理法》等相关法规的规定。有关人员解释为物权法为今后开禁宅基地买卖预留了空间。因此，禁止宅基地转让是否正当和必要，已经成为一个争论性的问题。我们认为，我国现阶段和今后相当长的时期内，禁止宅基地转让都是符合我国社会的共同利益和农民利益的。
土地资源状况和农民生存现状决定了宅基地对农户的生存保障作用
丧失宅基地将导致农民流离失所。宅基地不仅是一项简单的集体组织福利，而且是国家一项极其重要的土地政策。这有两层含义：一是农民有权基于生存的理由无偿取得定量的宅基地。每户只能按统一的用地标准分得一处宅基地，即一块栖身之地。无论贫富，结果均等，体现了强烈的社会公平，实现了基本的社会保障。二是宅基地必须真正起到使农民安居乐业的作用。宅基地使用权不得抵押、转让或被强制执行，确保了每户农民不因贫穷而流离失所。
与其他稀缺资源不同，宅基地是农民安身立命之地，解决了我国2/3人口的居住问题。如果说土地承包经营权是“耕者有其田”，宅基地使用权则是“居者有其地”，两者共同构成了农户吃住两大基本生存保障。宅基地是稀缺性生活必需品，定量分配是唯一确保每一农户都能安居的方式，而不准宅基地转让也是确保每一农户都能安居的不可缺少的措施。配给制度决定了宅基地使用权不可交易性，宅基地使用权不可交易保证了配给制度的有效性。如果农户可以通过多次分配宅基地的方式获得生存之地，就没有禁止交易的必要，但这样一来势必导致农用土地不断流失。允许转让而又坚持农户转让了宅基地就不再分配宅基地，就必须考虑失去宅基地的农户如何生存的问题。一两户丧失宅基地的农户还可以通过投亲靠友、外出打工租房或搭建临时栖身之所的方式解决生存问题，若一个村出现几十户、一个乡出现几百户丧失宅基地的农户，就会形成很严重的社会问题。禁止宅基地转让，是我国土地资源紧张和农民占人口多数的客观条件所决定的，改变这两个客观条件中的任何一个，都可以开禁宅基地转让。但土地资源紧张对于中华民族而言几乎是永恒的条件，而城市化进程没有几十年的时间不可能使农民成为我国人口的少数。
禁止宅基地转让也是为了维护社会稳定，防止强势群体剥夺弱势群体的利益
有的学者提出，农民转让宅基地和抵押房产还能换点钱，如果不允许农地的流转，由此引发了一些问题，比如说农民卖血，或者是走上犯罪之路，这些问题谁来承担？这样的担忧是诚恳的，但不在理。农民贫困问题的解决在于经济发展，而不在于多一份可以变卖的财产。现实中，可以看到大多数农民变卖宅基地是为了解燃眉之急，没有后续生存的手段，卖地将直接导致他们成为流离失所的流民，成为社会不稳定因素。
社会稳定是社会发展的前提和基础，农民的稳定是中国社会稳定的基本条件。为济一时之急，农民急于将宅基地变卖，贫困加上情势所迫使他们处于交易的劣势地位，交易中的价格话语权被牢牢掌握在强势的买方手中。贫困是农民不顾今后生活而卖地的主要原因，廉价是买方冒着法律风险购买农村宅基地的根本动因。农民头上的最后一片瓦就这样被极其廉价地剥夺了。有钱能下乡占地购房的城里人通常是中产阶级以上的人群，还有一些有钱有权能多占地的“村官”、“乡官”、包工头以及与他们沾亲带故的亲友。允许宅基地转让只能使稀缺的土地资源集中到少数强势群体手中，为强势群体乘人之危提供便利。禁止农村宅基地交易主要约束了买方，因为买方参与非法的土地交易有可能钱地两空。撤掉这一盏红灯，还有什么能阻止廉价兼并农村宅基地？
对禁止宅基地转让的法律政策提出的质疑，其理由在理论层面上站不住脚
（1）物权是支配财产的权利，但支配不是绝对的自由，而是依法支配。占有、使用也是支配，因此，不能说不能转让就等于不能支配，就不是物权。财产并不是因为流通而成为财产的。在经济领域，商品的价值和使用价值都不以流通为要素。价值形成于社会必要劳动时间，使用价值来源于商品的自然属性和功能。流通只是商品的价值转化或表现为交换价值的途径。不能流通，只是使财产没有机会表现为交换价值，并不消灭财产固有的价值和使用价值。在法律领域，财产的归属和利用也不以流通为要件。财产所有权、占有权都是权利人对财产的直接支配，完全可以脱离流通过程。民法中本来就有不少禁止流通物、限制流通物。禁止财产流通的原因在客体本身，与法律关系的主体和内容无涉。农村宅基地的所有权属于集体经济组织，使用权属于农户，说农村宅基地是农民的财产，是从使用权的意义上讲的。就农村宅基地使用权设立的宗旨和方式而言，本就是为了让农民盖房，并非是让农民拿去卖，也就是说，农村宅基地使用权本无流通的含义，其性质犹如居住权。
（2）确认宅基地使用权为物权与宅基地使用权市场化完全是两个问题。并不是说只要是物权都必须进入市场，我国的军事装备也有物权——国家所有权，可这个所有权是不能市场化的。其实问题很简单，宅基地不能转让，当然就不需要市场化，宅基地的资源配置只能是分配，不能由市场调节，因为没有多余的宅基地供应市场。宅基地使用权市场化解决不了农户的居住问题。
（3）禁止宅基地使用权流转与城市化进程之间没有必然联系。宅基地转让有助于推动农民进城的观点，是以“农民愿意为了进城而卖掉宅基地”为假设的。事实上，对于大多数农民而言，城市不过是他们打工的地方，赚了钱都要回家娶媳妇生孩子。卖宅基地的那点钱根本不能保证农民在城市安居乐业。城市化进程是一个随经济发展而发展的客观过程，不是单纯地转移农村人口，让农民到城市居住。让没有城市生存能力的农民卖房进城，不仅不能促进城市化，还将导致低水平过度城市化的状态。（邵亚光律师 18710170567 载农村工作通讯）
