开发商承担房屋质量问题维修责任
武平律师成功代理房屋买卖纠纷：开发商承担房屋质量问题维修责任
[案情介绍]2001年，葛某因购买海口某知名大厦入住后一直被房屋漏水裂缝等质量问题困饶，几年来一直奔走维权无门，2008年海南海口律师李武平经过认真分析案情、多次取证、制定诉讼方案后，代理当事人向海口仲裁委员会申请仲裁，该案现被海口仲裁委以被申请人作为商品房的开发商及出售人,应保证其出售的商品房能正常使用其对房屋质量问题具有不可推卸的责任为由，裁定支持我方的仲裁请求。具体判决如下：
海 口 仲 裁 委 员 会
裁 决 书
(2008)海仲字第132号
申请人:葛XX
委托代理人:李武平,海南正凯律师事务所律师，联系电话：13907551010。
被申请人:海南XX开发公司
住所:海口市国贸路48号新达商务大厦5楼
法定代表人:刘胤华,该公司总经理
海口仲裁委员会根据申请人葛XX提交的《仲裁申请书》及其被申请人海南XX开发总公司签订《商品房买卖合同》项下的仲裁条款,受理了双方之间的“房屋质量纠纷”案.
海口仲裁委员会依法组成由吴月道为仲裁员的独任仲裁庭.
仲裁庭于2008年10月16日在海口不公开开庭审理本案.申请人及其代理人李武平、陈春丽,被申请人的委托代理人张德明、严峰到庭参加了庭审活动,案件现已审理终结.
兹就本案案情、仲裁庭意见及裁决分述如下:
一、 案 情
申请人称:2001年11月6日,申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》,购买海南新达商务大厦XX号房)并支付购房款66多万元.2003年3月27日,申请人装修后正式入住.后申请人发现所购房屋天花板全部漏水、外墙楼板也渗水导致新装修的房子和新购置的家具受到损坏.申请人一直要求被申请人退房和修复裂缝,都未的到妥善解决.根据被申请人委托,国家建筑工程质量监督检验中心对该房进行了检验,检验结论为:1、楼板混凝土强度及配筋满足设计要求,但板面钢筋的混凝土保护层不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求;2、楼板裂缝发球混凝土收缩裂缝,产生收缩裂缝的原因与多种因素有关,其中主要有混凝土的强度偏高容易出现收缩裂缝,以及长期暴露在外,处在不利的环境,会加剧收缩裂缝的扩张和发展;3、裂缝不会影响结构安全,但影响耐久性及正常使用.
房屋出现裂缝导致漏水的情况一直持续到现在未得到妥善解决,申请人认为,新购买的商品房入住几个月就出现裂缝导致漏水和安全隐患,被申请人、湖南XX建设工程公司海南分公司(以下简称XX公司)作为开发和承建人,对此有不可推卸的责任.故申请人依双方所签《商品房买卖合同》的仲裁条款申请仲裁,请求裁决:1、被申请人按国家有关行业标准对申请人所购海南新达商务大厦XX房裂缝进行维修,并确保维修后永久性不再出现裂缝;2、被申请人承担裂缝的全部费用;3、被申请人赔偿申请人装修等经济损失35万元;4、仲裁费用由被申请人承担.
申请人对其主张举证如下:
1、《住宅质量保证书》,证明该房屋出现裂缝时处于保修其内;
2、《检验报告》,证明该房屋存在质量问题;
3、《商品房买卖合同》,证明双方存在商品房买卖关系;
4、裂缝相片6张,证明房屋出现裂缝的事实;
5、《工程(决)算书》以及购买家具等用品的凭证12张,证明申请人缩手到的损失为35万元.
被申请人辩称:1、裂缝《检验报告》2005年4月已出具,申请人于2008年申请仲裁,已超过仲裁时效;2、申请人所购房屋已过保修期,且被申请人维修义务已委托楚湘公司,该义务应由楚湘公司承担;3、裂缝产生的直接原因是楼上3105至3108房屋装修所致,维修义务和责任承担申请人应向3105至3108房住户索赔;4、合同第十六条约定,非出卖人的原因造成损坏的,出卖人不承担责任,但申请人利用协助维修,从目前装修情况看,不应由被申请人承担装修义务,仅可协助;5、35万元的损失证据不足,申请人为提供具体物件及数额,也未进行评估鉴定;6、申请人尚欠被申请人借款7万元及利息.
被申请人向仲裁庭提交《借款协议书》和进帐单各一份、收据二份,证明申请人尚欠被申请人房款7晚元及利息.
仲裁庭组织双方进行质证.被申请人对申请人提交的证据1、2、3的真实性无异议,仲裁予以确认.结合证据3,仲裁庭对证据4的真实性也予以确认.证据5因申请人已撤回要求被申请人赔偿35万元的装修等经济损失,故仲裁庭对该证据不作认定.
申请人对被申请人的《借款协议书》和进帐单的真实性无异议,但仲裁庭认为该证据与本案无关,亦不作认定.
根据确认的证据,仲裁庭查明如下事实:
2001年11月6日,申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》,约定申请人购买被申请人开发的位于海口市金贸区A6小区海南新达商务大厦第XX房,该房为商务住宅,建筑面积210.96平方米,总价款为664945.92元.合同签订后,申请人向被申请人支付全部购房款,被申请人也将房屋交付申请人使用,并出具《住宅质量保证书》.该保证书载明“屋面防水工程”一项的保修期(自住宅交付使用之日起计算)为5年,最低保修期(自住宅交付使用之日起计算)为3年;“有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏”一项保修期(自住宅竣工验收合格之日起计算)为5年,最低保修期(自住宅交付使用之日起计算)为1年.2003年3月27日,申请人装修后正式入住.同年7月24日,申请人发现房屋因下雨天花板漏水、外墙楼板也渗水.接到申请人投诉后,被申请人也曾进行过裂缝的修补,但未能从根本上解决裂缝渗水的问题.为证明该房屋是否存在质量问题,被申请人委托国家建筑工程质量监督检验中心对该房屋进行了检验,该检验中心于2005年4月20日出具《检验报告》,检验结论为:1、楼板混凝土强度及配筋满足设计要求,但板面钢筋的混凝土保护层不满足《混凝土结构施工质量验收规范》的要求;2、楼板裂缝发球混凝土收缩裂缝,产生收缩裂缝的原因与多种因素有关,其中主要有混凝土强度偏高容易出现收缩裂缝,以及长期暴露在外,处在不利的环境,会加剧收缩裂缝的扩张和发展;3、裂缝不会影响结构安全,但影响结构耐久性及正常使用.根据以上检测报告,,被申请人又对裂缝进行维修,但仍未解决裂缝问题.双方协商不成,申请人遂申请仲裁.仲裁过程中,申请人变更仲裁请求为:1、裁决被申请人按国家标准对申请人所购的海南新达商务大厦3005房裂缝进行维修,并在维修后经过验收符合国家标准;2、撤回仲裁请求中的第三项仲裁请求.
二、 仲裁庭意见
鉴于上述事实和仲裁庭确认的证据,仲裁庭对该案的意见分述如下:
1、 关于《商品房买卖合同》的效力.双方签订《商品房买卖合同》的意思表示真实,合同订立的主体、内容、形式均符合法律规定,应认定有效,双方当事人将均应按合同约定全面履行.
2、 关于房屋裂缝的修补责任归属.被申请人作为商品房的开发商及出售人,应保证其出售的商品房能正常使用.但本案中,被申请人出售给申请人的房屋在保修内因为楼板出现裂缝,导致渗水,影响了申请人对该房屋的正常使用.且经国家建筑工程质量监督检验中心鉴定,版面钢筋的混凝土保护层不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求,混凝土强度偏高是出现裂缝的原因之一,虽然不会影响结构耐久性及正常使用.因此,被申请人按国家标准对申请人所购的海南新达商务大厦3005房顶板裂缝进行维修,承担维修费用,并经验收符合国家标准的请求符合法律规定,仲裁庭予以支持.被申请人以其维修义务已委托楚湘公司履行,以及裂缝属于楼上其他业主装修而非出卖人的原因所致,其应免责的抗辩理由不成立,仲裁庭不予支持.
3、 关于仲裁时效问题.被申请人提出房屋裂缝《检验报告》于2005年4月20日出具,申请人已知晓,申请人至2008年始申请仲裁已超过时效.仲裁庭认为,申请人入住后发现房屋顶板裂缝渗漏,就已多次协商被申请人以寻求解决的方案,《检验报告》出具后,应申请人的要求,被申请人也曾对房屋顶板裂缝进行过修补,但裂缝渗漏问题仍未解决,损害事实一直处于持续状态,在此情况下,申请人申请仲裁.因此,被申请人以申请人申请仲裁已超过仲裁时效的理由不成立.
4、 关于被申请人申请赔偿35万元装修等经济损失问题.在仲裁过程中,申请人撤回仲裁请求中的第三项请求即被申请人赔偿申请人装修等经济损失35万元,仲裁庭尊重当事人的意思表示准予撤回,对该项请求不予审理.
5、 关于申请人与被申请人的借款关系.虽然被申请人向仲裁提交《借款协议书》、进帐单和收据,以证明申请人向被申请人借款7万元.但仲裁庭认为,双方借款关系与本案不属于同一法律关系,被申请人可另行解决.
三、裁决
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定,裁决如下:
1、 被申请人自受到本裁决书后10日内,按国家标准对申请人所购买的海口市金贸区A6小区海南新达商务大厦XXX号房屋《检验报告》所涉顶板裂缝进行维修,并经验收符合国家标准;维修费用由被申请人承担;
2、 本案仲裁费15448元由被申请人承担.申请人已预交仲裁费,被申请人自收到本裁决书后10日内将应由其负担的仲裁费支付给申请人.
本裁决为终局裁决,自裁决书作出之日起即发生法律效力.
