海口市龙华区人民法院 民事判决书 （2007）龙民一初字第826号 原告张XX，男，1979年10月26日出生，汉族，住海口症美兰区海府路59号之十一。 委托代理人李武平，海南正凯律师事务所律师。13907551010（手机） 被告海南永生实业投资有有限公司，住所地海口市金龙路百金城1502房。 法定代表人黄世敏，总经理。 第三人海南金禧物业管理有限公司，住所地海口市龙昆北路38华银大厦1101室。 法定代表人陈玉兰，总经理。 原告张XX与被告海南永生实业投资有限公司及第三人海南金禧业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生实业投资有限公司委托代理人冯俊铭、张琳，第三人海南金禧牧业管理有限委托代理人钟升、符志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张XX诉称，原告与被告于2004年7月16日签订了《商品房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于海口市金贸区的金山广场诚意阁五单元G号支付房款人民币273398元；被告在2005年3月30日前将符合约定条件的房屋交给原告使用。合同签订后，原告付清房款。然而被告违反合同的约定，直至今日都没有履行交房义务。根据该合同第九条和第十五条的规定，被告逾期交房，应当按已交房款的日万分之一的比例承担违约责任；逾期****，应当按已付房款的百分之一支付违约金。因此，原告依据合同约定，要求被告按已付房款人民币273398元的日万分之一向原告支付违约金（从违约之日起，计算至实际交房之日止）。恳请法院支持原告的诉讼请求：1、判令被告按原告已付房款（人民币273398）的日万分之一向原告支付逾期交房的违约金（自违约之日起至起诉之日止）20778.24元；2、判令被告继续承担自起诉之日至实际交付房屋之日止期间的违约责任；3、要求被告海南永生实业投资有限公司支付逾期办理房产证总房款百分之一的违约金2733.98元（房产证的办理暂不起诉，但保留诉权）4、本案诉讼费用由被告承但。 被告海南永生实业投资有限公司辨称：一、原告在起诉状中称被告违反合同约定至今都没有履行交房义务，是违背事实的，不属实。原告购买的房屋已经办理了交房手续，在原告与被告的接收单中，原告有接收房屋的亲笔签名。原告接收该房后，对该房屋进行装修，且经过了验收，原告也亲自签收了装修收单，原告已经入住该房屋，在该房屋中生活。二、根据原、被告签订的《商品房屋买卖合同》第15条中明确规定被告自房屋验收合格，交付使用之日起180天内办妥产权证，证明被告“要施工验收合格，且交付使用之日”才办妥房产证。显然，该约定属于附条件的民事行为，且有前面约定的两个条件，并且权这两个条件成就，并满180天的时候，被告才构成违约办理房产证。虽然被告已交付房屋，但并没有完成验收，因此所约定的两个条件并没有完全成就。原告关于要求支付逾期****违约金没有法律依据，请法庭予以驳回。三、原告的诉请、起诉超过了诉讼时效，如果原告认为被告有违约只难在2006年6月以前起诉，而原告于2007年5月才起诉，已经超过了起诉时间将近一年。四、原、被告签定的购房合同中约定的交房时间是2005年3月30日前，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起诉的，也超过了二个月的诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人海南金禧物业管理有限公司述称，我司答辩意见与被告的答辩意见相同。 经审理查明，2004年7月16日，原告张XX与被告海南永生实业投资有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于海口市金贸区金山广场诚意阁5单元G号商品房一套；建筑面积共123.62平方米,其中, 套内建设面积103.19平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.43平方米,安套内建设面积计算,每平方米售介为2649.46元,价款合计人民币273398元:出卖人应当于2005年3月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用；出卖人如未按本2代合同规定的期限商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应在商品房交付使用之用之后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付使用之日起180天内办妥产权证。合同对逾期超过30日后交付商品房的违约责任未作约定。合同签订的当日原告首付购房款63398元给被告。2004年12月23日原告给被告付清购房佘款210000元。原告履行了自己怕全部付款义务，支付给被告购房款人民币共计273398元。2005年1月28日，被告与第三人海南金禧物业管理有限公司签订《物业管理和委托合同》，在该合同十四条中约定委托第三人负责向业主或物业使用人代办入伙手续，被告也口头授权委托第三人与原告办理交房手续。2006年6月19日原告与第三人办理了房屋交接及入伙手续，并在《金山广场交收楼签收单》上签名接受所购房屋。原告当日邻取了房门钥匙，随后装修入住。但直到原告起诉时止，被告仍未完成该商品房的验收，也直接导致原告至今不能领取房产证。这期间原告多次就验收问题及无法办理房产证等问题与被告进行交涉，2007看6月26日金山广场诚心阁、诚意阁、金山阁全体业主就验收及办理房产证等问题向被告发出最后通告，要求被告就通告提出的若干购房遗留问题尽快答复全体业主，被告承诺于2007年6月30日向金山广场全体业主回复。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、海南省销售不动专用发票、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用发票、2007年6月26日金山广场全体业主致开发商的最后通告，被告与第三人提供的《物业管理委托合同》、装修验收表、商品房交付使用签收单，第三人提供的金山广场交收楼签收单、收据、发票记帐联，当事人陈述及庭审笔录为凭，足以认定。 本院认为，原告张XX与被告海南永生实业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受到法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受到法律保护。关于本案的诉讼时问题，2006年6月19日原告与第三人办理了房屋交接及入伙手续，虽属被告不依合约定时间交房，但因原告接受被告发行合同交房义务，其诉讼时效发生中断，原告主张被告违约交房的诉讼时效重新计算。2007年6月26日包括原告在内的金山广场全体业主就被告交付未经验收合格之房屋，致全体业主无法领取房产证证问题向被告发出最后通告、被告承诺于2007年6月30日向全体业主回复，其诉讼时效再次发生中断，到原告起诉时止，未超过法定的二年诉讼时效期间，被告主张原告的起诉已超出法定诉讼时效期间缺乏事实根据，本院不予采信。关于被告是否已交付房屋给原告使用的问题，虽然双方在合同中约定商品房经验收合格作为房屋交付条件，但原告在2006年6月19日就与被告委托的第三人海南金禧物业管理有限公司办理了房屋交接及入伙手续，原告当日领取了房门钥匙，随后装修入住，故应认定原告自2006年6月19日起实际占有购买的房屋。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案仵适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付”的规定，应认定被告已于2006年6月19日交付房屋给原告使用。双方在合同中约定被告应当于2005年3月30日前交付房屋给原告使用，但被告直到2006年6月19日才交付房屋的违约金应从2005年3月31日起计算至2006年6月18日，被告总计迟延交房445天。该《商品房买卖合同》对逾期超过30日后交付商品房的违约金数额未作约定。但原告主张被告按已付房款的日万分之一承担逾期交房的违交房的违约责任，不违反法律规定，应予支持，被告应支付给原告的迟延交付房屋的违煞约金数额为：2 73398元Х 0.01% Х 445 天=12166.2元。原告请求被告支付逾期交房违约金至起诉之日，因被告已实际交房，其被告已实际交房，其迟延交付房的违约金只能计算至交房前一日，故其请求违约金计算期限即至起诉之日，缺乏事实根据和法律依据，本不予支持。该房在起诉请求被告支付违约金20778.24元，其超出部分本院不予支持。该房在起诉前的2006年6月19日已由被告委托第三人交付给原告，原告也在交房签收单上签收，且对该签收事实也无异议，故原告诉讼请示判令被告继续承担自起诉之日至实际交付房屋之日止期间的违约责任，与事实不符，本院不予支持，应予驳回。关于被告应否承担迟延交付使用所有权证的违约责任问题，合同约定房屋施工验收合格交付使用之日起180天内办妥产权证，但自房屋交付之日起至今已超过180天，原告仍未领取到房屋所有权证，且原告未领取到房屋所有权证的原因是被告未能及时完成该商品房的验收，故也无法办理房产证，被告应承担迟延交付房屋所有权证的违约责任。因此，原告诉请被告按原告已付房价款的1%向原告支付约金2733.98 元，符合合同约定，应予支持。对于第三人海南金禧物业管理有限公司提供的《金山广场交收楼签收单》，在原告签名后面的落款时间为“200.6.19”，原告否认该时间是其签收，但未提供证据，被告认为是原告签收的，也未提供证据，但该时间是不完整的时间即未签完年份，故对该签收时间本院不予确认，应以该证签收单上第三人的落款时间2006年6月19日为交房时间。关于被告提交的证据《金山广场交收楼签收单》，在原告签名后 的落款时间为“2005.6.19”，被告称该证据第第三人提供的《金山广场交收楼签收单》原件是签收的时间不相符，而且被告提供的该证据（复印件）本院不予确认其实性。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、 被告海南永生实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张XX迟延交付房屋的违约金人民币2733.98元； 二、 被告海南永生实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张XX迟延办房产证违约金人民币2733.98元； 三、 驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元、保全费260元，由原告负担240元，被告负担408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本完递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，是诉于海南海口市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长 陈基能 审 判 员 黄善平 审 判 员 郑忠东