出售期房收取定金，上家反悔赔偿319600元

上海市闵行区人民法院
民事判决书
（2009）闵民三（民）初字2815号
原告周某。
委托代理人张峥嵘，上海石红卫律师事务所律师。
被告王某。
被告陈某。
上列两被告共同委托代理人钟某。
上列两被告共同委托代理人陈某，上海浦永生律师事务所律师。
原告周某与被告王某、陈某定金合同纠纷一案，本院于2009年12月21日立案受理。依法由审判员李红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张峥嵘、被告王某、陈某及其委托代理人钟某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称，2009年7月19日，原、被告经上海崇信房地产经纪事务所（以下简称崇信公司）居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由原告购买被告位于上海市鑫都路2711弄32号1201室的房屋，总价款为798000元（人民币，下同）。合同并约定原告需支付定金16万元，待被告取得房地产权证后七日内，双方签订《上海市房地产买卖合同》，原告于买卖合同签订当日或2009年8月30日前支付被告首期房价款26万元（因被告同意原告在支付首付款后提前交房让原告装修，故原告表示如8月30日前有支付能力的话，可以提前至8月30日前付款，故同时约定了两个可供选择的支付首付款的时间），崇信公司并将15万元定金转付给被告。事后，原告于签订协议当日向被告支付了1万元定金，又于2009年7月31日通过转帐支付给被告15万元定金，但被告因房价上涨拒绝继续履行合同，原告在2009年8月30日、10月31日两次准备好首付款前往崇信公司向被告付款，被告非但拒绝受领，还发函以原告未按时支付首付款为由要求解除合同。为此，原告诉至法院，要求依法判令：一、解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告双倍返还原告定金计319200元，返还房款400元（因定金不得超过总房价的20%即159600元，故双倍定金以319200元计，16万元扣除159600元所得余款400元作为房款；三、被告赔偿原告已支付的中介费7500元。
被告王某、陈某辩称，一、被告确实收到了原告支付的16万元，但其中第一笔1万元为定金，事后原告通过转帐支付的第二笔15万元系预付房款而非定金，理由是：1、根据合同3.2.A条约定，15万元定金与26万元的首期房款是同期支付的，故不能因为原告转帐的金额15万元与合同约定的15万元的定金金额一致就认定该转帐的15万元就是定金；2、根据合同第三条、第五条约定，定金的支付方式为原告交付给崇信公司保管，再由崇信公司转付给被告，而实际情况是原告直接将15万元转帐给了被告；3、被告曾就这15万元向原告出具过一份收条，收条内容载明是预付房款，原告因认为该证据对其不利而不肯向法院出示。二、买卖合同未能签成的原因是由于原告逾期付款。根据合同3.2.A条的约定，签订买卖合同当日或2009年8月30日前，原告应当向被告支付房款26万元，即只要符合其中任何一个条件原告都应向被告履行付款义务，故原告应当在2009年8月30日前向被告履行付款义务，原告于2009年8月20日发给被告的短信内容也可反映出双方对这一付款期限不存在争议；原告称其在8月底及10月份两次准备好了首付款要求被告领取的陈述与事实不符，从原告2009年9月4日发给被告的函件中就可反映出原告自己称“暂无法支付房款”。三、崇信公司未促成买卖合同成立，原告向该公司支付中介费的真实性被告无法确认，即使真实，也是原告自己愿意付，不应由被告承担。综上， 要求驳回原告诉请。
经审理查明，2009年7月19日，原告（乙方）与被告（甲方）及崇信公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲、乙双方委托丙方买卖甲方位于上海市闵行区鑫都路2711弄32号1201室的房屋，房价款为798000元。合同3.2.A条约定，待甲方取得以甲方为权利人的该房地产之房地产权证后七日内，甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，并申请办理买卖合同公证手续（若需）而后当日内或2009年8月30日前，乙方应直接支付或通过丙方转付给甲方部分首期房价款计26万元整，丙方并将定金15万元整转付给甲方（仅适用于丙方保管定金之情形），如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计42万元。3.3.B条约定，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随房地产交付同时一并转让给乙方，待乙方支付甲方26万元房价款时，甲方允许乙方对该房屋进行装修。合同还约定，如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。合同最后特别告知条款载明签订本协议时甲方仍未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证。合同签订后，被告于当日收取了甲方的1万元定金（由意向金转定），后原告于2009年7月31日通过转帐汇给被告15万元剩余定金。2009年8月20日，原告向被告发出短信一份，主要内容为原告表示原本该日说好要支付的26万元首付款因其下家（原告需用出售自己房屋的钱向被告支付房款）有点状况，可能要拖延至9月5日支付。2009年8月30日，原告向被告发出《合同解除函》一份，内容主要是因原告未按约在2009年8月30日前付清42万元，被告仅收到26万元房款，故特通知原告解除居间协议。2009年9月4日原告回函表示因被告尚未取得产证且双方未签订买卖合同，故原告暂时无法支付房款，待被告取得产证并与原告签订买卖合同当日再支付被告房款26万元，要求与被告继续履行合同。2009年9月11日，崇信公司召集原、被告双方进行协商，原告的表哥与被告到场，被告明确表示房价卖低了，不愿意再将房屋出售给原告，如原告想买，再加8万元。2009年10月15日，原告从崇信公司处得知被告已可办理小产证后又向被告发函一份，主要内容是催告被告二十日内办出小产证，与原告签订买卖合同。2009年10月30日，被告回函原告，内容为要求2009年10月31日将拖欠被告的26万元整付给被告，被告并保留追缴原告拖欠26万元房款滞纳金的权利。之后，原告起诉至本院。
另查明，系争房屋由被告向案外人上海颛元置业有限公司所购，该公司于2009年9月30日取得大产证。事后，被告于2009年12月17日办理了小产证。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、1万元的定金收条、15万元定金的转帐凭证、房产登记信息、录音资料、被告于2009年8月31日、10月30日发给原告的函以及被告提供的被告与上海颛元置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》、产权证复印件、原告于2009年9月4日、10月15日发给被告的函件以及证人崇信公司的员工舒洋的证言等所证实，并均经庭审质证。
本院认为：本案的争议焦点：一、原告向被告支付的15万元钱款的性质是定金还是房款。根据合同3.2.A条的约定，原告支付给被告的42万元首付款的组成为1万元意向金、15万元定金以及26万元房款，其中15万元定金的付款时间在26万元房款之前，故原告于2009年7月31日先行支付的15万元显然系合同约定的定金，被告称15万元是26万元首付款中的15万元的辩解系狡辩，本院不予采纳。被告以支付方式等为由而否认15万元定金性质的辩解，均不能成立，本院也不予采纳。二、原、被告未能签订买卖合同的责任在谁。解决该问题首先需要认定原告是否存在逾期支付26万元房款的事实。根据合同3.2.A条的约定，原告支付26万元房款的时间为买卖合同签订当日或2009年8月30日之前（之所以约定了两个付款时间原告已作出了明确的解释，证人证言对此也予以了证实），故原告有权选择要求在买卖合同签订当日支付26万元房款，被告以原告未能在2009年8月30日前向其支付26万元房款为由认定原告违约的观点，显然不能成立。本案从查明的事实反映出双方未能签订买卖合同的原因就是由于被告因房价上涨而反悔，故责任在被告。综上，原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院应予支持，基于居间协议约定的16万元定金（包含由意向金转化而成的1万元定金）已超过了总房价款的20%即159600元，违反了担保法的相关规定，故被告应向原告返还16万元，并赔偿原告159600元。关于原告主张的中介费损失，基于该金额并未超过被告的上述违约赔偿金额，且中介费的支付条件为中介公司促成买卖双方签订买卖合同，故本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：
一、 王某、陈某自本判决生效之日起十日内返还原告周某人民币16万元，并赔偿原告周某人民币159600元；
二、 驳回原告周某的其余诉讼请求。
负有金额给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3103.25元，由原告负担73.82元，被告负担3029.43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 员 李 红
二O一O年三月三十日
书 记 员 徐 霖
见习书记员 缪丽丽