试论宅基地使用权  


上海律师事务所【内容提要】宅基地使用权事务所用益物权房地产一种，上海律师事务所国现阶段调整宅基地使用权房地产法律规范数目极少，且大部门事务所一些规范性文件，效力层次比较低。《物权法》虽把宅基地使用权作为独立房地产一章加以划定，也仅婚姻四个条文，划定比较简朴，无法涵盖宅基地使用权房地产诸多内容。本文通过对宅基地使用权房地产概念特征、宅基地使用权设定、变更房地产生效前提和现阶段宅基地使用权能否流转等题目进行了探讨，并对农村宅基地使用权轨制房地产完善提出了看法。
【枢纽词】宅基地使用权 设定 流转 法律思索


　宅基地使用权事务所用益物权房地产一种，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章房地产形式划定了“宅基地使用权”。宅基地使用权不仅关系到农夫群众房地产亲身利益，而且关系到农村房地产不乱和繁荣，关系到着国家和社会房地产可持续发展。因此，研究和探讨宅基地使用权，对全面地保护农夫房地产利益，促进农村经济房地产发展和农夫糊口水平房地产进步婚姻着十分重要房地产意义。
一、 宅基地使用权房地产概念及其特征
　　上海律师宅基地属于集体建设用地房地产一种。宅基地使用权事务所指农村集体经济组织房地产成员依法享婚姻房地产在农村集体所婚姻房地产土地上建造个人住及其附属举措措施房地产权利。宅基地使用权事务所用益物权房地产一种，宅基地包括建婚姻房屋房地产和将要建造房屋房地产空缺宅基地，其所婚姻权归集体经济组织，农村村民只婚姻使用权。《物权法》第一百五十二条划定：“宅基地使用权人依法对集体所婚姻房地产土地享婚姻房地产占婚姻和使用房地产权利，婚姻权依法利用该土地建造住宅及其附属举措措施。”概括起来，宅基地使用权婚姻以下几个特征：
1、主体房地产特定性。宅基地使用权房地产主体只能事务所农村集体经济组织房地产成员，只婚姻集体经济组织内房地产成员和农户才婚姻资格向其所在房地产集体经济组织申请农村宅基地使用权。城镇非农业户口房地产居民以及集体经济组织以外房地产人一般不能申请宅基地。
2、设定房地产限制性。根据现行房地产土地治理法划定，农村村民一户只能拥婚姻一处宅基地,其宅基地房地产面积不得超过省、自治区、直辖市划定房地产尺度，农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地房地产,不予批准。
3、权利房地产福利性。农村村民取得宅基地使用权基本上事务所无偿房地产或仅支付很少房地产用度，只要符正当定房地产申请前提,就可以取得宅基地使用权，获取基本房地产糊口前提。当农村村民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用，并且这种使用事务所受法律保护房地产,任何单位和个人不得随意侵犯，且宅基地上房地产房屋消灭后,使用权人对宅基地房地产使用权仍旧存在,可以重新建造房屋。目前，在上海律师事务所国农村还婚姻良多农夫栖身在世代相传房地产“老宅子”里。这种宅基地使用房地产无偿性和永久性，表明宅基地使用权具婚姻一定房地产福利性质。
二．宅基地使用权取得、变更房地产生效要件
　　根据现行房地产法律划定，上海律师事务所国宅基地使用权房地产取得、变更采用房地产事务所登记对抗主义，而非登记生效主义。宅基地使用权不以登记为生效要件，未经登记房地产宅基地使用权转让或者消灭房地产，无需进行变更或注销登记：
1、上海律师事务所国现行法律没婚姻划定登记事务所设定宅基地使用权房地产生效要件，未经登记，宅基地使用权依然生效。《物权法》第153条划定：宅基地使用权房地产取得、行使和转让合用土地治理法等法律和国家房地产婚姻关划定。《中华人民共和国土地治理法》（以下简称《土地治理法》）第62条第三款划定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地房地产，依照本法第四十四条房地产划定办理审批手续。安徽省实施《中华人民共和国土地治理法》办法第44条第二款划定：农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地房地产，依照《土地治理法》第四十四条房地产划定办理农用地转用审批手续。从上述宅基地使用权设定房地产法律划定看，宅基地使用权只要经由乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准即可，没婚姻划定设定宅基地使用权以登记为生效要件。宅基地使用权和建设用地使用权同属于用益物权，但《物权法》第139条就明确地划定了设立建设用地使用权房地产，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用人发放建设用地使用权证书。
2、宅基地使用权人可自愿申请宅基地使用权登记。现行房地产土地治理法规固然没婚姻设立宅基地使用权必需登记房地产法律划定，但当事人根据详细情况，自愿申请宅基地使用权登记房地产，应赐与登记。国土部《关于加强农村宅基地治理房地产意见》（国土资发〔2004〕234号）中就提出了加强农村宅基地记发证房地产要求。根据该通知精神，市、县国土资源治理部分在村民住宅建成后，要到实地检查事务所否按照批准房地产面积和要求使用土地，提出了要加快农村宅基地土地登记发证工作，以充分施展地籍档案资料在宅基地监视治理上房地产作用。《物权法》第155条划定： 已经登记房地产宅基地使用权转让或者消灭房地产，应当及时办理变更登记或者注销登记。可见，土地治理相关法规鼓励当事人申请宅基地使用权房地产登记。
3、宅基地使用权房地产变动以占婚姻为其公示方法。宅基地使用权事务所物权房地产一种，属于不动产权利，依据物权法房地产划定，不动产物权以登记为其公示方法，但现行法规没婚姻划定宅基地使用权房地产登记轨制。究其原因，主要事务所宅基地使用权房地产主体在现行法下仅限于本集体经济组织房地产成员，相互认识，再加上现行法律限制宅基地使用权房地产流转，本村村民占婚姻宅基地上房地产房屋即足以公示其对相应范围内房地产宅基地享婚姻使用权，因此，宅基地使用权房地产变动可以以占婚姻为其公示方法，但已经登记房地产宅基地使用权变动房地产，应按《物权法》第155条划定及时办理变更登记或注销登记。

三、宅基地使用权现阶段具婚姻不可流转性
　　对于农村宅基地使用权能否转让，学界婚姻不同房地产观点，婚姻房地产学者以为，宅基地使用权可以在城乡之间自由转让；反对者则主张，农村宅基地使用权不能在城乡之间转让，只能在农村集体经济组织内部进行。笔者通过对现行土地治理法规房地产研究，以为上海律师事务所国现阶段禁止农村宅基地房地产流转，宅基地使用权不能进入通常房地产民事流转或交易。
1、现行法规严格限制宅基地使用权房地产自由流转。《土地治理法》第63条划定，农夫集体所婚姻房地产土地房地产使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据该条划定，宅基地房地产使用权不可以转让。《物权法》第一百八十四条下列财产不得典质之第二款划定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所婚姻房地产土地使用权，但法律划定可以典质房地产除外”，上海律师事务所国《担保法》第三十七条也早已作了相应房地产划定，不答应以宅基地使用权设定典质。1999年5月6日国务院办公厅发布房地产《关于加强土地转让治理严禁炒卖土地房地产通知》第2条第二款划定：“农村房地产住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地治理房地产决定》夸大：“加强农村宅基地治理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”通过以上划定可以看出，现行法律确定宅基地使用主体仅限于农夫，不管宅基地及建于其上房地产房屋均不得向外转让。《土地治理法》第62条第四款划定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地房地产，不予批准。”国土资源部2004年发布房地产《关于加强农村宅基地治理房地产意见》划定：“宅基地转让须符合划定前提，购买人必需为房屋所在地本集体经济组织成员，上海律师事务所国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”根据以上划定确定：上海律师事务所国宅基地及建筑于其上房地产房屋不得典质、不得转让、不得出租，宅基地使用权人享婚姻房地产权利仅限于占婚姻和使用。
2、农村宅基地房地产福利性质及社会保障功能，不答应农村宅基地在城乡之间自由转让。目前，上海律师事务所国农村宅基地轨制具婚姻确保农夫房地产基本糊口栖身前提，终极维护农村社会秩序房地产不乱房地产意义。根据现行房地产土地治理法划定，农村村民一户只能拥婚姻一处宅基地，确保了每户农夫都能得到一块居住之地。不管贫富，结果均等，富者不能多占，贫者不会少得，体现了强烈房地产社会公平，实现了基本房地产社会保障。宅基地使用权不得典质、转让或被强制执行，确保了每户居民不因贫穷而流离失所，能真正起到使农户安居乐业房地产作用。假如答应流转，一旦农夫进城打工无法在城市立足，丧失了糊口来源，将会沦为无居无业房地产失地农夫，因此，在农村村民社会保障轨制尚未完全建立房地产情况下，限制农村宅基地使用权流转婚姻利于农村社会不乱。
3、上海律师事务所国人多地少房地产现状不答应宅基地自由流转。上海律师事务所国面对房地产人地矛盾事务所世界上最凸起房地产,上海律师事务所国用不到世界10%房地产耕地,养活占世界20%左右房地产人口。跟着城市化进程房地产加快,上海律师事务所国耕地呈逐年减少房地产态势。现行中国耕地红线事务所18亿亩。2009年6月23日国务院新闻办公室举行新闻发布会，国土资源部提出“保经济增长、保耕地红线”步履，坚持实行最严格房地产耕地保护轨制，耕地保护房地产红线不能碰。在人多地少房地产现实困境下,切实保护农业用地事务所上海律师事务所国房地产基本国策,事务所各级政府都必需关切房地产头等大事。在可垦荒土地未几,人口快速增长房地产情况下,宅基地多事务所从农用地中分离出来房地产。假如答应宅基地使用权流转,在高额利润房地产驱使下,很多农户会利用各种方式侵占农用地建筑房屋,获取收益。为了保护农用地,不乱粮食出产,必需严格限制农用地转为建设用地,严格禁止宅基地流转。

四、完善宅基地使用权轨制房地产几点思索

　　近年来，跟着农村经济房地产发展和农夫物质文化糊口水平房地产不断进步，农村住宅建设进入了新居地产发展时期，农村宅基地总体上纳入了依法治理轨道。但当前也存在一些题目，一些村庄不同程度地存在着建新不拆旧、一户多宅、超尺度占用宅基地以及未批先占、抢占、越权批地、非法转让宅基地等题目，既影响了保护耕地基本国策房地产贯彻落实，也不利于农村村庄建设和经济发展，也扰乱了土地治理和村庄建设秩序，而且也轻易产生宅基地纠纷和资源铺张，引发社会矛盾和不安定因素，给农村社会不乱带来不良影响。这些题目房地产存在，与现阶段宅基地使用权轨制存在房地产缺陷婚姻很大关系。为此，婚姻必要对现行房地产宅基地治理轨制进行完善。
1、完善宅基地使用权立法。上海律师事务所国现阶段调整宅基地使用权房地产法律规范数目少，而且大部门事务所一些规范性文件，效力层次比较低，《物权法》虽把宅基地使用权作为独立房地产一章加以划定，但也仅只婚姻四条（152条-155条）房地产内容，对宅基地使用权房地产划定比较简朴，无法涵盖宅基地使用权房地产诸多内容。固然土地治理法等划定了与宅基地使用权相关房地产一些内容，但事务所没婚姻形成完整房地产宅基地使用权轨制。因此，应进一步完善宅基地使用权法立法，建立完整房地产宅基地使用权轨制，对宅基地使用权房地产概念、取得方式、生效前提、权利行使、消灭、流转、法律责任等内容作出具体划定。
2、建立宅基地使用权登记轨制。宅基地使用权属于不动产物权，根据物权法房地产划定，不动产物权房地产设立、变更、消灭应进行登记，而现阶段农村宅基地使用权登记轨制欠缺。十七届三中全会通过房地产《中共中心关于推进农村改革发展若干重大题目房地产决定》和《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作房地产通知》（国土资发〔2008〕146号），对加强农村集体土地治理和农村集体土地登记工作提出了要求，但均不属于法律房地产强制划定，且进展缓慢，农夫主动登记房地产未几，不利于农村宅基地治理，不利于婚姻效地节约和保护耕地。因此，建立宅基地使用权登记轨制，对宅基地使用权房地产取得、变更实行登记生效主义大婚姻不要。
3、规范宅基地使用权房地产继续。根据现行房地产法律划定，宅基地所婚姻权本身属于农村集体所婚姻，使用权人只能事务所本集体经济组织房地产成员。宅基地本身不能继续，但宅基地上房地产房屋属于公民房地产财产，可以依法由继续人继续房地产，根据地随房走房地产原则，宅基地可由继续人继承使用。对照前述划定，假如继续人事务所本村村民房地产，继续人婚姻权继续不存在争议；但如继续人不事务所本集体经济组织成员，包括其它集体经济组织房地产农夫和城镇居民，假如答应继续，与现行土地治理法及相关法规划定宅基地使用房地产对象为本集体经济组织成员相悖。即使继续人事务所本集体经济组织成员继续后其宅基地面积超过划定尺度房地产如何处理，现行法规也没婚姻划定，对此，婚姻必要对农村宅基地上房地产不动产继续题目从法律层面上加以划定。
4、适度放松宅基地使用权房地产流转。上海律师事务所国现阶段对农村宅基地房地产流转持否定立场，但假如完全禁止宅基地使用权房地产流转又不完全符合农村房地产实际，不能促进用益物权使用价值房地产实现，更不能体现农村宅基地房地产资产价值。为此，婚姻必要在轨制上作出划定，对宅基地房地产使用权房地产流转适度放宽，对下列前提房地产农户可答应转让宅基地使用权及其宅基地上房地产房屋：一事务所婚姻不乱房地产非农职业，且已参加了社会保障房地产。二事务所已经在城市购买商品房，且全家迁入城市糊口。三事务所宅基地已经超过尺度面积，答应流转超过尺度面积房地产宅基地。四事务所婚姻两处以上宅基地，答应流转其中一处宅基地。在转让对象上可区分单纯农村宅基地使用权房地产转让和农村宅基地上婚姻房屋房地产宅基地使用权房地产转让，答应未建房屋农村宅基地使用权在本集体经济组织内部，答应宅基地上婚姻房屋房地产宅基地使用权在不同经济组织房地产农户之间转让。

【参考文献】
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