夫妻一方擅自出卖房屋的行为无效
夫妻一方擅自出卖房屋的行为无效
作者：房海强 转载
案情回放：
程小明与郭佳林系夫妻关系。月程小明通过房改房优惠政策购买该房屋。房屋登记在程小明名下。马洪、程小明签订《存量房屋买卖合同》，马洪购买程小明位于石景山区一栋房屋。合同约定房屋成交价格为1 35万元。马洪支付程小明房屋定金5万元。马洪当日交齐定金5万元。后程小明无故提出解除合同，并单方面发出声明，因该买卖未告知房屋共有人郭佳林，故其不再履行合同义务。
马洪认为，自己没有义务也无从核实诉争房屋是否为夫妻共同财产。夫妻之间具有法定的相互家事代理权。我方属于善意购买，在买卖过程中不存在任何过错。马洪作为房屋买受人，依据房产证登记情况的公示、公信效力所签订的合同应为合法有效。为维护其合法权益，马洪起诉要求程小明继续履行合同，配合马洪过户，判令程小明支付逾期交房违约金。
法院经审理认为：诉争房屋系程小明与郭佳林的夫妻共有财产，马洪与程小明签订房屋买卖合同，应经过郭佳林知晓并同意，所以，程小明无权处分夫妻共有的房屋。诉争房屋尚未变更登记过户，不符合善意取得的构成要件，故法院认定原、程小明签订的房屋买卖合同应为无效，驳回了马洪的上诉请求。
法官分析：
根据法律规定，夫或妻对共同所有财产有平等的处理权，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，这就是家事代理权。可以看出，夫妻双方的家事代理权仅限于日常生活需要，而本案中涉及的是房屋买卖，并不是日常生活需要，对此夫妻一方没有家事代理权，任何一方无权擅自处理。本案被告单独与原告签订房屋买卖合同，将房屋卖给原告，属于无权处分。郭佳林作为共有权人对被告的无权处分行为不予追认。原告亦无法举证证明郭佳林知道并且同意原、被告所签订的房屋买卖合同，或者在合同缔约过程中郭佳林参与并以其行为表示对合同的认可。法院据此认定被告无权处分夫妻共有的房屋。
法官提示：
在房屋买卖过程中，买房人务必要注意共有房屋是否征得了共有人的同意，尤其是书面形式的同意。夫妻共有就是共有房屋的常见情形。
