断供原因、法律后果与解决方式探析
最近，深圳楼宇断供的新闻愈演愈烈，很快被渲染成了“断供潮”， 引发了一波接一波的热议。涉及断供问题的法律主体有三方，按揭银行、贷款业主及承担担保责任的开发商。断供对三方而言都有实质性影响。下面笔者就断供的原因、后果及解决方式作一初步探析。
首先我们来看断供发生的原因。表面上看，断供似乎就是因为房价下跌引起的，其实诱发断供的往往有多种因素：
一是前期炒房太过疯狂，炒房者持房过多，无力还贷。炒房客比例较大的半岛城邦等高价楼盘出现的断供就属于此种情况，有的炒房客每月要还银行40多万元，承受不起。新浪网近期的调查显示：认为深圳房贷断供的原因是“炒房疯狂”的网友占58.28%，说明这是诱发断供的重要因素之一。
二是房价下跌严重，首期款已经“缩水缩没了”，就算卖出房产也不够还银行的贷款，业主出于心理原因而断供。碧水龙庭出现的68户业主集体断供，就是因退房或补差价的要求被开发商拒绝而断供施压。还有一些人在前期高价时买了房，眼看房价不断回落，试图利用断供的方法进行房产投资止损。另外，还有一些楼盘本身就是违规“零首付供房”，业主没有支付首期款的，一旦房价跌破贷款金额，就很容易出现断供。漾日湾畔小区出现的多户业主断供就属于此种情况。
三是因为连续加息或者贷款业主个人收入下降、经济困难导致还款能力不足而出现断供。
那么，从法律角度，断供的业主将面临哪些后果呢？
第一，连续三个月或者累计六个月断供的，银行将向法院起诉，要求解除按揭合同，判令业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件，银行基本上百分之百胜诉。判决生效后，业主不能偿付的，银行将申请法院强制执行，拍卖业主的房产，因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由业主承担。业主将成为诉讼的被告，失去现有房产，这是第一个后果。
第二，在目前房价回落的情况下，拍卖房产所得的款项往往不足以清偿上述费用。大陆目前还没有个人破产制度，因此房产被拍卖后，银行或者承担了担保责任的开发商还有权利继续向业主追讨尚未还清的款项。如果之后银行或开发商发现业主有其他资产，可以向法院提出对这些财产进行强制执行，用以偿还剩余的欠款。
第三，断供将会严重影响贷款人的个人信用。断供业主将会成为银行的禁入类客户，其在央行的征信系统中的个人信用将严重受损，对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍，以后再办理贷款甚至信用卡，都将不被批准。
可见，业主断供不仅在经济上有损失，就法律后果而言也是极为不利的。无论是房价上涨时开发商反悔，还是房价下跌时业主反悔，要断供或退房，其实都是缺少契约精神和法律意识的表现。选择“断供”，从法律上来讲，就属于主动违约，违反了贷款合同中的约定条款，就要承担相应的违约责任。那些因心理原因而断供的业主应该认识到违约后果的严重性，改正违约断供的行为。对于那些确实经济困难、还款能力不足的业主，建议在履行按揭合同的前提下，通过与银行协商的方式解决问题。如可以到银行要求做贷款展期，依据自己可以承担的支出范围，要求银行适当合理地延长自己的还款期限；或者和银行协商改变还款计划，要求先只还利息，暂缓本金的还贷。
（原载2008年第9期《深圳律师》）
