不动产法上的预备登记制度
发布日期：2004-07-26 文章来源： 互联网
预备登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保障登记请求权而为的一种登记。我国现行民事立法尚未对这一制度作出规定，但未来物权立法应当确立这一制度。本文意在通过对于预备登记制度的历史和比较法考察，揭示我国未来预备登记制度的可能选择。
一、普鲁士法上的预备登记制度[1]
预备登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记。普鲁士法上的异议登记，其发展过程以1872年5月5日的所有权取得法和土地登记法为中心，可以分为前、后两期予以说明。前期的普鲁士法，有两种预备登记，即固有异议登记和其他种类的异议登记。
所谓固有异议登记又称为“为保全权利和顺位的异议登记”，目的在于保全物的请求权。它首先具有保全权利的消极效力，例如1783年12月10日的抵押法第2部第289条的规定：“任何人在主张无过失，妨害即时行使不动产上物之请求权时，得申请异议登记。”其中所谓“物之请求权”，除了已经成立的物权外，尚包括物权设定的请求权。依据同法同部第298的规定，此异议登记一经记入土地登记簿内，其后所为的全部处分和以该处分为内容的登记，被认为不得侵害异议申请人的权利。其次，它还具有保全顺位的积极效力。例如依据前引抵押法第2部第299条的规定，异议申请人以法院判决或其他方法，有效主张该物的权利时，该物的权利于异议登记记入之顺位，法律上当然发生优先于其后记入的全部权利。
其他种类的异议登记与固有异议登记不同，仅有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。此类异议登记又可区分为：第一，为保全抗辩的异议登记。该登记是基于抵押权诉讼，债务人为保全其抗辩所使用的登记。例如在因消费借贷而设定抵押权时，如果设定抵押的债务人并没有受领贷金。在抵押权登记后38天内，债务人可以以没有受领贷金为由，在抵押登记簿上，记入异议登记。该期间经过后，债务人对于取得已登记债权的第三人，不得以未受领贷金的理由提出抗辩。再如在债务清偿后，债权人不同意抵押权登记的涂销时，债务人作为对债权人侵害处分的保全手段，得在抵押登记簿上记入异议。第二，禁止处分的异议登记或禁止事后记入的异议登记。此项异议登记与前述的异议登记不同，是普鲁士在实务上的创造，称为“处分的限制”。主要包括假扣押登记、破产宣告登记、强制拍卖登记、禁治产宣告登记以及对于领主的农民规制登记等。 后期普鲁士法，即1872年5月5日的所有权取得法以及土地登记法，并未将早期普鲁士法上的异议登记全面废止，而是将其称为预告登记（Vormerkung），并承认两种类型的预告登记。
第一，为保全已经成立的物权的预告登记。例如为保全物权登记的请求权，
或权利不成立、消灭的涂销登记请求权。这种预告登记又被称为物权保全的预告登记，即登记簿存在有误载，其登载的内容与真实权利状态不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险，所采取的保护手段。在普鲁士法上，尽管没有完全承认登记簿的公信原则，但对于有偿取得登记簿上权利的取得人而言，只要相关事项未记入登记簿，且未为取得人知悉，就不得向取得人主张。所以真实的权利人为了排除取得人的善意取得，仍有进行预告登记的必要。另外根据所有权取得法第12条的规定，对于登记簿第二区的权利，因登记始得对抗第三人，所以即使第三人知悉这项权利，如果不进行登记，就不能取得相应的效力。由此可见，物权保全的预告登记，在于打破登记簿的公信原则，除此之外，并不因预告登记而改变其权利的性质。
第二，为保全物权移转、消灭的债权请求权的预告登记。例如为保全所有权让与合意或抵押权为内容之人的请求权。这种预告登记与物权保全的预告登记不同，它与前述的公信原则也没有什么关系。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记簿而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要取得登记义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置的保护手段。
二、德国民法上的预备登记制度
德国民法上的预备登记制度与普鲁士法之间存在承继关系。德国民法典物权编的起草人最初就是以普鲁士法为蓝本，作成草案第37条，规定“预告登记，为保全本登记或为保全本登记承诺为目的的请求权，得记入登记簿。”“有预告登记目的权利者，处分其权利不得侵害预告登记的请求权。该财产于破产宣告场合，其预告登记不失其效力。”不难看出，起草人心目中的预告登记既包括物权保全的预告登记，又包括债权请求权保全的预告登记。此草案在议会第一读时遭遇反对意见，反对者认为只需规定为保护任何既存物权的预告登记，无需规定为保护债权请求权的预告登记。因此，德国民法第一草案第844条就没有承认保全债权请求权的预告登记，而只是承认了保全既存物权的预告登记。但在议会二读时，情况有所变化，预备登记制度被区分为异议登记和预告登记。理由在于：第一，物权是对人客观地发生效力，因此保全物权的预备登记完成后，与之相悖的处分行为是绝对无效；但保全债权请求权的预备登记仅为所保护的权利人产生相对的效力，因此在侵害预备登记权利人权利的限度内，相悖的处分行为是无效的；第二，保全物权的预备登记，依其登记所保全已存在的物权，并决定该物权的顺位。保全债权请求权的预备登记，记入预备登记的日期，决定被保全请求权的顺位；第三，在破产场合，破产管理人对于保全物权的预备登记，只是承认已存在的物权。但保全债权请求权的预备登记，则等于使破产管理人不得不设定新的权利。正是基于上述理由，德国民法典第二草案用异议登记制度替代以前的保全物权的预告登记制度，保全债权请求权的预告登记制度则最终得以承认。[2]
下面，分别介绍一下德国民法上的预告登记制度和异议登记制度。
1、 预告登记
预告登记规定在《德国民法典》第883条－888条，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。作为为保障以不动产物权变动为标的的登记请求权而设立的预备登记制度，依据第883条第1款的规定：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记”。可以看出，在德国民法上得依预告登记保全的请求权包括：以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限的请求权或者附条件的请求权。该项请求权应当属于预告登记权利人，且以现在的不动产物权人作为义务人。
依据《德国民法典》第885条的规定：“预告登记，根据假处分的指令，或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人的同意，而纳入登记。法院发布的假处分指令，无须证实应保全的请求权已受到危害。”“在登记时，为了详细说明应保全的请求权，可以引用假处分或者登记许可证。”不难看出，预告登记，如有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人。如经假处分程序而须有法院判决时，则预告登记权利人得依据法院判决径行向登记机关申请预告登记，也可向法院申请假处分的执行，由执行法院嘱托登记机关为预告登记。因此，预告登记或因登记名义人的同意，或因假处分而作成。 根据德国民事诉讼法第935条的规定，假处分是指在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险，而对诉讼物进行的一种处分。其目的是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其做出的一种限制处分行为。但根据《德国民法典》第885条的规定，为了预告登记而做出的假处分命令，与民事诉讼法上的假处分略有不同，它无须说明被保全的请求权有不能实现之虞。故而，预告登记假处分命令的做出无须当事人证明请求权处于危险，恐而后难以执行，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可，但得提供担保金。
为保全债权的请求权所作的预告登记，在德国民法上具有如下效力： 第一，保全顺位的效力。依据《德国民法典》第883条第3款的规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。”可以看出，预告登记本身并无独立的效力，只是在本登记时，才具有意义。因此，预告登记的命运与效力完全依赖于日后本登记是否可以作成。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。例如甲出卖土地与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其担心甲复将土地让与第三人，而被第三人抢先登记，致使自己的请求权无法实现，于是作成预告登记。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利地实现。 第一，预警的效力。正是因为预告登记具有保全本登记顺位的效力，因此预告登记在本登记前对于第三人有预告的意义，第三人不得无视预告登记的存在，对于日后有本登记可能的认识，不得以善意而为抗辩。日本学者将预告登记的此项效力称为“警告的效力”。[3]
第二，保全权利的效力。依据《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效”。在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分。不过在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效，即仅对于预告登记权利人的关系而言，相对的无效。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权嗣后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便绝对的有效。[4]例如甲出卖土地给乙，乙为所有权移转的预告登记后，甲将该土地所有权让与丙并办理移转登记。此时该处分因侵害乙的预告登记请求权，对于乙的关系，为无效。即甲仍为所有人，乙得请求甲为所有权的让与。 依据《德国民法典》第883条第2款后段的规定：“以强制执行或者假扣押方式所为的处分，以及由破产管理人所为的处分，亦同。”在预告登记后，本登记前，非登记义务人所为的行为，如强制执行、假扣押、破产等登记，均与登记义务人的法律行为作相同的处理：在此类处分不妨碍本登记请求权的限度内，仍属有效，得与本登记并存；在妨碍本登记请求权的限度内，则失其效力。
此外，依预告登记而受保全的请求权，如没有义务人的中间处分，预告登记权利人需要为本登记时，须经义务人的协助而完成。如义务人不肯协助，预告登记权利人得经由诉讼令其协助，而后基于判决为之。[5]
预告登记后，义务人将不动产复让与第三人而害及预告登记权利人的请求权时，对于预告登记权利人的关系，应为无效，自不待言。然而，预告登记权利人应如何主张该处分无效，而达成请求权的实现呢？例如甲出卖土地与乙，乙为预告登记后，甲复将该土地所有权让与第三人丙并办理移转登记。此时预告登记权利人得请求甲为所有权的让与。此项请求权不得以丙为对造。然而，在登记手续上，丙名义下的所有权移转至乙，须经第三人丙的同意。第三人丙对预告登记权利人乙负有同意的义务。因此，在必要的时候，预告登记权利人乙得通过诉讼请求丙同意，将乙登记为所有人。对于甲请求为所有权移转之诉，与对于丙请求为同意之诉，以一诉合并解决，或分别提诉，均无不可。预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记于原则上与该请求权同其命运。假使请求权附有抗辩权，在请求同意之诉时，第三人得加以援用。又如甲出卖土地与乙，乙为预告登记后，甲就该土地为丙设定限制物权且办理登记，此时乙得请求甲为所有权移转，同时得请求丙为涂销该限制物权的登记。这两种请求得以一诉合并进行，也可分别提诉。[6]
第四，满足的效力。依据德国破产法第24条的规定：“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容、顺位变更请求权，在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行。”可见预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或者履行条件并未成就时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。
2、异议登记
在德国民法中，异议登记又称异议抗辩登记，异议登记的目的，在于对抗现实登记的权利的正确性，即中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。该制度规定在《德国民法典》第899条。
在不动产登记实务中出现不正确登记是常有的事。错误登记发生后至更正前，由于登记的权利推定效力与公信力，纵使登记有错误，如果第三人受让，也得受公信力的保护，故而不正确登记的出现，受损者主要是权利人。为防止这种情况的出现而损害真正权利人的利益，权利人得为异议登记，以及时防止第三人的介入而借登记的公信力取得受让利益。可见，异议登记是为阻却登记公信力而设的一种预防措施，借以排除第三人的公信力利益。
根据《德国民法典》第899条第1款的规定：“有第894条的情形时，对抗土地登记簿的正确性的异议，可以纳入登记。”可见，异议登记的适用范围尚须依照第894条的规定予以确定。《德国民法典》第894条规定：“土地登记簿内容，关于土地上权利、权利上设定的权利，或第892条第1项对处分权的限制，如与事实不一致，致使权利未记入、未正确记入、登记不存在之负担或限制，而受损害时，受损害人得请求涉及的权利人同意，在土地登记簿上为更正。”依据此条规定，异议登记发生于如下场合：第一，物权的合意不存在，或物权的合意为无效、被撤销的场合；第二， 因登记人员的过失而为错误登记的场合。在因登记原因的不适法，或登记人员的过失而为错误登记的情形下，权利人得提起更正之诉，更正已为的不正确登记，并予以回复，以保证登记如实地反映真实的权利状态。但在更正之先，第三人可能根据登记簿的记载进行交易，取得登记的公信力利益。为保全因上述原因而发生的请求权，得为异议登记，异议登记可以排除登记公信力的作用。例如甲将一项不动产卖与乙，在办理登记以后，发现物权合意无效，此时应涂销并更正已为的登记，并加以回复。但甲与乙就此发生异议而生纠纷，遂提起诉讼。在诉讼确定前，乙可能将系争不动产让与第三人，而第三人借登记的公信力取得受让物的所有权。于此情形，甲可为异议登记而予以排斥。异议登记是为防止第三人借公信力取得受让利益，而对第三人产生一种对抗的效力，即对抗第三人对登记物的取得。因此在登记原因的无效、被撤销，不得对抗善意第三人的场合，异议登记无作用余地，自不得为异议登记。[7]
依据《德国民法典》第899条第2款的规定：“异议抗辩的登记，根据假处分的原因，或者根据因对不动产登记簿的更正登记涉及到利益的人的同意进行之。对假处分登记的许可，不必查明异议抗辩所涉及的权利已经受损害的事实。”异议登记申请的程序，，既可以依假处分，又可以依利害关系人的同意为之。其中，为异议登记而作出的假处分指令无须证明异议人的权利已经受到损害，而仅需要释明其登记原因即可，所以与德国民事诉讼法上所规定的假处分略有区别，但法院仍得命异议人提供担保。
依据《德国民法典》第892条的规定：“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登记簿上记载有对抗此项权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项权利不正确时除外。”异议登记有阻却土地登记公信力的效力。在异议登记的情形下，土地权利人仍得处分其权利，但如与异议登记所保全的权利相抵触者，在抵触的范围内其处分行为无效，第三人纵为善意，也不得援用土地登记的公信力。当然如果异议登记不正当，土地登记仍有公信力。但异议登记自身并无公信力，例如甲进行了异议登记，乙虽然相信甲为真正的物权人，并不受公信力的保护。
三、日本民法上的预备登记制度
日本不动产登记法的起草人，很早就确信有引入德国预备登记制度的必要性和实用性。因此尽管日本民法不严格区分物权契约和债权契约，并且不动产登记是物权变动的对抗要件而非成立要件，日本民法仍然规定了预备登记制度。日本民法上的预备登记制度，包括假登记制度和预告登记制度两项内容。
1、 假登记
日本民法上的假登记系预备登记的一种，对应于德国民法上的预告登记。
它是指应登记的物权变动，已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记。假登记系以保存日后所为本登记的顺位为目的的登记。假登记的相关内容主要体现在日本《不动产登记法》的第2条、第7条、第32条、第33条以及第105条。
（1）假登记的适用范围
依据日本《不动产登记法》第2条的规定：“假登记于下列各项情形进行：未具备登记申请程序上需要的条件时；2.欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必要的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。日本民法采债权意思主义的物权变动模式，物权的变动，仅因当事人的意思表示而发生效力，所以不动产物权的变动，在实体上已经发生效力，但登记手续上的要件未具备时，为使已经发生变动的物权有对抗第三人的效力，可以进行假登记，这种假登记是以保全物权为目的。如果契约已经订立，但契约附有条件或期限，或者债权的请求权尚不确定，为保全日后发生的债权请求权，使其得以顺利实现，亦得为假登记。可见，在日本民法上，假登记有二种类型，一为保全物权的假登记，另一为保全债权请求权的假登记，与采形式主义物权变动模式的德国民法上的预告登记有所不同。另须注意的是，如果甲将土地出卖与乙，乙再转卖于丙的场合，丙虽得代位乙，直接向甲请求为假登记，以保全乙对甲的所有权移转请求权。但丙不得就丙对乙的所有权移转请求权申请假登记。此即所谓对于假登记申请假登记，为不动产法所不许。[8]
（2）假登记的申请
依据日本《不动产登记法》第32条的规定：“假登记，得在申请书中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请。”以及第33条的规定：“前条的假处分命令，由管辖不动产所在地的地方法院，因假登记权利人的申请，于在疏明登记原因的场合发之。”“对于驳回申请的裁定，得为即时抗告。”“前项的即时抗告，准用非诉事件程序法的规定。”不难看出，假登记的申请可以经由以下两个途径：第一，有义务人的承诺时，假登记权利人可向登记机关附具承诺书而申请假登记；第二，尽管没有义务人的承诺，但假登记权利人向地方法院陈明假登记的原因，可以由地方法院发布假登记的假处分命令，嘱托登记机关登记之。根据学者的考察，日本《不动产登记法》第33条的规定是该法的起草人参考《普鲁士所有权取得法》第8条、第16条、第22条第1项以及1872年5月5日的《土地登记法》第64条，德国民法典第二草案第804条第1项的规定作成。[9]此处所谓假登记假处分，与民事诉讼法上的假处分，略有不同，表现在申请假登记假处分时，申请人仅需要释明其在实体法上有请求权即已足，无须说明请求权的行使有侵害之虞。
（3）假登记的效力
日本民法上的假登记，具有如下效力：
第一，保全顺位的效力。 日本《不动产登记法》第7条规定：“本登记的顺位依假登记的顺位而定”。可见，假登记具有保全日后本登记顺位的效力。当假登记推进为本登记时，该本登记的权利，位于假登记后，本登记前所为之一切权利之前。例如甲就其不动产为乙设定抵押权，乙在接受抵押权设定的假登记后，甲又将同一不动产为丙设定抵押权，丙完成了抵押权设定的本登记，当乙根据假登记而作成本登记时，其本登记的顺位优先于丙。
现在的问题在于，假登记保全本登记顺位的效力，是否指本登记有溯及假登记时的效力？对此问题，在日本司法实务中有溯及说和不溯及说两种观点。
早期的判例大多采溯及说，认为假登记有保全本登记顺位的效力，因此当假登记推进为本登记时，该本登记的效力，即物权变动的对抗力，溯及于假登记时。晚期昭和8年3月28日大审院判决对以往判例的见解进行了修正，[10]该判决认为应将顺位保全的效力之内容，分别保全物权的假登记与保全债权请求权的假登记而个别地做考察。在保全物权的场合，基于假登记而为的本登记，其顺位依假登记的时日为准，本登记的效力即为该物权变动的对抗力，溯及于假登记当时而发生。故在假登记与本登记之间所为的中间处分，因受此对抗力，即无存在余地。而在保全债权请求权的假登记的场合，经本登记时，纵使视同于假登记时所为；可是在假登记时，如义务履行期尚未到来，基于假登记而作成的本登记，其效力并不溯及于假登记之际，而是溯及至义务履行期。[11]因此，于义务履行期届至后而本登记作成之前所为的中间处分，不生效力。然而，假登记后，义务履行期届至前所为的中间处分，仍不失效力。[12]以上见解，成为判例理论主要趋势，称为“对抗力溯及说”。
学界则从本登记对抗力不溯及的立场出发，认为日本《不动产登记法》第7条第2项仅仅是规定本登记的顺位溯及于假登记的顺位，至于本登记的对抗力仍应按照一般的原则，自本登记当时发生，并不是溯及假登记当时发生。因此，假登记推进到本登记时，和本登记内容相抵触的中间处分，在其抵触范围内失效或成为后顺位。这种见解称为“对抗力不溯及说”，目前在日本已处于通说地位。日本近年来的判例，也尽量避免采用“本登记对抗力溯及说”。[13]
第二，预警效力。日本民法上假登记的预警效力与德国民法上预告登记的预警效力大致相似，不再详述。
第三，保全权利的效力。假登记的义务人，并不因为假登记而妨害其他权利的处分。但其中间处分在假登记权利人具备本登记原因而请求本登记时，在侵害权利的范围内无效。对此日本在1960年《不动产登记法》修正时增设第105条的规定，认定假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗的裁判书誊本，登记官因其申请而为本登记时，依职权涂销该第三人的登记。
中间处分行为为非法律行为时，比如为强制执行行为时，如何处理？日本学者认为强制执行属于国家公权力的介入，以强制实现私权的处分登记，这种登记虽然具有假登记的预备性格，但仍属一种本登记。当所有权移转的假登记推进为本登记时，该不动产已不属于执行债务人的责任财产，强制执行即面临被取消的命运，与一般权利登记并无不同，仍有《不动产登记法》第105条的适用。换言之，所有权移转的假登记推进为本登记时，限制处分的登记若属中间处分，就失去登记的对抗力。日本在司法实务上有相关的判例：[14]
其一，在所有权移转的假登记和本登记之间，为强制拍卖开始的裁定－本登记后，不得继续为强制执行。
其二，经所有权假登记后，为本登记的申请时，在假登记后所为……强制拍卖或拍卖申请的登记名义人，相当于有登记上利害关系的第三人。
关于假登记保全权利的效力，在实务上争议最大的问题是：所有权移转的假登记权利人，已具备本登记原因后，能否对强制执行的查封债权人，提起第三人异议之诉？以往的学说和判例认为有悖假登记保全权利效力的中间处分行为仅属相对无效，在请求由假登记推进为本登记的限度内，仅能产生承诺请求权，所以不允许提起第三人异议之诉。但近年来情况有了变化，学说和判例逐渐倾向于在一定范围内认可假登记权利人得提起第三人异议之诉。这一转变与《不动产登记法》在1960年进行修正，增设105条有关，同时也与1978年《关于假登记担保契约的法律》颁行有关。该法第15条规定，假登记担保有保全权利的效力，即假登记担保的土地或建筑物被强制拍卖时，如果该项裁定是基于在支付清算金债务的清偿后所进行的申请，假登记担保的权利人，得以其土地等所有权的取得对抗扣押债权人。此时，假登记权利人自然可以针对强制执行的查封债权人提起第三人异议之诉。
此外，日本的判例还确认假登记具有排除假扣押、假处分等中间处分的效力。[15]但假登记并无排除国家征收的效力。[16]
第四，满足的效力。所有权移转的假登记与本登记之间，作为标的的不动产被编入破产财团时，仍无碍于办理本登记。如办理了本登记，得以其所有权的取得对抗破产债权人。[17]
（4）假登记推进为本登记的具体方式
假登记推进为本登记的具体方式问题，核心在于假登记推进为本登记的过程中，假登记对于第三人是否具有对抗的效力。
日本早期判例态度摇摆，试举例说明：例如甲与乙为所有权移转或限制物权设定的假登记后，甲又向丙为所有权移转的本登记。在所有权移转给丙以后，作为以前的假登记义务人之甲，便失去了登记簿上的所有人名义，此时如乙将假登记推进为本登记，有判例认为甲当然就不能作为登记义务人而协力。假登记权利人乙首先应以第三人丙为相对方请求涂销本登记，使甲复为登记上的所有名义人后，乙始得为本登记；也有判例认为乙此时得同时请求甲为本登记，请求丙涂销登记；也有判例认为只有在乙为本登记后，方可请求丙涂销登记。[18]
为了解决判例上的混乱和学说的对立，日本在1960年修正《不动产登记法》时，增设第105条的规定。依据该条规定，乙在甲所有的不动产上为所有权移转的假登记后，甲又将该不动产所有权移转登记于丙，此时办理假登记的乙为推进本登记，得依甲与乙的共同申请，或在对于甲有判决的情形下得依乙的单独申请，并添附登记上有利害关系的第三人的承诺书或替代的裁判誊本，请求登记官受理。登记官应为本登记，同时依职权涂销第三人丙的登记。如果登记义务人甲和利害关系人丙，拒绝乙为本登记时，乙得透过诉讼，对甲为本登记请求及对丙为本登记承诺请求，以强制实现。
2. 预告登记
日本《不动产登记法》中设有与德国民法上的异议登记制度相对应的预告登记制度。日本民法上的预告登记是指，因作为登记原因的法律行为无效或被撤销而提起的登记之涂销或回复之诉讼时，由受理诉讼的法院，将就既存登记有提起诉讼的事实，为预告第三人，依职权嘱托管辖登记所将诉讼事实记载于登记簿的登记。预告登记以涂销既存登记或回复原来的登记为目的。 依据日本《不动产登记法》第3条规定：“预告登记，于因登记无效或被撤销而提起涂销或恢复登记之诉时进行。但是，关于因登记原因被撤销而提起的诉讼，以其撤销可对抗善意第三人者为限”。可以看出，日本民法上预告登记的目的，在于保护第三人而非预告登记权利人。因此如果登记的原因无效或被撤销，不得对抗善意第三人的，就没有必要进行预告登记。在这一点上，与德国民法上的异议登记迥然不同。原因在于日本民法不承认登记的公信力制度，而是在法律行为制度中，设置保护善意第三人的特别规定。例如《日本民法典》第94条规定：“与相对人通谋所为的虚伪意思表示，无效。”“前项的意思表示无效，不得以之对抗善意第三人。”第96条第3项规定：“因欺诈而为的意思表示的撤销，不得以之对抗善意第三人。”德国民法上并无类似的规定，而是承认登记的公信力，来保护第三人的利益，至于异议登记，则意在通过预备登记阻断登记的公信力，以保护异议登记权利人的利益。
这一区别，也直接影响到了日本民法上预告登记的作成。依照日本《不动产登记法》第34条的规定：“预告登记，应由受理第3条所载之诉的法院，依职权添送诉状的誊本或节本，嘱托登记所为之”。可见预告登记的作成，系法院依职权为之，并不需要登记权利人的申请。例如乙因受甲胁迫而与甲设定抵押权并办理登记，嗣后乙表示撤销并提出抵押权登记涂销之诉，乙如胜诉，该抵押权登记将被涂销。这样，在起诉至判决确定之间，纵令抵押权人甲故意将其债权及抵押权一同让与善意第三人丙并为抵押权移转登记，乙亦得请求丙为抵押权移转登记的涂销，因此丙将遭受不测的损害。此时，如果将已有当事人提起诉讼的事实，预告第三人丙，则丙就不会因此而遭受损害。预告登记存在的理由正在于此。换言之，经由预告登记，将某一不动产已经有诉讼提起的事实，预告第三人，以使第三人仔细斟酌，是否就系争不动产为交易，从而防止其因诉讼结果而受不测之损害。[19]
因登记原因的无效或撤销而提起的诉讼，须以登记的涂销或被涂销登记的回复为标的。登记原因的不存在，应视同登记原因的无效。登记系公示方法的一种，经预告登记后，就系争不动产为法律行为的第三人，应推定知悉预告登记已存在的事实。值得注意的是，经由预告登记这一公示方法，仅仅推定第三人知悉预告登记的事实，并不能推定第三人知悉登记原因的无效或撤销，故而也就不能由预告登记来判断第三人为善意或恶意。澄清这一点非常重要。因为，在实体法上法律行为（登记原因）的无效或撤销不得对抗善意第三人的场合下，当事人就不能援用已为预告登记的事实来证明第三人有恶意，从而得为对抗；当事人的权利欲对抗第三人，必须通过其他方式证明第三人在取得当时为恶意。[20]
四、 我国台湾地区民法上的预告登记制度
我国台湾地区民法上的预告登记制度，与民国时期的民事立法有着非常密切的关联。1922年，当时的北京政府颁布《不动产登记条例》，效仿日本《不动产登记法》，在第7条规定暂时登记，在于预备为保全土地权利的移转、消灭，或土地权利内容或次序的变更。1935年，当时的南京政府公布《土地施行法》，该法第27条规定，为保全关于土地权利移转或使其消灭的请求权；为保全土地权利内容或次序之变更之请求权，得申请为预告登记。对于附有条件或将来的请求权，也可申请预告登记。经预告登记后，土地权利人对于土地权利所为的处分，有妨碍第一项请求权的，无效。第29条规定：“预告登记或异议登记，因假处分或经土地权利登记名义人之同意为之。”学者认为，该法系效仿德国民事立法，规定预告登记及异议登记。所以在解释上保全债权请求权的预备登记，为预告登记；保全物权请求权的预备登记，为异议登记。[21]1946年，当时的南京政府地政署又发布《土地登记规则》，其第96条、第98条的规定与前述《土地施行法》第27条、第29条的规定没有差异。
1975年我国台湾地区修正公布了《土地法》，此次修正，奠定了我国台湾地区民法预备登记制度的基础。其中最值注意的是：
第一，删除了异议登记。理由在于：“异议登记须因假处分或经土地权利登记名义人之同意，为登记程序上之要件。然实际上异议登记经土地权利登记名义人同意者，极为罕见，而大多诉请法院以假处分裁定后为之。假处分为民事诉讼法保全程序中强制执行方法之一，保全程序之强制执行，须将其争执权利之法律关系定暂时状态，使其维持现状，以便执行。否则若土地或建筑物权利移转，并经登记确认。故现行法令即以法院假处分之嘱托登记代替异议登记。”[22]
第二，删除强制之预告登记。预告登记的记入方式有两种：一是取得权利人的承诺；二是假处分。删除强制之预告登记，就是删除第二种方式。理由在于：声请保全请求权的预告登记，如不取得登记名义人的同意书，就表明当事人之间的债权债务关系尚有争执，为维护登记名义人已登记权利的安全，仍以先行协调订立特约，再行预告登记，较为妥适。[23]但如果经过法院的假处分，仍得由法院嘱托办理假处分查封登记。可见，尽管在《土地法》上删除强制之预告登记，但仍得为《民事诉讼法》上的假处分。
依据《土地法》第79条之一第1款的规定，得以通过预告登记保全的请求权包括：
第一，关于土地权利移转或使其消灭的请求权。所谓土地权利移转，是指土地或建筑物所有权及他项权利的让与、当事人设定的地上权或抵押权，因这些权利的让与或设定而产生的登记请求权均得为预告登记。所谓消灭请求权，系指涂销权利的请求权，如债务清偿而生的涂销抵押权的请求权；对于抵押权人约定消灭其次序在前的抵押权时，抵押权人对于债务人就次序在前的抵押权，请求消灭的权利等。 第二，关于土地权利内容或次序变更的请求权。所谓土地权利内容变更，
如地上权存续期间的变更、地役权范围的变更、抵押权所担保的债权范围的变更等，诸如此类的请求权均可为预告登记。而土地权利次序的变更，如第一顺位的抵押权人甲，对于第二顺位抵押权人乙的承诺，让与其优先顺序，则乙对甲有优先顺位让与的请求权。为保全其让与请求权，得申请为预告登记。
第三，附条件或附期限的请求权。附有条件的请求权或将来的请求权均可申请预告登记。换言之，凡为保全以土地权利的移转、消灭或变更为标的的请求权，无论其是否附有条件或期限，皆可为预告登记的客体。 依据《土地法》第79条之一第1款的规定：“声请保全左列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之……。不难看出，预告登记权利人申请预告登记时，应填写申请登记书，载明登记事由、登记原因及请求保全的权利事项和范围。并应附具土地权利登记名义人的同意书，在登记机关审查合法后予以登记。并于登记总簿原登记名义人所有权及他项权利不”其他登记事项栏“ ，以附记登记释明预告登记事项。登记完成后，再依土地登记规则的规定通知申请人及登记名义人，但不必发给任何证凭。预告登记原因消灭后， 应申请对预告登记进行涂销，以解除对权利人不动产处分权的限制。根据台湾土地登记规则，预告登记的涂销，应提出原申请人的同意书。但因征收、法院确定判决或强制执行者，不在此限。
依据《土地法》第79条之一第2款的规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效。”以及第3款的规定：“预告登记，对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”可见我国台湾地区民法上，并未如同《德国民法典》以及日本《不动产登记法》，明文规定预告登记保全顺位的效力。但解释上，仍然认可此项效力。[24]至于预告登记的预警效力，也可作肯定解释。
对于预告登记保全权利的效力，需要注意：
第一，中间处分行为为法律行为时，一旦预告登记推进为本登记，在抵触本登记权利的范围内，中间处分行为失其效力。例如乙在所有人甲的不动产上为所有权移转的预告登记，后甲又将该不动产所有权移转登记于丙。嗣后当乙的预告登记推进为本登记时，乙的本登记因预告登记而获得保全。丙所取得的所有权，对乙失其效力。
第二，在中间处分为非法律行为时，我国台湾地区《土地法》的规定与《德国民法典》和日本《不动产登记法》的规定有所不同，明确确认预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为的新登记，没有排除的效力。
五、 小结
我国以往的民事立法，对于登记制度并未给予足够的重视，这一点在预备登记制度上表现得尤为明显。完备预备登记制度是完备我国民事立法的重要一环。这一制度的完善，关键在于：
第一，妥善确定我国预备登记制度的基本框架。
考虑到我国未来民事立法就基于法律行为的物权变动应当采认债权形式主义的物权变动模式，而该模式与物权形式主义的物权变动模式同属形式主义的变动模式，登记属于物权变动法律效果发生的要件。因此我国的预备登记制度在基本框架上可以取法德国法系的预备登记制度，分别建立保全债权请求权的预告登记制度和保全物权请求权的异议登记制度。 第二，协调处理民事实体法上的预备登记制度与民事诉讼法相关制度之间的关系。
前面的比较考察中已经多次提到，进行预备登记，各个国家和地区的立法大多承认有两种途径：一是取得登记义务人的协助；二是在登记义务人不进行协助时，可以基于法院的假处分命令进行强制预备登记。考虑到现实的需要，我国未来民事立法对于这两种途径都应当予以认可。但我国现行《民事诉讼法》上尚未规定假处分制度，有待完善。
注释：
[1] [日]吉野卫：《注释不动产登记法总论》（上册），108－115页，日本，金融财政事情研究会，1990.转引自卢佳香：《预告登记之研究》，私立辅仁大学法律学研究所硕士论文，1995.
[2][日]吉野卫：《注释不动产登记法总论》（上册），118－120页。
[3] [日]川岛一郎：《假登记的效力》，28页，日本，有斐阁，1959.
[4] 张龙文：《民法物权实务研究》，199页，台北，汉林出版社，1977.
[5] 张龙文：《民法物权实务研究》，199页。
[6] 张龙文：《民法物权实务研究》，200页。
[7] 张龙文：《民法物权实务研究》，181页。
[8] 大审院大正4年5月29日决定民录21辑865页。
[9] [日]吉野卫：《注释不动产登记法总论》（下册），79页。
[10] [日]川岛一郎：《假登记的效力》，5页。
[11][日]舟桥谆一：《物权法》，204－212页。
[12] 大判昭和8年3月28日民集12卷第375页。
[13] [日]川岛一郎：《假登记的效力》，19页；[日]几代通：《不动产登记法》，450页，日本，有斐阁，1991.
[14] [日]川岛一郎：《假登记的效力》，24页。
[15] [日]川岛一郎：《假登记的效力》，24页。
[16] 大判昭和10年3月5日民录14辑539页。
[17] [日]川岛一郎：《假登记的效力》，26页。
[18] [日]川岛一郎：《假登记的效力》，41页。
[19] 张龙文：《民法物权实务研究》，181页。
[20] 大审院大正5年11月11日判决民录22辑222页。
[21] 张龙文：《民法物权实务研究》，170页。
[22] 李鸿毅：《土地法论》，364页，台北，中国地政研究所，1993.
[23] 李鸿毅：《土地法论》，344页。
[24] 张龙文：《民法物权实务研究》，205页。
