第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

　　（解读：国家机关对自有国有资产的管理，属机关内部管理，如政府采购，内部物业管理，办公、生产及生活用房的分配，内部物资配备发放调拨等，应由相关的行政法规规范调整，类似的还有国防、军队和武装力量的财产的管理，要说就该说全，而本法却又没有提到。）

　　第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

　　（事业单位有多种情况，有全额拨款，承担行政管理事务的，如残疾人联合会。应参照国家行政机关管理。有的是差额拨款的，有的是自收自支，参照企业管理的。事业单位作为独立法人，理应具有独立的民事权利，行政机关不应干预。）

　　第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

　　（企业也是独立法人，其民事权利也是独立的。出资人的权益应在公司章程里规定，应是公司法规范调整的范畴。）

　　第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

　　（解读：本条是说对国有财产的保护。对财产的保护和对物权的保护是有区别的，本法是针对物权而定，理应对物权的保护加以具体化。对财产的刑事保护和民事调整也是不同的概念，本法既然是民事法律，理应对国有财产的民事侵权事项做出具体规定。现有刑事法律和民事法律对财产的保护调整是不分所有人的，本法则分别规定，但看不出有什么区别。）

　　第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　（解读：国家管理不是民事行为，工作人员也不是民事主体，其职责自有行政规章加以规范和约束，行政责任和刑事责任也不是本法适用范围。）

　　违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　（解读：既然有国有财产管理规定，本法就没有必要重复。企业是独立法人，具有独立的民事权利，独立承担民事责任和刑事责任。国家对国有财产管理属行政管理，追究行政责任不应是本法的适用范围。）

　　第五十八条 集体所有的不动产和动产包括：

　　（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

　　（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

　　（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

　　（四）集体所有的其他不动产和动产。

　　（解读：前面涉及国家所有权的条文，都是说“财产”，这里说到集体所有权，却只说“动产和不动产”，难道集体财产中就没有无形财产吗？就不应平等保护吗？这一条在财产具体种类中，又有各种设施，这些设施中就没有无形财产吗？）

　　第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

　　下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

　　（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

　　（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

　　（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

　　（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

　　（五）法律规定的其他事项。

　　（解读：农村集体是三级所有，在每一级所有中，又有若干独立的经济实体或独立的法人，具有独立的民事主体地位。所以对农村集体，应对各级所有分别加以规定，对农村独立的法人单位，应给予和其他法人同样的民事法律地位。否则很可能会造成无所适从的局面。）

　　第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

　　（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

　　（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

　　（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

　　（解读：农村早已实行了土地承包，所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，都已分到个人手上，并且承诺过几十年不变，由此形成了各种个体、私营或合资企业，都是独立的法人，具有独立的民事法律地位，如果无视和不承认这个现实，岂不是要乱套？乡镇政府，村委会、村民小组，作为行政组织，应行使行政职能，而生产和经济活动属民事行为，行政组织不应干预。由于这个关系不明确，行政企业不分、行政民事不分，大量矛盾由此产生，本法没有加以理顺，则有可能会进一步加深这种矛盾。）

　　第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　（解读：城镇集体所有制企业，也是独立法人，具有独立的民事法律地位，独立承担民事责任。其财产，除了动产和不动产之外，当然还有无形财产。但现实情况是城镇集体已经解体或卖给了私人。对集体企业私人承包或解体，集体财产灭失，法律是否承认其合法性？是否追究责任？）

　　第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

　　（解读：集体经济组织是独立的法人，应享有法人单位的权利和承担相应的义务；村委会、村民小组到底是行政单位还是经济组织还是政经合一的组织？其权力、权利和义务到底如何界定？本法作为民事法律，此处将村委会、村民小组与集体经济组织相提并论，使二者的法律地位混合，是否合法有效？“公布集体财产的状况”又超出了“动产和不动产”的范围。这都会给以后的执行带来麻烦。）

　　第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

　　（解读：同样，财产超出了动产和不动产的范围，财产的保护有刑法保护，行政法保护和民法调整的不同。作为民事律，应对民事侵权调整事项做出具体的规定。）

　　集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

　　（解读：如果是刑事侵权，应向公安检察机关报案；如果是行政决定不当，应申请行政复议和申诉，如劳动仲裁；如果是民事侵权，且调解无效，才是向人民法院起诉。但是向人民法院请求“予以撤销”，人民法院是否一定支持，却不能保证。）

　　第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

　　（解读：“合法收入”中，当然不限于“动产和不动产”，这就超出了本法的调整范围。财产的种类中，包括了“生产工具和原材料”，而没有包括生产资料及矿产资源等，这一点不明确，不定因素就太多了。）

　　第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

　　国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

　　（解读：这一条“储蓄、投资及其收益”又超出了“动产和不动产”的范围，其中“其他合法权益”包含太宽，已经没有边际了。）

　　第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

　　（解读：宪法 第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。“公民的合法的私有财产”与“私人的合法财产”相对照，似以前者更加明晰准确。“财产”当然不限于“动产和不动产”。同样，刑法保护、行政保护和民事调整应当有所区别，本法应明确民事调整的事项。应当指出，对公民合法财产的保护，宪法、刑法和民法通则早有规定，并不是本法才有的，说什么有了本法私有财产才有了保护，是毫无根据的。）

　　第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

　　（解读：这一条涉及企业登记，用动产和不动产出资的，如何占有投资比例和如何享受权利及承担义务，应由投资主体在平等自原的基础上约定，其有效条件法律已有明确规定。）

　　第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

　　（解读：企业法人的所有制有国有、集体、私人、合伙、外资等多种类形。对其动产和不动产享有民事主体应有权利，这是无须另行规定的；企业以外的法人，含意应是不属企业性质的法人，如事业法人，社团法人。作为法人，其民事地位和民事权利应当是平等的和一致的。）

　　第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

　　（解读：社团法人应当包括在上一条的“企业以外的法人”之中，这里单列一条，似乎多余。）

　　从以上解读看，本法在适用范围和管辖范围上，都大大突破了本法第二条的规定，在具体条文的设定上，有明确且肯定规定的很少，不是含糊其辞，就是由其他法律规定，这对将来实施，必然会产生很多麻烦，大量的司法解释肯定是免不了的。

　　第五章就解读到此。

　　第六章

　　在解读具体条文之前，还是要重申一下，本法是民事法律，调整的是民事法律关系。民事主体有权在平等自愿的原则基础上自主设定权利和义务。民事法律应当是对民事主休自主处分民事事项的边界和方法程序及有效条件加以界定，而不应超出这范围。本法第二条规定了本法的适用范围，因此对具体条文的解读，不能离开这个基础。

　　第六章 业主的建筑物区分所有权

　　（解读：这里的业主，应是“民事行为”的主体；所谓“建筑物区分所有权”，语法上不太好理解，“业主的所有权”中间夹了“建筑物区分”，读不通。意思似乎是“业主的在建筑物中区分出来的所有权”。本法将其作为业主的民事权利，是“业主的”建筑物区分所有权。这一规定，就成了业主的一项法定权利。但是业主要这项权利有什么用呢？如何行使这项权利？有何相应的义务？业主在取得建筑物所有权时，所有权的内涵和外延还没有区分好吗？留着以后老是要区分？这不是自找麻烦吗？）

　　第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　（解读：“业主”是专用名词，可以用于单数，也可以用于复数。这里的“业主”是单数还是复数不明确，“专有部分”是指全体业主专有，还是指业主个人专有，就不好理解了。现实中业主在通过民事行为取得所有权时，在合同中对建筑物的专有部分和共用部分以及相应的权利义务都已经有过约定，如果约定不明，可以重新平等协商约定。这些权利和义务属于民事主体可以自主处分的部分，法律本可以不必多管。例如对某些共有部分，有的在购卖时就作了划分，归某些特定的业主占有或管理。有的在使用中形成了默契，某些部分就是由某些业主占有，大家相安无事。如果硬要强调共同所有共同管理，否定当事人之间的约定或默契，反而会产生矛盾，这不是自己找事吗？）

　　第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　（解读：建筑物有使用说明书，是合同的组成部分；物业管理有业主使用管理规定；国家对建筑物安全使用也有相关规定，业主均应当遵守，如果不违反以上规定，就是合法的，他人不应干涉。这里所谓“建筑物的安全”，“损害其他业主的合法权益”，没有边界。在墙上钉一根钉子也可以说是“危及建筑物安全”；在家里放音乐声音大一点，也可以说是“损害了其他业主合法权益”，这就是没有底了。）

　　第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　（解读：如果不是法定的民事权利义务，可以由当事人在平等自愿基础上自主约定，只要符合有效条件，法律就不加干涉。对共有部分的权利义务，当事人如果没有自主处分的权利，是对公民民事权利的限制，这样规定似乎缺乏法律依据，法理上也说不通。）

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　（解读：这里的转让，应是完整的产权转让。转让的权利和义务这要看产权登记证书上的内容，由不得当事人自己做主。产权登记证书载明的相关权利和义务当然要一并转让，证书上没有的，这里规定了也没用。另外，对已交或欠交的物管费、水电费，有线电视费，垃圾费，电话费等是否转移要另行约定。如果是部分产权转让或物权的部分“内容”转让，如用益物权转让，本法没有规定，是不允许还是可以由当事人自己约定，只能等以后的司法解释了。）

　　第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　（解读：建筑物区划范围，应是开发商规划许可证和土地使用证载明的区域，也是物业管理的范围。内部的设施哪些属于业主共有，应当反映在购房协议和物业管理规定中，其中用于经营性的设施，其管理权限和收益分配风险承担，应有专门的规定，不是一句话能说清的。区划内的绿地，是经规划设计确定，经开发建设形成的法定公共设施，法律应规定不得属于个人所有，否则绿地很可能被分割占有破坏。）

　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　（解读：物业管理中，有行政管理法规规定的，应按法规办；属民事主体自主决定的权利，应由民事主体平等自愿协商约定。区划内车辆通行停放及外来车辆进出等，应在制定物业管理规定中明确。有的小区不准外来车辆进入，不准小贩进入，成了国中之国，民事主体是否有权为自己设定这类权力？）