第四部分：用益物权

　　用益物权的概念和特征：

　　用益物权是指直接标的物的使用价值而以对标的物进行使用和收益为目的之他物权。用益物权具有如下特征：

　　1、用益物权是他物权、限制物权。

　　2、用益物权是不动产物权

　　3、用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容；并以对物的占有为前提。

　　4、用益物权原则上是有期限物权

　　土地承包经营权

　　一、土地承包经营权的概念和特征

　　（一）概念

　　土地承包经营权是指自然人、法人或者其他组织因从事耕作、种植或其他农业生产经营项目而基于承包合同对集体所有或集体使用的国家所有的农业用地所享有的占有、使用、收益的权利。

　　（二）特征

　　1、客体是集体所有或者国家所有交给集体使用的农业用地

　　2、权利内容必须是以种植业、养殖业等农业生产为目的

　　3、该种权利虽然作为集体土地使用权但是却是可以转让的权利

　　4、权利主体有一定的限制

　　农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

　　二、土地承包经营权的取得

　　1、通过签订承包经营合同而原始取得

　　这种取得承包经营的方式，需要当事人以书面合同的形式为之。土地承包经营权从承包经营合同合同生效之日起成立。

　　2、因转让行为继受取得

　　土地承包经营权可以转让、互换，当事人转让或者互换承包经营权的受让人可以取得土地承包经营权，从转让、互换合同生效时起受让人取得承包经营权，登记不是土地承包经营权转让的成立要件，当事人未进行变更登记的不得对抗善意第三人。

　　3、继承

　　承包经营权可以继承，被继承人死亡的其继承人根据继承法可以取得其承包经营权。

　　4、因法院强制执行等其他原因而取得承包经营权

　　三、土地承包人的权利和义务

　　（一）承包人的权利

　　1、以农业生产为目的对土地进行占有、使用和收益的权利

　　2、对承包经营权的处分权

　　（1）处分方式

　　通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

　　注意限制流转和允许流转两种情况：

　　限制流转：一般耕地

　　【重点法条】：《物权法》第128条：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　允许流转：四荒用地

　　【重点法条】：《物权法》第133条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

　　（2）处分的方式及程序（登记对抗主义）

　　①土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。

　　②采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

　　③土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　【重点法条】：《物权法》

　　第127条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

　　县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

　　第129条：土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　（二）承包人的义务

　　1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

　　2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；

　　四、发包人的权利和义务

　　（一）发包人的权利

　　1、监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；

　　2、制止承包方损害承包地和农业资源的行为；

　　3、依法收回发包土地的权利

　　在承包人严重违反承包合同或者其他法定情形下可以依法收回土地承包经营权。

　　（二）发包人的义务

　　1、维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；

　　2、尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；

　　建设用地使用权

　　一 、建设用地使用权的概念与特征

　　（一）概念

　　建设用地使用权是因建筑建筑物或其他工作物而对国家所有的非农业用地进行占有、使用、收益的用益物权。

　　（二）特征

　　1、建设用地使用权是使用他人土地的权利。

　　2、建设用地使用权是存在于国家所有之土地之上的物权。

　　3、建设用地使用权是以建筑建筑物或其他工作物为目的的权利。

　　4、建设用地使用权的权利人可以对土地进行占有、使用和收益，并且可以将该土地使用权进行转让、抵押等处分行为。

　　二、建设用地使用权的产生

　　建设用地使用权作为一种用益物权，则用益物权的一般取得原因（如转让、继承等），自然也适用于建设用地使用权。建设用地使用权取的初次取得有如下两种方式：

　　1、划拨

　　（1）概念

　　土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。

　　（2）类型

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　【重点法条】：《土地管理法》第54条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

　　（一）国家机关用地和军事用地；

　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。

　　2、出让

　　（1）概念

　　土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　（2）方式

　　土地使用权出让主要有三种方式，即：协议、招标和拍卖。

　　【重点法条】：《物权法》第137条第2款：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　（3）签订土地出让合同

　　【重点法条】：《物权法》第138条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

　　建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的名称和住所；

　　（二）土地界址、面积等；

　　（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

　　（四）土地用途；

　　（五）使用期限；

　　（六）出让金等费用及其支付方式；

　　（七）解决争议的方法。

　　（4）登记

　　建设用地使用权从登记时设立。

　　3、转让：地随房走，房随地走，一并处分

　　三、建设用地使用权的期限

　　（一）以划拨方式取得的建设用地使用权没有期限的限制。

　　（二）以出让方式取得的建设用地使用权有最高期限的限制，其最高期限为：

　　1、居住用地70年；

　　2、商业、旅游、娱乐用地40年；

　　3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　4、综合或者其他用地50年。

　　5、工业用地50年；

　　每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。

　　大家在记忆的时候只需记住70年、40年的情形，其余均为50年。

　　（三）期限届满时的续期

　　1、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　2、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说对于非住宅建设用地使用权的续期，地上建筑物的归属等物权法并没有予以规范，而是将其留给了《土地管理法》等其他法律加以解决。

　　四、建设用地使用权的内容

　　（一）建设用地使用权人的权利和义务

　　权  利

　　1、占有土地的权利

　　任何用益物权都是以占有为前提的物权，建设用地使用权也不例外。建设用地使用权人对于土地的占有属于有权占有，同时也适用占有的法律保护。

　　2、使用土地权利

　　建设用地使用权人可以依照法律规定和出让合同约定的用途对建设用地进行以建造和保有建筑物、构造物以及其他工作设施为目的而进行使用和收益。

　　3、处分土地使用权的权利，包括：

　　（1）转让

　　转让建设用地使用权应当符合下列条件：必须投资达到25％；签订书面转让合同；在剩余期限范围内转让；将地上建筑物、附着物一并转让。土地使用权从进行转让登记时发生转让的效力。

　　（2）抵押

　　（3）出租，但必须投资达到25％

　　4、从事与建筑建筑物有关的附属行为

　　义  务

　　1、合理使用土地的义务

　　建设用地使用权人必须按照出让合同规定的方式加以利用，未经有关主管机关许可不得改变土地用途，否则国家可以无偿收回土地使用权。

　　2、不得闲置土地的义务

　　1年内未开发的收取不高于土地出让金20％的闲置金；连续两年闲置土地的无偿收回土地。

　　以及在建设用地使用权消灭时恢复土地原状。

　　（二）空间使用权

　　建设用地使用权可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空间的建设用地使用权即为建设用地空间使用权。

　　一国有土地之上可以同时分别设立建设用地使用权、地上空间权和地下空间权。后设立的空间使用权不得妨害已经设立的建设用地使用权或者空间使用权。

　　（三）集体土地建设用地使用权

　　【重点法条】：《物权法》第151条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

　　该条规定为集体土地设立建设用地使用权并进入流通领域提供了可能性，但是民事主体还不能仅仅依据《物权法》的规定而设立集体土地的建设用地使用权，其具体设立需要依据以后修改的《土地管理法》或者其他法律规定。

　　宅基地使用权

　　一、宅基地使用权的概念与特征

　　（一）概念

　　宅基地使用权是指农民集体成员对于农民集体所有的土地以建设自用住宅为目的而享有的占有、使用的排他性权利。

　　（二）宅基地使用权的法律特征

　　1、宅基地使用权的所属主体特定。特定的宅基地仅限于本集体经济组织内部的成员亭有使用权。

　　2、宅基地使用权的客体是本集体所有的非农业用地。

　　3、宅基地使用权的内容是依法建造、保有个人住宅、庭院而对土地的占有、使用和收益的权利。

　　4、宅基地使用权须经合法手续取得。农村居民取得宅基地使用权，必须有完备合法的手续。城镇居民建造房屋需要宅基地的，须向所在地的土地管理部门申请，经批准后方能取得。

　　5、宅基地使用权是没有期限的，是可以进行继承的。

　　二、宅基地使用权的内容

　　（一）宅基地使用权人的主要权利

　　1、为保有住宅而长期使用宅基地的权利。宅基地与房屋联为一体，为保有房屋，法律允许和保障宅基地使用权人享有对宅基地长期占有、使用、收益的权利。

　　2、在宅基地空闲处修建其它建筑物、设施的权利。宅基地使用权人可以在宅基地空闲处修建各种生活需要的建筑物和生活所需要的小型建筑物或设施。

　　3、在宅基地空闲处从事种植而取得收益的权利。

　　4、关于宅基地使用权的转让。

　　【重点法条】：《物权法》第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　可见《物权法》并没有禁止宅基地使用权的转让，但是也不能从该条规定就推导出宅基地使用权是可以转让的。《物权法》通过第153条的规定，将是否允许宅基地使用权转让的决定权交给了《土地管理法》等其他特别法，因此宅基地使用权的取得、行使和转让是无法依据《物权法》而进行的。然而到目前为止我国《土地管理法》仍然是禁止宅基地使用权进行转让的，因此在《土地管理法》修改之前，宅基地使用权仍然是不得转让的。

　　（二）宅基地使用权人的主要义务

　　1、宅基地使用权人必须按照批准的用途使用宅基地。根据宅基地使用权的目的，宅基地使用权人必须在批划的宅基地上建造房屋，不得擅自改变宅基地的用途，更不能买卖、出租或以其他形式非法转让宅基地。另外，宅基地使用权人必须在规定的期限内在宅基地上建造房屋，否则土地所有权人有权收回宅基地使用权。

　　2、宅基地使用权人必须按照批准的面积建造房屋。宅基地使用权人不能采取任何非法手段多占土地作为宅基地。如果宅基地使用权人多占土地的，将按照非法占用土地追究法律责任。

　　3、宅基地使用权人要服从国家、集体统一规划。因国家、集体统一规划需要变更宅基地时，宅基地使用权人不得阻挠，但是因变更宅基地给使用权人造成困难或损失时，应依法给予补偿。

　　地役权 ★★★★★

　　一、地役权的概念和特征

　　（一）概念

　　所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。

　　其中需要利用他人之土地的土地被称之为需役地，为需役地提供便利之被利用土地被称之为供役地。这里所谓利用他人的土地，包括是他人所有的土地也包括他人拥有用益物权的土地，在我国地役权主要是建立在他人拥有用益物权的土地之上的；作为需役地的权利人可以是土地所有人也可以是对土地拥有用益物权的人，在我国主要是对土地拥有用益物权的人。之所以如此，是因为我国土地实行公有制，但是利用主体是作为私人的用益物权人。

　　（二）特征

　　1、地役权是使用他人土地的权利。但是这种使用只是部分性使用，而不是对于供役地人的土地进行全方面的使用。也即地役权并不排除供役地人自己对于自己土地的使用，只是供役地人对自己土地的使用受到了地役权某种程度上的限制。

　　2、地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利。所谓为了利用自己土地的便利是指为了增加自己土地利用率，增加土地的使用价值而对于供役地加以利用，并非指不利用供役地就无法利用自己的土地。

　　3、从属性：地役权从属于需役地，地役权作为从权利不得独立于需役地而单独转让或者抵押；需役地所有权或者使用权发生转移或抵押的，地役权随之转移、抵押。

　　【重点法条】：《物权法》

　　第164条：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　第165条：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　4、不可分性 ：主要体现在两个方面：地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。

　　【重点法条】：《物权法》

　　第166条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　第167条：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　这两条的规定即为地役权不可分性的立法依据。

　　地役权与相邻关系的区别（★★★★★）

　　地役权与相邻关系在内容上基本上是相同的，但是两者有本质上的不同，其区别主要体现在：

　　1、相邻关系为土地所有权内容当然的扩张或限制，是法定的；而地役权则为土地所有人间基于契约而生之所有权扩张与限制，是意定的。

　　2、因此基于相邻关系而发生的所有权的扩张或者限制仅在不得已的情形下发生，即若不进行该种限制或者扩张那么土地所有人就无法正常实行其土地的利用，因此相邻关系进行的调整是法律的底线；而地役权则是于相邻关系之外土地所有人更进一步对自己权利的扩张，因为是基于合意设定所以其范围几乎是没有限制的。

　　3、相邻关系不是独立的权利，乃是为所有权本身的限制或扩张；而地役权则是因他物权而受一时之限制，是一种独立的权利。

　　4、因为相邻关系是法定物权，所以相邻关系之成立及对抗第三人，均不需要进行登记；而地役权作为意定物权，则需要进行登记，不登记不得对抗善意第三人。

　　5、基于相邻关系所生之权利义务与所有权同时存在，不能单独的取得或丧失，即不因相对人的意思而发生变动；地役权则有所不同，地役权的取得需要有设立地役权的合同，地役权可以因期限届满，当事人解除地役权合同等原因而归于消灭。

　　二、地役权的取得

　　（一）因设立地役权的合同而取得地役权

　　地役权作为意定物权必须由当事人人以法律行为的方式来进行设立，而设立地役权涉及双方当事人的利益所以应当以合同的方式来进行设定。

　　1、设定地役权合同是书面要式合同，当事人必须以书面形式签订合同。

　　2、设定地役权合同的主要条款：

　　（1）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（2）供役地和需役地的位置；

　　（3）利用目的和方法；

　　（4）利用期限；

　　（5）费用及其支付方式；

　　（6）解决争议的方法。

　　3、登记作为地役权的对抗要件

　　地役权从设立地役权的合同生效时设立，但是未经登记的不得对抗善意第三人。

　　（二）通过遗嘱设立地役权

　　土地权利人可以通过立遗嘱的方式为他人设立地役权，此时适用继承法的相关规定。

　　（三）地役权转让

　　由于地役权的从属性，地役权不得单独转让，但是转让需役地权利的，地役权一并转让，包括继承在内。

　　三、地役权的效力（权利义务）

　　（一）地役权人的权利与义务

　　1、地役权人的权利

　　（1）对供役地的使用权

　　地役权人有权依据设定地役权的合同或者遗嘱等规定的方式对供役地加以利用。对供役地的利用方式因为地役权的类型而有所不同，有的为取水、有的为通行、有的为铺设电缆、有的为禁止供役地所有人建筑高层建筑物等等不一而足。

　　（2）为必要的附属行为

　　地役权人为了行使其地役权所必须实施的行为，虽然没有在设权合同中规定地役权人仍然得以实施。例如为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人可以在供役地上设置水井等取水装置。

　　（3）得行使所有权之物上请求权

　　即可以行使停止侵害、排除防碍、返还所有物等物上请求权。

　　2、地役权人的义务

　　（1）损失最小化的义务

　　地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不致过分损害供役地的效用。

　　（2）补偿义务

　　地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

　　（3）维护设置的义务

　　地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

　　（4）恢复原状的义务

　　地役权消灭时地役权人应当以自己的费用将供役地恢复原状。

　　（二）供役地所有人的权利和义务

　　1、权利

　　（1）设置使用权

　　供役地所有人有权为了自己的利益使用地役权人所设之设置，其前提是不防碍地役权人的使用并支付适当的使用费。

　　（2）供役地使用场所与方法的变更请求权

　　地役权之行使限于供役地之一部分者，所有人认为该部分之使用对其有特殊之不便时，得请求将地役权之行使，迁移于其他适于地役权人利益之处所，迁移之费用应由所有人负担，并须预付。

　　（3）对价请求权

　　地役权的设定，如为有偿而有支付对价的约定时，供役地所有人有请求地役权人支付对价。

　　注意地役权可以有偿设定也可以无偿设定。

　　2、义务

　　供役地所有人的义务只有一项就是容忍地役权人对土地的利用。

　　四、地役权的消灭

　　地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。以下是地役权消灭的几项特殊原因：

　　1、土地灭失，由于地役权权的主观属地——客观属地的特性，所以无论是需役地还是供役地灭失的地役权均归于消灭。

　　2、需役地不需要利用供役地。由于地役权的功能在于满足需役地权利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役权应当归于消灭。

　　3、供役地无法满足需役地的需要，其理由与上述情形相同。

　　4、抛弃。地役权作为财产权利，因此地役权人是可以放弃其地役权的，地役权人若放弃其地役权地役权也归于消灭。

　　5、存续期间的届满或其他预定事由的发生。如果地役权设有期限的，那么期届满的地役权归于消灭；设定地役权的合同若附有解除条件的，条件成就时地役权也归于消灭。

　　6、土地被征收

　　7、供役地权利人在符合法定条件时解除地役权合同的。

　　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

　　（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

　　（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。